住房市场体系建设工作，着力点应当放在如何更好地发挥住房的居住功能，发挥住房在广大居民追求美好生活中的积极作用。

住房保障体系建设，无疑是“十四五”房地产问题的重中之重。市场的交给市场，政府的交给政府，充分发挥“两只手”的作用，是房地产市场步入健康有序发展轨道的关键。

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正3日在住房城乡建设部召开座谈会。他指出，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

虽然此前也反复强调加强住房保障体系建设，建立多层次的住房保障体系，更好地满足不同层次居民的住房需求，但是工作的着力点还是放在了住房的市场化发展上。特别是地方，为了更多地从土地上拿收益、从房地产市场争利益，并没有真正重视住房保障体系建设，没有把解决中低收入阶层的住房问题放到突出位置。即便加大棚户区改造等方面的力度，也更多的是从自身利益出发。因此，住房的保障体系总体上没有得到有效建立。

住房的保障体系建设不好，中低收入阶层的住房问题不解决，要想全面推行住房市场化，显然是不切实际的，也是会带来很大问题的。给各方利益绑架的住房市场化，就会成为一种利益工具，而不是房地产市场在市场调节下走向公平的手段。为什么房地产市场的矛盾那么多、那么激烈，最根本的一点就是扭曲的住房市场体系和不完善的住房保障体系并存，且严重分裂，无法真正对房地产市场产生积极影响，导致房地产市场矛盾激化。

也正因为如此，中央提出要在“十四五”重点研究好住房市场和住房保障两个体系，是继“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，落实房地产长效机制抓住的又一重点，或者说又一个牛鼻子。“房住不炒”定位，是让房子回归居住属性，而不是投资炒作。但是，居住又分购买和租赁两种形式，购买商品房是解决居住问题的重要手段，租赁住房也是解决居住问题的重要手段。如果只买不租，或者居民有租房需求，却没有租房供应，那同样不能真正落实好“房住不炒”定位，不现实的人人购房会导致房价只能居高不下，并积蓄很大的房价上涨动力，直至泡沫破裂。

住房市场体系建设，客观地讲，按照目前已经出台的政策，已能够比较好地覆盖整个市场，特别是“房住不炒”定位，已经为住房市场体系建设明确了方向，那就是住房市场体系建设必须以满足居民住房为基本目标，而不是将住房作为投资品。住房的投资功能，只能建立在居住之上，在满足居住的条件下体现投资价值。脱离居民的住房投资，就可以认为是炒房，就要严格控制和打击。因此，“十四五”期间，住房市场体系建设工作，着力点应当放在如何更好地发挥住房的居住功能，发挥住房在广大居民追求美好生活中的积极作用。居民手中多余的钱，可以用于文化、旅游等高水平、高质量生活需求，也可以用于股市等方面的投资，但决不能用于住房投资。从长效管理的角度出发，在“十四五”，对居民拥有的住房问题，应当将二套作为“分水岭”，只要居民家庭超过两套住房，就征收高额税收，且在转让和赠予时，也要加收高额税收，遏制居民过度投资商品房，也避免商品房出现供需之间的严重不协调、不对称，造成资源的巨大浪费。未来的城市住房，土地供应是一个大问题，必须把存量房用好。

住房保障体系建设，无疑是“十四五”房地产问题的重中之重。市场的交给市场，政府的交给政府，充分发挥“两只手”的作用，是房地产市场步入健康有序发展轨道的关键。住房保障体系怎么建设，在于两大方面。一是稳定房价，让中产阶层能够通过自身努力购买住房，即便当“房奴”，也要当得不十分痛苦。这就要求决不能让房价继续上涨，且能在目前的价格基础上，有所下降，从而给中产阶层更多买房的机会。当然，这只能是允许少部分中产阶层购买，而不是所有的中产都能轻松买房。如果这样，房价上涨的内在动力就压不下去;二是加快住房租赁市场发展步伐，建立覆盖全员的、多层次的住房租赁市场，让不同层次的居民，尤其是中低收入阶层、新市民等能够通过住房租赁市场，租赁到自己满意的住房。如果新租住房能够满足年轻人结婚、生孩等方面的需要，相信会有更多的人加入到租房的队伍中来。显然，需要政府和社会投资者都能进入房地产租赁市场，都能提供居民需要的租房，而不只是社会投资者从事住房租赁业务，政府不参与。要想确保低收入人群和新市民的住房需要，政府必须进入。否则，租房市场会有缺陷。

总之，“十四五”期间的房地产市场，会按照中央提出的两个体系建设，更好地落实“房住不炒”定位，切实解决广大居民的住房问题，推动房地产市场健康有序发展。

关键词： 住房保障体系 住房租赁市场