年末将至,新湖中宝股份有限公司(下称新湖中宝,600208.SH)开启了资产“卖卖卖”模式—该公司拟将旗下浙江启辉实业有限公司(下称启辉实业)35%股权及浙江启隆实业有限公司(下称启隆实业)50%股权转让予融创中国控股有限公司(下称融创中国,01918.HK),合共套现49.44亿元。

《投资时报》研究员留意到,自2019年7月开始,新湖中宝便陆续出售相关项目资产,以期回笼资金提升流动性。

据该公司三季报显示,截至2020年9月末,该公司货币资金为141.23亿元;短期借款为53.15亿元,一年内到期的非流动负债为132.96亿元,两者合计组成的短期债务为186.11亿元,现金短债比为0.76倍。在《投资时报》携手标点财经研究院近日独家发布的《A股上市房企缺钱报告·2020》中,新湖中宝成为46家现金短债比小于1倍的公司之一,位列第38位。

此外,截至三季度末,该公司资产负债率为75.19%,同比增加0.7个百分点;剔除预收账款后的资产负债率(公告口径)为61.5%,同比减少0.95个百分点。

卖资产自救?

新湖中宝接连出售子公司及“孙”公司股权的事宜引发市场关注。

近日,该公司发布公告称,拟将启辉实业35%股权及启隆实业50%股权转让予融创中国,交易价款共计49.44亿元。

具体来看,启辉实业持有平阳伟成置业有限公司(下称平阳伟成)100%股权和平阳隆瑞置业有限公司(下称平阳隆瑞)100%股权。其中,平阳伟成拥有温州西湾项目八宗土地,土地使用权面积共计41.07万平方米,规划计容总建筑面积合计不超过90.54万平方米;平阳隆瑞拥有温州西湾项目六宗土地,土地使用权面积合计25.93万平方米,规划计容总建筑面积合计不超过51.86万平方米。

与此同时,该公司与启隆实业之间的股权交易所涉及项目为启隆实业所持有的亚龙古城国际花园项目,该项目总面积为93950平方米,其中旧改面积为90916平方米。

《投资时报》研究员通过计算发现,截至2020年6月末,启辉实业净资产为500万元,启隆实业净资产为4400万元,若简单分析来看,启辉实业35%股权所对应的净资产约175万元,启隆实业50%股权所对应的净资产约2200万元,按照相应的收购价格,则该公司对启辉实业的收购价较对应净资产溢价率高达653.43倍,对启隆实业的收购溢价率高达172.73倍,溢价率颇高。

此外,截至2020年6月末,启辉实业合并模拟资产负债率为99.89%,启隆实业合并模拟资产负债率为99.79%,几乎处于资不抵债的境地。

需要注意的是,这并不是新湖中宝第一次出售相关项目资产,早在2019年7月,该公司即将所持有的浙江瓯瓴实业有限公司(下称瓯瓴实业)和上海玛宝房地产开发有限公司(下称玛宝公司)的股权及相应权益出售给融创房地产集团有限公司,交易价款为67.05亿元。据当时公告显示,截至2019年6月30日,瓯瓴实业资产负债率高达100.18%,玛宝公司资产负债率为96.92%,且2019年上半年,瓯瓴实业及玛宝公司净利润全部为负值。

此后,该公司于2019年12月始,陆续将旗下上海明珠城三期4标35%股权、青蓝国际城项目二期35%股权、沈阳新湖湾等项目35%股权、启东海上明珠城项目50%股权出售给绿城房地产集团有限公司,共计套现约70亿元。

总负债增长

即便自去年起便开启资产出售模式,但这似乎并没有解决新湖中宝流动性不足的问题。

据三季报显示,截至2020年9月末,该公司经营活动产生的现金流量净额为-6.4亿元,同比大降605.19%;现金到期债务比为-3.32%,从现金流角度来看,其依靠自身业务所获得资金已不能覆盖当期债务。

此外,《投资时报》研究员查阅该公司近三年前三季度业绩数据留意到,2018年9月30日—2020年9月30日,其经营活动现金净流量分别为-54.37亿元、1.27亿元、-6.4亿元,合计为-59.5亿元,现金到期债务比分别为-35%、0.56%、-3.32%,可以看到,即便在实现正经营现金流量净额的2019年前三季度,其现金到期债务比依然较小。

将时间维度拉长来看,《投资时报》研究员留意到,该公司负债总额已由2015年的636.67亿元上涨至2019年的1088.69亿元,年复合增速为14.35%,其中,同时期内,一年内到期的非流动负债也由134.57亿元增加至187.44亿元,年复合增长率为8.64%。

尤其值得注意的是,新湖中宝短期借款大幅上升。截至2020年9月底,该公司流动负债为569.91亿元,同比增长16.27%,其中,短期借款为53.15亿元,同比上涨47.64%。

此外,据公告显示,截至2020年11月5日,该公司控股股东之一致行动人黄伟累计质押股份11.33亿股,占所持股份比例为78.12%;浙江新湖集团股份有限公司累计质押19.39亿股,占所持股份比例为69.59%;宁波嘉源实业发展有限公司累计质押3.47亿股,占所持股份比例为75.03%;浙江恒兴力控股集团有限公司累计质押1.92亿股,占所持股份比例为91.62%。

综合来看,黄伟及其一致行动人合计质押股份数占其持有该公司股份总数的73.56%,占该公司总股本的比例为42%。

扣非归母净利下降62%

从业绩数据来看,近三年该公司营收及归母净利润双双处于连续下降通道。其中,营收由2017年的175亿元减少至2019年的148.1亿元,同时间区间内,归母净利润也由33.22亿元缩减至21.53亿元,且归母净利润同比增速均为负值,这或反映出该公司房地产主业的增长速度已经放缓,盈利能力显现疲态。

进一步分析,《投资时报》研究员注意到,该公司经营能力难言稳健。2010年—2019年,其归母净利润在上升与下降之间来回波动,归母净利润同比增速波动较大且有5年为负值,即便其2016年归母净利润同比增速曾高达403%,这也是建立在其基数较小的前提下。

此外,据三季报显示,今年前三季度,该公司营收及扣非归母净利润双双下滑。其中,营收为80.25亿元,同比减少27.45%;扣非归母净利润为9.56亿元,同比下降62.37%。

具体到经营数据方面,2020年1—9月,该公司合同销售面积68.83万平方米,同比增加8.63%;合同销售收入95.17亿元,同比下滑5.21%。与此同时,报告期内,该公司新开工面积达84.75万平方米,同比减少35.63%;新竣工面积56.11万平方米,同比下降58.02%;结算面积及结算收入分别同比减少37.66%及39.46%。(《投资时报》研究员林申)