近日，广陵法院发布一起房屋租赁合同纠纷案。租户擅自解约想要收回提前支付的租金和物业费，可房东认为房屋闲置会带来经济损失，法院会如何判决呢?
签了一年租房合同
租户中途提出要退租
市民小韩为了孩子上学方便，一直想在市区租一套房屋。去年9月，他和妻子通过某中介了解到一套房源，房东是李女士。“房子没有人住，目前处于空窗期，看你们想要租多久?”面对李女士的询问，小韩和妻子商量后决定，先租一年的时间。李女士带着小韩两口子看了房子，双方还对租赁条款进行了约定。
考虑到中途可能出现突发状况，双方协商一致，小韩每季度向房东支付一次租金。租赁期从去年10月持续至今年的10月，签订合同的同时，小韩还支付了第一季度的租金，并且缴纳了2650元押金和一年的物业费1674元。
小韩一家人顺利入住，其间双方相安无事，之后小韩还向李女士支付了第二季度的租金7950元。可到了今年1月，小韩联系房东，提出要解除租房合同。因家中出现一些状况，小韩全家准备搬离这套房子，便和李女士商量提前退租的事宜，李女士答应解除租赁合同。
租户欲退租金和物业费
被拒绝后将房东告上法庭
“提前缴纳3个月的房租总要退给我吧，还有相应的物业费也应退还。”小韩提出这样的要求后，李女士不乐意了。她认为，租房合同原本要到9个月以后才到期，如今小韩突然要退租，弄得自己措手不及。“当初签订租赁合同时约定好了，中途擅自退租的情况下，押金2650元我是不予退还的。”白纸黑字写在那，小韩答应不索要押金。然而，对于提前支付的7950元租金和相应的物业费，小韩多次向李女士追讨。
“你如果找到别人续租房子，可以退还后面的租金，否则租金不退。”李女士说，房子空置期间的损失，特别是租金部分应当由擅自解约的一方承担。小韩一时间也找不到其他人来租房，房屋此后就闲置着。
小韩仍想讨要这些费用，可李女士始终不松口，双方因此僵持着，小韩将李女士告上了法庭。
违约解除合同
被判赔偿两个月损失
近日，广陵法院开庭审理了这起房屋租赁合同纠纷案。原告小韩提出，希望法院判令被告退还租金7950元、物业费1255元。
法院审理后认为：双方诉讼中确认原告提出退租后，被告一直要求原告予以转租，故原告提供的微信聊天记录及通话记录不能证实双方已协商一致解除房屋租赁合同。结合原告在被告要求其将房屋转租后，原告只想单方违约解除合同的事实，原告搬离承租房屋系以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属根本违约。法院考虑承租人继续履约不能实现合同目的，对于原告解除租赁合同的请求，法院可以允许，但合同的解除不影响被告要求原告承担违约责任的权利。根据租赁合同约定，原告擅自退租，其支付的押金2650元不予退还。因原告系违约解除，其应当预见到案涉房屋另行租赁存在闲置期，对于闲置期间合理的租金损失(含物业费)，原告应当予以赔偿，而被告在对方违约时也负有减少损失扩大的义务。
最终，法院考虑租赁合同剩余租期、租赁合同履行情况、承租人过错等因素，酌定原告另行赔偿被告2个月的租金(含物业费)损失，被告则需退还原告租金2650元、物业费976.5元。综上所述，被告最终退还原告2837元。
“一些长期性合同如不赋予违约方一定的解除权，将会影响公平正义和物尽其用。”该案的承办法官表示，原告搬离案涉房屋并表示不再履行合同义务，系单方解除合同，属于根本违约，作为违约方其单方解除合同并不产生合同解除的效力，但涉案合同继续履行已成为不必要或不可能，故在合同目的不能实现时，可以允许合同解除，但原告应承担相应的违约责任。(文中人物均为化名)(记者 黄静)
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