十三届全国人大四次会议将于3月5日在北京开幕。

3月1日,中国房地产报记者独家获悉全国人大代表、民建中央对外联络委员会主任、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林今年两会将提交一份建议——《关于房地产交易市场中“一房数卖”纠纷的司法建议》。

近年来,受经济调整与市场波动影响,房地产行业不少中小开发商面临资金链断裂的窘境,经常出现将已售卖给购房者的房产再次抵押给建筑工程商,进而房产被建筑工程商再次出售,造成“一房数卖”的现象,从而引发社会性维权事件,影响恶劣。

对这种“一房数卖”现象,李晓林提出司法建议:

一是对“一房数卖”的受害方向刑事方向报警的受理门坎要适度降低,警方应积极介入,综合研判案由中诈骗故意的因素和线索。

二是受害买房人如先行发起民事诉讼,民庭应对案由中有否涉嫌诈骗故意的事实依据的审查把握“关口前移”,以优先向刑事诉讼移送为取向。如在民事审理中有涉及刑事的新事由线索甚至证据,应及时中止或终止民事审理并向刑事审理移送。

“我和诸多律师界机构和人士,如北京市华伦律师事务所及张文焱律师征询意见中一致认为,应借鉴‘醉驾入刑’的成功经验,推动对恶意‘一房数卖’的刑罚力度,既具有公平正义的社会价值,也可以产生震慑作用,有利于扭转近年来此类案件高发频发的局面。”李晓林表示。

以下为建议全文:

在第十三届全国人大代表大会第四次会议上

关于房地产交易市场中“一房数卖”纠纷的司法建议

随着我国改革开放以来经济的高速发展,尤其是住房市场化改革以来,房地产市场交易量增长很快,使广大人民群众的居住条件得到了前所未有的改观。同时,在庞杂的房屋买卖交易活动中,也无可避免地发生着各种各样的矛盾和纠纷。为此,国家陆续出台了一系列涉及房屋买卖问题的法律、法规和司法解释,从整体上基本确保了房地产交易活动的规范健康发展。

在房屋交易中,多数情况下的纠纷属于民事违约纠纷的范畴,一般都可以通过民事诉讼或行政监管机制予以化解。但是,在纷繁复杂的房屋买卖交易活动中,特别是在房屋价值较高且上涨趋势持续存在的市场环境下,少数但并非鲜见的犯罪分子为达到非法占有占用他人财产或购房款的目的,以“一房数卖”为手段实施诈骗,使一些购房民众蒙受巨大的财产损失和精神打击,使整个行业乃至社会的市场交易秩序受到极其负面的影响,使人民群众对改革的获得感和安全感大打折扣。

在现行的有关司法实践中,有些既定的法规和解释,对“一房数卖”的定性上纷争较大。其中,公安机关与受害人一方对于“一房数卖”的卖房人是否构成诈骗的判断和认识上就存在较大的差异。相比之下,对自然人之间的二手房交易中的此类问题比较容易认定;而对开发商在商品房销售中的此类问题则较为棘手。由于在繁杂的交易程序中信息不对称,买房人很难及时、全面、完整地掌握卖房一方的行为及证据,往往是在“一房数卖”的事实甚至后果已经成为既成事实时才能发现自己受害。而警方往往简单刻板地以开发商是否“跑路”等“要素”作为判断其是否存在诈骗故意的依据,导致受害人的刑事报案很难被警方受理,最终只能通过民事诉讼寻求经济赔偿。然而,进入民事诉讼也并不能够确保受害人得到真正公平的赔偿。一方面是恶意卖房人往往将骗取的房款转移、他用、隐藏或挥霍,使赔偿无可执行;有的案例陷入旷日持久的执行困局,造成比较恶劣的社会影响。另一方面,由于房价的涨幅较大,远远超过原合同中规定的违约赔偿数额,受害人损失巨大,违约方乐得以赔偿规避法律制裁。从客观结果上,放纵起码是减轻了对恶意“一房数卖”犯罪行为主体必要惩诫,人民群众十分不满意。

鉴于以上实际社情和民意,根据我国的立法原意和“先刑后民”的一般理念,建议:1.对“一房数卖”的受害方向刑事方向报警的受理门坎要适度降低,警方应积极介入,综合研判案由中诈骗故意的因素和线索;2.受害买房人如先行发起民事诉讼,民庭应对案由中有否涉嫌诈骗故意的事实依据的审查把握“关口前移”,以优先向刑事诉讼移送为取向。如在民事审理中有涉及刑事的新事由线索甚至证据,应及时中止或终止民事审理并向刑事审理移送。我和诸多律师界机构和人士,如北京市华伦律师事务所及张文焱律师征询意见中一致认为,应借鉴“醉驾入刑”的成功经验,推动对恶意“一房数卖”的刑罚力度,既具有公平正义的社会价值,也可以产生震慑作用,有利于扭转近年来此类案件高发频发的局面。这是“一房数卖”的司法问题的建议之一。

建议的另一个层面问题:即受害买房人的救助及补偿顺位问题。由于“一房数卖”受害人往往至少二人或者更多人,在他们中间客观上存在着一个救助补偿谁优先谁依次的问题。例如:所购买的房屋,谁取得房屋实物所有权,谁应获得其他形式的赔偿。这个问题,也是长期困扰买房当事人和司法机关的现实问题。

虽然既往的法律法规和司法解释已经基本成熟或者正在日臻完整,但有些内容还是有进一步明确内涵、进一步统一尺度和进一步完善的空间。依据2011年《最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》第十六条规定“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间,应综合考虑合同主管机关备案的时间,合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签定时间等”。据此就认为这个问题原本是有权威性遵循的。但在各地方各级法院的审理过程中,却出现了相左的理解和操作,使问题的解决产生了一些不必要的干扰技节,导致诉累。最突出的是,有的法院甚至中院过度强调是否“网签”,并以此对抗高法的顺位原则。我在征询法界机构和人士时都倾向,对“网签”这一明显本属于签订购房合同符合法规和透明度的新生的技术手段,过高地赋予它在房屋买卖中的法律地位是没有上位法法律依据的。作为新科技手段在房屋买卖中发挥更重要的保障和风险控制作用是可以期待的,但现在就据此对抗既往的成熟且稳定的法定秩序,明显大弊大于利起码有些超前。对此,北京市高院早在2014年在《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条中就有过明确的意见,“办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。”因此建议,应坚持按最高法院和北京市高级人民法院的既定原则,审理既往此类案件既有利于当前类似久拖难决历史问题的从速解决,又可以回应广大人民群众的关切!记者 李燕星