过去一二十年,我国房价几乎是“一路飙涨”而来。而且绝大多数城市的房价涨幅远远高于居民的收入增幅,这使得很多人的买房压力日益加大。有人更给出计算结果:十年前全国50个重要城市,平均购房年限只需要13年,但是到了2020年底,这一数值提高到了23年。尤其是四大一线城市,普通工薪阶层需要不吃不喝努力工作至少35年才能攒够买房首付款。

买房难度逐年提升已经让很多人头疼,但房地产因为有另一制度的存在,更让买房人苦不堪言,那就是“公摊面积”——明明购买的是100平米的商品房,但是最终的使用面积却只有不到70平米,其中30%以上都是公摊,更有甚者公摊面积高达50%。这些公摊面积不仅无用,购房者每年还不得不缴纳相应数额的取暖费、物业费等。如果未来房地产税正式开征,这意味着购房者还要承担对应的每年的房产税费。

2019年10月份,多家央媒更是密集发声痛批“公摊伤民”、“长期存在但并不意味着合理”等现象。而且最近一段时间业内很多地产专家也接二连三出言痛斥“公摊面积”的不合理。

今年初,独立经济学家马光远发文直言不讳道,公摊面积早该取消了。公摊里面的猫腻和腐败太大了,水太深了。你买个100平的房子房子,公摊究竟是多少,就是开发商说了算,人家胡乱给你多个几平米你不可能知道;经济学家朱海斌也发表观点认为,公摊坑民,早该取消。一方面,公摊面积基本皆为开发商虚报,购房者是吃闷亏;另一方面,公摊面积让购房者的压力更大,公摊面积不能居住,但是购房者还必须常年为其产生的其它费用买单,“公摊面积”对购房者极其不公平。

央媒、专家等都密集发声呼吁取消公摊面积,一时间很多人以为“公摊面积很快将全面取消”。值得一提的是,不久前有媒体更发表文章称“从2021年起,公摊面积将全面取消”。事实真的如此吗?在回答这个问题之前,我们还是先说说公摊面积。

什么是公摊面积?百度百科给出的释义是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。主要包括两大范围:1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

直白点说,物业用房、垃圾场、门卫值班室、楼梯间、电梯井等都是公摊面积,最近几年很多小区出现了一楼作为架空层用途,架空层部分大多也都属于公摊面积。不同类型住宅的公摊系数差别很大:7层以下住宅公摊系数为7%-12%、7层以下住宅公摊系数为7%-12%、7-11层住宅公摊系数为10%-20%、12-33层住宅公摊系数为14%-24%、别墅类的公摊系数为1%-8%。

需要说明的是,公摊面积起源于香港,但2013年香港已经取消了公摊面积。但国内开发商仍然在全面实施该制度。

为什么说公摊面积“坑民”?一方面它给了开发商弄虚作假的可乘之机。上文经济学家马光远也提到了,公摊面积水太深,暗藏猫腻,开发商可以胡乱填报,借此获得巨额利益。打个比方,一个小区有1000套房子,如果开发商把每一套房子多写进去3平米公摊面积,就会多出来3000平米公摊,按照每平米1万元计算,那么就可以多收3000万元利益;另一方面,购房者要为多出来的公摊面积额外买单,取暖费、物业费、房屋维修基金以及购房时的契税费等,如果未来房产税开征,购房者需要承担的额外费用还将更多。

2021年起,公摊面积真的会全面取消吗?答案是否定的。虽然党媒痛批公摊面积伤民,经济学家也都力挺尽快取消公摊面积,但取消公摊面积至今依然没有正式结论——官方没有发布任何正式的文件,也没有哪个城市正式开始实施“全面取消公摊面积”这一政策。

网络上很多文章言之凿凿2021年起公摊面积将全面取消,实际上是基于住建部14字回应公摊面积所得的结论——住宅建筑应按套内使用面积交易。笔者想说明的是,这只是住建部在2019年发布的一条“征求意见稿”文件里的一句表述,并未正式开始实施。事实上,住建部发布的该征求意见稿不是法律规章,只是技术规范,约束的是工程建设行为,所谓“取消公摊面积”以及“按套内面积交易”均属于误读。

取消公摊面积会不会导致房价上涨?可能有不少人看到类似这样的解读。我们想说,这纯属无稽之谈,取不取消公摊面积其实和房价并无直接关联,取消公摊面积,实际上就是改变房屋的计价,只是房价的换一种计价方式,并不会直接影响房价走势。相反,取消公摊面积其实是对购房者有益的,一方面,开发商没法再利用公摊面积谋取利益;另一方面,取消公摊面积会降低购房者的未来资金压力。公摊面积取消,购房者可以实打实减少之前公摊面积对应的取暖费、物业费、契税费等的开支。房子越大、公摊系数越高,受益越明显。

总结,住建部14字回应实际上是征求意见稿,并不能作为“全面取消公摊面积”的依据,所以大家不要再大肆宣传2021年起公摊面积将全面取消了,虽然取消公摊面积已经发展到了全民期盼的地步,但不得不说,2021年是不可能的,购房者应该正确看待,不要再以讹传讹,轻信胡乱解读了。

事实上,关于取消公摊面积也有专家给出了理性看法。中原地产首席经济分析师张大伟认为考虑到实际的商业情况,包括工程设计、装修整改等方面,5年内落地的可能性非常小。此外,西南财经大学教授刘璐也认为,高层住宅建筑中的大堂走道和电梯井等“公共空间”,在物理上有存在的必要,不可能取消。

2021年全面取消公摊面积基本证实不可能,那么在此基础上讨论取消后,会不会给已经买房的业主补偿也就毫无意义。退一万步来说,未来真的取消公摊面积,也不太可能给早买房的人补偿。我们算一笔账就全明白了:一个小区1000套房,平均面积是100平米,公摊按照20%计算,房价按照购房时的1万元/平计算,那么开发商要补偿已经买房的人,仅仅补偿公摊面积购房款金额就高达2亿。开发商承担不起这笔费用,唯利是图的开发商更不可能当“冤大头”白白退回这些利润。因此,对于取消公摊面积索要补偿一事,购房者趁早打消念头。

最后,笔者认为要不要取消公摊面积,出发点应该站在保护购房者权益层面,毕竟公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。确实到了要考虑全面取消的时候了,未来相关职能部门在研究房产调控政策之时,也更应该正视公摊面积乱象,积极探索更科学、合理的计价方式,来保护亿万百姓的切身权益。