8月份以来,郑州二手房房价暴跌的消息此起彼伏,某购房台上显示,经开区一小区海珀兰轩的一套二手房暴跌了三十万。国家统计局数据显示,7月郑州二手房房价上涨0.3%,但成交量却有所下滑。记者向多方了解到,二手房成交量不佳并不是最一段时间才有,而且两年二手房市场整体都呈现出低迷走向。

暴跌房源仅个例,低价房源可能在“钓鱼”

购房台安居客信息,海珀兰轩8月挂牌均价为19134元/方,环比上月下跌0.18%。其中降价30万元的这处房产比小区其他房产标价偏贵,装修较为豪华,房主低价抛售是因为工作变动。

郑州的二手房市场价格真的在暴跌吗?西三环附一房产中介肖先生向记者解释了这种情况:“极个别暴跌房源确实会有,但一般这种房源可遇不可求,而且要求条件会比较多。如果户主急需用钱,房子可能会降价处理,要么要求首付款高,要么必须全款。”链家一位销售也表示,降价30万元的房源一般价格会在200万元以上,而100万元左右的房源降价10万元就算是非常低的价格了。

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社说,她两年一直在观察二手房市场,过去房子挂牌售卖一两个月就会有人打电话咨询,现在半年都无人理会。所以有些人急需用钱,或者想以旧换新,就会低价抛售老旧房子,再添点钱购置新房。

而且一些购房台上标注的低价房源并非真实。一位从业超10年的房产中介告诉记者,现在贝壳系统规定必须是真实房源、真实价位,但比如58同城和安居客这种可能在审核资料的时候不会很严,虚假房源依旧存在。“同样的90方的房子,正常情况买下来得120万元,有的房源就会标价100—110万元左右,远远低于市场价,达到吸引客户的目的。”这等于是行业默认的“潜规则”。

租房同样也有这种情况,市场价2000元/月的房子,标价1300元/月,等租客被吸引过来看房后再表示1300元的房源已经租出去、或者说来晚了已经被别人抢先交了定金。“说到底都是套路,因为买房者、租客需求是真,来看房的话销售、中介会趁机推销其他正常市场价位的房源。”

尽管暴跌房源仅是个例,但整个二手房市场价格低迷,成交量不高是两年来的普遍现象。

房屋评估变低、银行贷款收紧、交易周期放长

“现在很多新小区都非常现代化,指纹锁、人脸识别等各方面都很高科技,买房的去一看房就心动了。”郑州资深房产销售李女士告诉记者,二手房唯一的优点就是能直接看到房屋采光、小区环境、物业和学校,新房子只能看户型、样板间以及面积大小,新房子在真正买了之后,开发商一开始承诺的一些条件不一定会兑现,这是二者最大的区别。

对于一些二手房刚需用户,一般是刚来郑州,手里资金不足,买新房的话需还几年月供且依旧得在外边租房,而二手房交易完后两三个月就可直接入住。

后半年银行贷款政策收紧也是二手房以及整个房屋交易市场冷淡的一大现实原因。“正常情况下,40方左右的小房子在以前来说,可能8万、10万的首付、再贷款30多万就可以拿下,但现在政策收紧,小面积房屋贷款根本批不下来。”李女士称。

小面积房屋贷款难,大面积房屋贷款也有了限制。李女士举例:“拿100万的房子举例,放在以前能贷70万,现在银行对房屋的评估价变了。100万的房子,银行只给评90万。”买房按揭成数、贷款额度降低了,首付款也就相应提高。这也给买房者带来不小的压力。“中国的房子说起来是70年的产权,但大部分房子30年以后就成危房了,大部分银行15年以上的房子按揭代换根本不会批。”刘社说。

不止首付额度提高,银行贷款审批时间也变得格外长,整个过户流程以前一个多月就能走完,现在延长多至5个月。贝壳研究院前段时间公布的2020年二手房市场交易周期最长城市中,郑州排名全国第二,房源成交均周期166天。

“二手房市场两年都处在一个非常低迷的状态,因为一手房也在开发商手里大量积压卖不动。而一、二手市场是联动的。”刘社分析,“中国四十年,积累的东西不能被房地产的金融泡沫给消耗掉,现在游戏规则变了。”刘社解释,之前许多开发商在郑州十几个楼盘同时联动,用银行贷款以小博大,如今开发商“蛇吞象”的发展扩张模式行不通了。开发商必须要退回“三条红线”以内,欠债不能超过自有资产的70%,要想再去银行借钱,须得把旧账还了。而开发商要想快速回笼资金还债,保证自己活下去,只能靠降价销售从一众楼盘中杀出重围。“新房市场就在大甩卖,旧房自然也在跟着跌。”刘社说。

政策不断收紧,消费者对房屋投资“下头”,学区房依旧“涨势喜人”

“现在的人不投资了。”李女士感慨道。疫情、洪水影响也是一部分原因。以前人们手里有闲钱就投资,过三四年再转手一卖就能赚钱,2016年和2017年这两年是房价的高点,90方左右的房子能挣三四十万。现在人们都冷静了。肖先生向记者举例,拿附小区阳光花苑来说,同一小区、同样户型、大小,临路和不临路销售价格就不一样,而且房子还分一到三期,最早2012年最晚2018年,年份也不一样,所以销售价格不能统一而定。“如果户主是2018年房价正高的时候入手,尽管现在房价低迷,户主也不愿意降价销售。”

两年的房价情况似乎是在一直消化前些年的房价暴涨。“现在的价位,跟2016年、2017年前没暴涨的价位基本一致。”李女士说。当时外地人大批涌入郑州来炒房,掀起全民炒房热,不论户型、大小、楼层,跟炒股一样狂热。现在人们开始变得冷静。国家也一直在呼吁:房子是用来住的,不是用来炒的,要努力实现全体人民住有所居,这是提升老百姓获得感的着力点。

现在房地产问题不仅是经济问题,更是政治问题:人口老龄化问题迫在眼前。“房价如果一直涨,还会影响老百姓生三胎。”刘社指出,这是很现实也是很迫切的原因,三胎三个孩子塞一间房肯定挤,再加上夫妻二人和照顾孩子的爷爷奶奶或者保姆,90方的房根本住不下。所以房价是必须要控制的,而且按照政策长远发展来看,不会是仅一两年的调整,而是更长时间的、更严格的管控。“因为中国现在也在缓慢地通货膨胀,如果把通货膨胀这些干扰因素过滤掉,就能很清晰地看到房价正在缓慢地下降。”刘社说。

在二手房整体大环境低迷的情况下,学区房关注热度依旧居高不下。今年5月份,郑州市教育局发布义务教育入学政策。2021年郑州市区公办初中招生依然坚持就入学原则。“学校划片招生、生源就入学”。民办摇号,公办升温,安居客2020年房价统计数据显示,金水区的交通银行家属院只因临文化路一小、省实验中学等郑州市顶级学校,尽管是破旧的老小区,凭其优越的学区房位置照样是“涨势喜人”。有中介透露,小区上半年来,单个房源涨幅能达到20万元左右。

学区房何时会为家长“减负”?最,“双减”政策下,北京西城区首先试水取消学区房,教师100%轮岗,国家收回教育资源重新公分配,这亦是对于房价的又一次打压。“风向标”已经出现,郑州学区房是否会受到影响,教育资源重新分配是否会成功推行至全国,依然还是未知数。(记者 董芳芳)