文/乐居财经曾树佳


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作为一名民营房企的项目经理,徐毅(化名)对公司年前愈来愈严苛的考核指标,感到心累。于是,他主动提出了辞职,尽管没有了年终奖和N+1的补偿,他仍旧毅然决然,“拂衣而去”。

转过头,他对于这些事不想多提,只在春节朋友聚会上,说出了今年最大的愿望:“进入一家国企,至少业务有盼头,也能安安稳稳赚点生活费、月供。”这或许是大多数地产人的心愿。

过去一段时间,一旦看着别家房企拿地、融资的新闻,徐毅总是对旁边的同事,颇为无奈地说:“你看看别人家的公司……”在他一众的心仪房企中,建发便是其中之一。

“建发”这个名字,的确从未如此显眼。这家以往在别人眼中的中型房企,如今拿地、收并购动作频频,销售规模冲进TOP10,也算是国资房企中的一匹黑马。

连红星美凯龙的车建新,也将自己的轻资产梦,寄托在建发身上。他把旗下的家居卖场,卖给了建发,从而换取现金流,谋求转型做商管。

在流动性泥潭中的地产民企,多有将资产卖给国资的案例出现。近期较为典型的,还有融创的孙宏斌,将深圳的冰雪文旅城,转让给了华发股份。

不过,在融资、拿地、销售上天赋异禀的国资房企,既想逆势进取,又想维持稳健的天平,并不简单。他们只能在纠偏中不断做自我调整。

进取的建发

过去一年,建发的布局,着实让人惊呼其“猛”。

房企普遍面临现金流难题,曾经心心念念的销售规模、排名,大多被搁置一旁,无暇顾及。而建发却在其中悄然进击,直指规模十强之内。

2022年,建发房产销售规模为1703亿,是建发系的业绩贡献主力,其在2019至2021年,排名步步进阶,去年已进入10强。而建发系的另一地产平台联发集团,其销售规模则为455亿,由2017年的62名,提升至去年的43名。

若将建发房产、联发集团这两个子平台叠加计算,年内建发股份总计实现2158亿销售额,居于绿城的2128亿之上,摇身坐上了TOP8的位置。

回望过去,2017-2019年,建发股份全口径销售额排名,尚在40强内徘徊。五年之间,它犹如搭乘一辆快速上升的电梯,到达令人意想不到的高度。

几年前,当行业规模的车轮,辘辘前行的时候,建发并不在闽系房企的“激进”标签之列。

谁料三十年河东,三十年河西,现今世茂、阳光城、禹洲等企业被迫蛰伏,建发却亮出了国资的招牌,在逆水行舟的大环境下,变得尤为显眼。

据乐居财经观察,去年,建发“逆周期”的市场举措,可以总结为:上半年拿钱,下半年推货。

在融资放松尚处在试探边缘的上半年,建发系的融资早已在大开大合。据不完全统计,一整年下来,建发股份、建发房产、联发集团等多个发债主体齐上阵,共完成发行中期票据、公司债券等32笔。

建发系的这些融资,涉及额度282.7亿元,平均新增融资成本为3.84%。其中上半年融资规模为230.7亿,下半年相关融资动作较少,规模仅为52亿。

看起来,年内的下半程,它是把主要精力放在销售上了。有研报曾做过统计,建发股份去年四个季度的销售金额增速,分别为-25.7%、-36.1%、8.5%、68.4%,尤其是最后一个季度,建发可谓是状态拉满。

能达到这样的周转力度,离不开其粮草的补充。

尽管建发股份年内的拿地金额,同比上年下降了35.7%,但仍达到了千亿水平,上海、北京、厦门等城市均有其拿地身影。

仅在上海,它就通过独立或联合拿地的方式,斩获5宗地块,权益拿地金额达107亿元。在京津冀,也同样斥资94亿元新增拿地面积23万平方米。

钱袋收紧的岁月,能掏出这么多钱支撑扩储的,也只有招商蛇口、中海、华润置地、保利等央企,能与建发试比高。

若以拿地销售比,来衡量房企的拿地力度,建发股份47.54%的比例,也远高于中海、华润、保利30%多,以及万科19%的数值。

新年伊始,建发股份又丢出一则重磅的收并购消息。它筹划以现金方式,协议收购红星美凯龙控股集团持有的美凯龙不超30%的股份。若最终交易完成,建发股份将成为美凯龙的控股股东。

除了地产开发之外,建发股份还以供应链运营为主业。近两年,它在该业务板块上成立消费品事业部,试图拓展消费品业务。此次准备收购拥有大量家居卖场的美凯龙,也许是其战略需求驱动的。

