最近这几年，由于晋江房价波动较大，使得不少卖方甘冒违约的风险，宁可赔偿高额违约金也不愿按合同出售房屋，导致二手房买卖合同纠纷时有发生。
律师表示，因房价上涨，卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。在买家解除房屋买卖合同的前提下，若还存在房屋溢价损失，可要求卖方进行赔偿。
可要求卖方承担涨价损失
律师
“如杨先生所述，因房价上涨，卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。”福建一脉律师事务所律师李耿佳表示，房屋买卖双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，交易最终不能正常进行的原因在于卖方，故卖方的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
据了解，违约责任的承担方式有支付违约金或者双倍返还定金，买家可以择一选择适用违约金条款或者定金条款。
另外，买卖合同虽约定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。
李耿佳表示，在买家解除房屋买卖合同的前提下，若还存在房屋溢价损失，可以聘请有资质的第三方评估机构，对房产的涨价部分进行评估，以界定涨价的损失部分，要求对方进行赔偿。
房价上涨 卖方违约
案例
通过中介介绍，去年年初，杨先生在晋江中心市区买了一套90平方米的小三房。根据当初的约定，该套房子单价13000元/平方米，总价117万元。
“当天，我就付了10万元的定金，并且还和对方签订了房屋买卖合同。”杨先生介绍，双方还约定，过一个月后双方过户时再付30多万元的首付，余下的房款则申请银行商业贷款。
但是，让杨先生没想到的是，卖主一直以在外地忙的理由，不肯回来办理过户手续。
“最后，到了今年8月份，卖主的电话打不通了。”杨先生说，一天，中介告诉他，卖主不卖了，还说要赔偿他双倍的违约金，也就是20万元。
杨先生说，通过多个中介，了解到二手房的市场行情。他买的这套房子，已经升值到18000元/平方米左右。“知道了价格之后，我坚持要对方履约，按合同约定办理过户手续。如果对方违约，不仅要赔偿违约金，还要赔涨价部分。”
在沟通无果的情况下，杨先生准备走法律途径，起诉卖家。
签好购房合同是关键
提醒
那么，如何避免类似的纠纷产生，以维护买方的合法权益?李耿佳认为，最好是在签订购房合同时增强法律风险防范意识，设定好二手房买卖合同条款。严格的合同条款是确保二手房安全、顺利交易的关键。
李耿佳介绍，买卖双方签订正式合同前，要注意以下这些问题：一是查清房屋的权属情况。购买人在签订购房合同前要查验房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本，必要时，可以到房管部门查询房屋产权证的真实性。
二是核实房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产，比如夫妻共有财产，需要夫妻共同双方共同签字确认。
三是确认房屋是否存在权利限制状况，比如抵押或者存在司法查封等情形。
四是要核实房屋买卖是否存在优先购买权。根据我国法律规定，房屋承租人对其所承租房屋在同等条件下具有优先购买权。
“在实际交易中，买卖合同应该就房屋权利人、房屋的面积、质量、房屋价款、交房以及违约责任、争议解决等重要条款做出明确约定。”李耿佳建议。
营业执照公示信息