7月26日，济南市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》(下文简称《通知》)，规范商品房销售市场秩序，保护购房人的合法权益。《通知》 首次明确新建商品房认筹的户数不得超过准售房源(住宅项目不包括储藏室)的1.5倍，带装修商品房交付样板房自集中交付之日起1个月内不得拆除、出售。
不得超准售房源1.5倍认筹
交付样板间交房1个月内不得拆除
《通知》针对近期济南市房地产市场存在的问题，进一步明确商品房销售相关监管事项，规范商品房销售市场秩序，保护购房人的合法权益。
记者了解到，《通知》重申了目前济南新建商品房销售的相关规定，此外，更严格规范新建商品房认筹(购)行为，规范带装修商品房销售行为。不仅着眼当前，更着眼长远，提出完善房地产开发项目电子手册制度。
在严格规范新建商品房认筹(购)行为方面，《通知》提出，对未取得商品房预售许可的项目，开发企业和承销机构不得以排卡、冻结圈存保证金、购买基金或理财产品、购买其他产业产品等方式，为购房人确定选房资格和顺序，不得收取或变相收取意向金、诚意金、认筹金等预定款项。
对取得预售许可的商品房项目，开发企业应在10日内，一次性公开全部准售房源，认筹的户数不得超过准售房源(住宅项目不包括储藏室)的1.5倍。开发企业应与买受人书面明确认筹(购)楼栋及预售许可证信息，不得将未取得商品房预售许可的楼栋纳入选房范围。
济南某精装房样板间
随着楼市出现回暖迹象，济南更多的楼盘推出了精装修产品。该新规也将规范带装修商品房的销售等内容作为重点。在现场公示环节，要求公示带装修项目装饰装修的主要材料和设备的品牌、规格、数量等。
在规范带装修商品房销售行为方面，《通知》明确已经取得商品住房预售许可的项目不得随意变更装修标准。带装修销售的商品房开发项目应按照经图审机构审查合格的施工图进行施工，并办理建筑工程竣工验收备案。
交付样板房的装饰装修标准应与《商品房买卖合同》约定的交付标准保持一致，与项目实际交房状况保持一致。交付样板房自集中交付之日起1个月内不得拆除、出售。交付标准样板房确需拆除的，应提前向公证机构申请保全证据公证。
济南近期新房认筹多未超1.5倍
规范认筹预防局部热度
新建商品房的销售不少会进行认筹，储备比房源更多的意向购房者以提升销售的去化率。“卖房子确实和卖其他东西有所不同，房子本身花费的可能是一个甚至多个家庭大半辈子的积蓄，购房者在购房的过程中非常谨慎，可能会因为房源、自身条件等原因最终放弃购买。为了能销售得更好，开发商一般会选择蓄客认筹后，再开盘，认筹人数要超过房源数。”许传明表示，认筹人数超过房源数时，一个楼盘开盘去化70%的房源就已表现良好。
某楼盘开盘现场
不过，也有的开发商会通过认筹制造购房的紧张气氛，在济南也出现了极少数小众楼盘，认筹人数远高于房源，需要通过摇号确定购房资格。“这个更多有饥饿营销的成分。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说，目前济南楼市中，绝大多数新房认筹人数未超1.5倍。
“《通知》首次提出新房销售认筹不得超1.5倍，有合理性和前瞻性。”合富辉煌研究院高级分析师许传明分析，济南上半年多数楼盘认筹数还没有到这个数，从济南目前的房地产行业周期看，1.5倍的认筹标准够用，并不会对近期项目产生多大影响。
“所以说这个新规很及时，也有很好的前瞻性，它对开发商释放了一个信号，提醒开发商不要炒作开盘，一旦出现这种情况，管控会更加严格。”许传明表示，如果楼市进一步回温，限制认筹数就能有效预防楼市局部过热。
在该规定落地执行上，李刚表示，释放“房主不炒”信号的同时，开发商一旦出现超1.5倍认筹，监管部门也将相应到位。许传明说，目前，有的城市对热门楼盘进行摇号购房，政府部门会参与其中监督，这样一来，认筹人数等数据政府部门可以第一时间掌握。“济南目前1.5倍的认筹数已经够用，未来一旦出现热度，政府也可以借鉴这类具有操作性的监管方式。”
防止精装房“买家秀”“卖家秀”
精装交付样板间可做证据
“《通知》加强了对带装修商品房的销售全过程监管。从现场公示环节一直到交付环节都进行了明确。”李刚表示，国家鼓励装修房发展，也在加强对装修房的监管，但装修房有自身的特点，存在监管不明确的地方。济南此次推出的新规也综合了近年购房者对装修房投诉的集中点，有针对性地加强监管。”
“这些一方面是提醒购房者购买精装房时要注意的细节，同时，也对开发商提出更明确的公示要求。”李刚表示，《通知》首次明确交付样板间在集中交付后1个月内不得拆除，拆除时要进行公证，这也将有助于交房后对装修约定进行比对，一旦出现纠纷双方也有了客观的依据。
许传明认为，精装房从设计规划到交付大约会有2年半到3年的时间，设计环节很可能无法确定装修装饰产品型号，一方面与家居产品本身迭代有关，另一方面也可能受楼市周期影响，部分开发商想通过装修装饰减配来降低成本。“后一种更应该加强监管，新规也释放出加强对精装房销售监管的信号。”许传明认为，新规提到的交付样板间，更多要求以交付约定为依据设置，包括样板间的大小、户型设置、装饰装修等要和合同一致。
但从以往的经验看，精装房的样板间除了装修合同约定内容外，很可能会进行一些意象性的装饰，增加软装以营造家的氛围。“这是比较常见的一种营销方式，我认为可以在高于交付标准的装饰内容方面，比如一些家具家电，购房者一般不会误将此看作交房标准，但新规也给了一个提醒，应该做好明示。”(记者 李庆斌 王皇)
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