带着轻资产梦的车建新,试图成为第二个王健林,而能否实现这一愿景,还要看与建发的交易能否顺利落地。

1月29日,红星美凯龙宣布,将增补建发系三位高管为董事会新成员。看起来,交易似乎有了新的进展。

外拓内缩

细看建发系,其构成并不简单。

建发股份为A股上市平台,主营供应链、房地产双业务线,厦门建发集团持有其45%股权。建发集团则由厦门市国资委全资持有。

建发股份旗下的地产平台,除了建发房产,还包含联发集团。其中,建发房产是地产主力,它由建发股份、建发集团,分别持股54.65%、45.35%。而在建发房产之下,又控股建发国际、建发物业、合诚工程等。

建发国际主营业务为房地产开发,自2016年港交所借壳上市后,集团持续不断将资产注入这个平台。

乍一看弯弯绕绕,其实建发系的业务脉络还算清晰。

因建发股份的供应链业务营收占比超八成,所以如果要单看建发的地产“轮廓”,则要着眼于建发房产的发展曲线。

近些年,建发房产的营收一路走高。2018年至2021年,其获得的收入分别为273.51亿、320.73亿、619.79亿、723.78亿,但增长率忽高忽低,高至93%、低至16.78%,落差比较大。

去年前三季度,它的营收为266.54亿,虽相比于去年全年的规模还相差着一大截,但同比2021年三季度,其仍有45%的增长率,表明这是推货节奏的因素造成的。

尽管营收所获不浅,但建发房产的归母净利,却几乎在原地踏步,甚至出现了增速负增长的局面。

2018至2021年,它的归母净利分别为34.43亿、38.84亿、41.99亿、42.63亿,增长率分别对应64.49%、12.8%、5.41%、1.53%,可谓是一路下滑。而去年前三季,其归母净利润仅为8.68亿,同比下降了19.34%。

盈利水平的下滑,与其毛利率、净利率息息相关。Wind统计数据显示,建发房产近几年的销售毛利率,已从37.74%降至16.46%,销售净利率也从15.52%降至6.36%。

可见,地产薄利时代,建发也难解开盈利的“结”。

如果说,受结转周期影响的盈利指标,还难以显示其实时状态,那经营活动现金净流量,则可以从另一个角度窥探一二。去年前三季,建发房产经营活动产生的现金净额,为-115.52亿,这与2019年底的125.64亿相比,有着较大的落差。

而因为着眼于逆周期发力,建发房产的有息债务总额,也在不断攀升。2022上半年,其有息负债总额为1018.17亿元,处于近五年高位。近几年,它的资产负债率,也从75.35%,提升至78.59%。

尽管背靠国资,建发仍不能“免俗”,它同样需要内修政理,进行组织架构调整。

据媒体报道,去年年初,建发房产曾启动组织优化,将原有海西、东南、华东、华南、华中5大区域,合并为海西、华东、东南3个集群。目的在于收敛聚焦,提质增效。

涌动的国资

“国进民退”的喊声已经持续了很久,如今仍未散去。无论是土地市场,还是收并购市场,地方国资持续涌动,仍是投资主角。

新年伊始,华发股份便签下了一张收并购大单。融创宣布将位于深圳的融创华发冰雪文旅城项目51%股权,卖给华发股份,作价35.8亿元。交易完成后,华发将全资持有深圳冰雪文旅城。

这个项目,包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态,项目总占地面积43.68万平方米,计容积率建筑面积131.07万平方米。

能一口气拿出这么大一笔现金,想必是志在逆势扩张。过去一年,华发股份实现全口径销售额1202亿,排名第18位,同比上年上升了14位。期内,它的拿地金额达到491亿,拿地销售比达到40.85%,只比建发低了几个百分点。

势头强劲的越秀地产,步子迈得还要更大一些。它高举TOD大旗,2022年的销售业绩,从2021年的第34位跃升至第16名,销售目标完成率超过100%。而其拿地销售比高达64.21%,使得建发只能屈居第二。

此外,诸如武汉城建、国贸地产、广州地铁、上海地产、深铁集团等,关于他们拿地、发债的新闻,比比皆是,显得异常活跃。而去年的销售十强中,招保万金“聚首”,更是多年来罕见的情景。

事实上,是民企在退却,才显得国资在跨步进取。

经过一轮行业出清之后,生存下来的更多是财务稳健、战略发展方向清晰的房企,他们有着比较明确的未来,至少不会再度滥用高杠杆,导致市场畸形。而这一类型的房企,大部分都是国资。

现今的市场,无论是融资、土拍,还是销售等各个环节,国资背景仍更占据上风。但他们同样面临着自我调整的课题。

房企们既要储粮过冬,也要向管理要效益。于是一波精简、优化的举措,扑面而来。近期的企业变阵,比往年来得更加明显。不少头部国资房企,也在其列。

这其中,招商蛇口开启了新一轮的城市、区域调整;万科对南方区域,进行了人事换防;保利、绿城也对组织架构进行合并。

在逆势外拓中,国资要把握好内部稳健,与对外发展的天平,其实并不简单。

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