这几年,由于晋江房价波动较大,使得不少卖方甘冒违约的风险,宁可赔偿高额违约金也不愿按合同出售房屋,导致二手房买卖合同纠纷时有发生。

律师表示,因房价上涨,卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。在买家解除房屋买卖合同的前提下,若还存在房屋溢价损失,可要求卖方进行赔偿。

可要求卖方承担涨价损失

律师

“如杨先生所述,因房价上涨,卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。”福建一脉律师事务所律师李耿佳表示,房屋买卖双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效,交易最终不能正常进行的原因在于卖方,故卖方的行为构成违约,应承担相应的违约责任。

据了解,违约责任的承担方式有支付违约金或者双倍返还定金,买家可以择一选择适用违约金条款或者定金条款。

另外,买卖合同虽约定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。

李耿佳表示,在买家解除房屋买卖合同的前提下,若还存在房屋溢价损失,可以聘请有资质的第三方评估机构,对房产的涨价部分进行评估,以界定涨价的损失部分,要求对方进行赔偿。

房价上涨 卖方违约

案例

通过中介介绍,去年年初,杨先生在晋江中心市区买了一套90方米的小三房。根据当初的约定,该套房子单价13000元/方米,总价117万元。

“当天,我就付了10万元的定金,并且还和对方签订了房屋买卖合同。”杨先生介绍,双方还约定,过一个月后双方过户时再付30多万元的首付,余下的房款则申请银行商业贷款。

但是,让杨先生没想到的是,卖主一直以在外地忙的理由,不肯回来办理过户手续。

“最后,到了今年8月份,卖主的电话打不通了。”杨先生说,一天,中介告诉他,卖主不卖了,还说要赔偿他双倍的违约金,也就是20万元。

杨先生说,通过多个中介,了解到二手房的市场行情。他买的这套房子,已经升值到18000元/方米左右。“知道了价格之后,我坚持要对方履约,按合同约定办理过户手续。如果对方违约,不仅要赔偿违约金,还要赔涨价部分。”

在沟通无果的情况下,杨先生准备走法律途径,起诉卖家。

签好购房合同是关键

提醒

那么,如何避免类似的纠纷产生,以维护买方的合法权益?李耿佳认为,最好是在签订购房合同时增强法律风险防范意识,设定好二手房买卖合同条款。严格的合同条款是确保二手房安全、顺利交易的关键。

李耿佳介绍,买卖双方签订正式合同前,要注意以下这些问题:一是查清房屋的权属情况。购买人在签订购房合同前要查验房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本,必要时,可以到房管部门查询房屋产权证的真实

二是核实房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产,比如夫妻共有财产,需要夫妻共同双方共同签字确认。

三是确认房屋是否存在权利限制状况,比如抵押或者存在司法查封等情形。

四是要核实房屋买卖是否存在优先购买权。根据我国法律规定,房屋承租人对其所承租房屋在同等条件下具有优先购买权。

“在实际交易中,买卖合同应该就房屋权利人、房屋的面积、质量、房屋价款、交房以及违约责任、争议解决等重要条款做出明确约定。”李耿佳建议。