自8月11日起至今,全国多个城市陆续对“房企恶意降价”提出规范措施。受三道红线影响,多年前依靠金融高杠杆扩张、周转、运营的部分房企,今年面临严峻的挑战,现金流回款迫在眉睫,导致房企营销出现乱象,纷纷加入价格战。这场混战,已导致部分城市商品房市场交易秩序混乱,引发置业者不满,而房企低于成本价的销售行为,带来一系列负面社会影响。

为此,期多地出台管控政策,防止楼市各类价格战,以恢复健康的行业秩序。省城楼市目前价格走势如何?有哪些风险值得业主留心?山西晚报记者对此进行了调查采访——

A 多个城市发布“限降令”

8月25日,沈阳市沈北新区房产局宣布,受市场环境影响,该区房地产价格出现了较大波动,严重干扰了房地产市场销售和营商环境。自8月26日起,沈北新区房产局将对房地产市场销售行为进行检查,检查各售楼处目前在售房源的备案价格是否与市局备案价格一致;检查各售楼处销售价格是否存在低于备案价的情况进行销售,有没有私自降价销售行为,对已经降价销售的房源要说明情况;检查各售楼处已经销售房源的备案情况,对已经销售的房源不能备案的要说明情况;请各售楼处准备好相应材料,如:在售房源备案价格明细表、已售房源备案合同等,以备检查。

无独有偶,进入8月以来,已有多个城市发布类似政策指导。8月11日,岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,对一些无序降价现象进行干预管控。

8月13日,唐山市政府约谈了10家房地产企业,主要内容是稳定市场信心、稳房价,避免房地产市场大范围波动,政府要求唐山市房地产市场要保持持续健康稳发展。业内人士表示,会议主要讨论了如何救市,包括禁止恶意降价。目前楼市出现了下滑现象,一些购房者观望情绪浓重影响了销售,部分房企迫于市场压力采取变相降价促销措施,对市场也产生了一定负面连锁反应,因此政府召开座谈非常必要。

对新建商品住房成交价格作出“限跌”规定,今年并非首次出现。2017年,广东中山明确,实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%,无法网上签约;2019年,安徽马鞍山发布通知,规定新房售价不得低于备案价格10%,低于10%的不予办理商品住房买卖合同网上备案;2019年,辽宁大连出台调控文件,要求首次申请预售许可证的新项目,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

截至山西晚报记者发稿时,省城太原尚未发布类似限制楼盘降价的相关政策及措施,至于未来政府是否会干预楼市非理降价,不得而知。而事实上,省城楼市早在2019年下半年已渐渐陷入价格混战的状况,从暗降变明降。

B 太原部分房企降价促销

开发商降价销售,首先会引起前期业主集体维权。山西晚报记者调查发现,随着太原限购调控的深入,2019下半年至今,太原市住宅市场销量和价格持续低迷,曾经涨幅领跑全省的太原,在个别名盘价格“优惠”的带动下,部分区域的房价已跌回七八千元、五年前的水,而由此引发的业主维权事件一直延续到今年。

山西晚报记者获悉,不少楼盘打着“特价房、员工房、内购房、工抵房”的旗号,进行价格方面的优惠。购房者买到了实惠,开发商完成了销售任务。这看上去双赢的事情,但是在相对较高价格买到房子的老业主却很难接受,维权屡屡发生。更为可怕的是,这种抢收的市场行为,已引发了区域楼价混战,打击了市场信心以及土地市场,甚至是地方政府的招商引资。

业内人士表示,今年下半年,资金压力巨大的房企依然会采用全城楼盘联动推出特惠购房,全款大折扣促销的情况大概率仍会持续。目前情况看,压力大的房企会先用市郊的项目下手,尤其对于体量大、库存高的楼盘,降价促销在所难免;而远离三道红线的房企,也会在市场低迷期不定期推出超低价特价房来拉人气。

去年至今,在“三道红线”的规则之下,房企将难以通过举债扩大规模,房企的债务偿还更无法靠举债进行,只能依赖销售回款。而销售回款最有利的措施便是降价促销,通过降价促销加速资金回流,既可增加企业经营现金流,又可及时偿还有息负债,降低财务成本。在“三道红线”中,现金流入无论是对资产负债率、净负债率还是现金短债比,都能起到良好的修复作用。

在龙城大街某知名房企项目三期购买商品房的业主郭先生,因为楼盘后期降价,他已购房的价值瞬间蒸发了二十万元,相当于他全家辛苦一年的丰厚收入。郭先生称,希望房企在追求销售业绩及利润的同时,应该承担更多社会责任,让每个买到房子的人能获得安全感、幸福感。

C 市场下行无奈之举

“限降令”的出现,或许正是为了防止降价促销成为趋势,乃至出现降价维权等维稳事件,甚至造成“踩踏”,从而导致市场信心不足,进一步波及到土地市场。

一位房企营销人士表示,“现在,一些房企是在适当降价促销,但不敢明目张胆,一是怕业主维权闹事,二是怕政府干预。现在一些房企日子也很难。”已经公布的7、8月份数据来看,太原主要楼盘降幅在100元/方米以内,虽有些项目实现销量短期小幅上涨,但更多是降价后的购买力无力延续;购房客户预期市场会降价,对市场更加怀疑,观望情绪加重。

业内人士表示,房企想要以大幅降价的方式,快速出手库存商品房,以此达到回笼资金的目的。但是开发商也在衡量,毕竟出现大幅降价会造成市场混乱,这会让营销管理及售后服务变得特别困难。

企业降低房价,是想以此能够快速回笼资金,对于需要购房的人来说,这无疑是一件利好的事情。但对于前期购房者来说,辛苦多年积攒的财富大幅蒸发,无法接受,更何况多数置业者均是背负着巨额贷款买的期房,财富缩水还不一定收到可心的房子。交房、降价必维权,已成房企极为头疼的问题。房企想要解决这些负面影响,需要付出巨大的代价。对本来财务困难的企业来说,这会让企业经营、周转陷入恶循环之中。

此外,大幅降价会加大购房者对房价制定随意的质疑,由此对房企品牌产生排斥。业内人士称,合理、稳定的房价,能够让房企获得好的形象与名声。而恶意的行为,将会让企业发展举步维艰。在这波“限降令”之后,一批财务不良的房企会面临生死考验,而坚持到最后的房企,不一定是销售业绩出众的巨鳄,有可能是稳扎稳打的中小房企。

D 政策旨在稳市场

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,禁止恶意降价,主要针对的是部分地区、部分楼盘的情况,新建商品住房销售实施价格备案,在价格备案后,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。新建商品住房销售价格备案后,开发企业确需重新调整备案价格,6个月后方可申请调整。从这里可以看出,政策的核心在于严管“房价低于备案价85%”的现象,这和目前很多城市严管房价过快上涨的做法是有差异的。

此次政策,起码让购房者对全国市场有更为清晰的理解,即不是所有城市房价都在上涨,部分城市反而面临去库存的压力。对于岳阳、沈阳等地的此类降价现象管控,其实质在于去库存压力大,结果导致房企营销出现乱象,纷纷打价格战,造成行业交易秩序的混乱。

严跃进表示,此类事件提示房企的决策者们,未来需要密切关注非热点三四线城市的楼市,积极衡应对去库存和市场稳健康发展的问题,去库存并非只有降价一条路可走。同时,房企更要深度理解国家关于商品房市场的调控基调和原则,理看待此波“限降令”,即房价大涨大跌都要面临管控,房地产市场健康发展以“稳定”为基础。(记者 张磊)