在新中国成立以后的很长一段时间内，中国城镇住房制度主要实行公房与单位建房实行分配制度。这种无偿分配的福利分房制度，对一些不符合条件的人来说，只能望楼兴叹，随着我国城市化进程加快，其固有弊端也日益显现出来。

所以商品住宅的应运而生，从1979年在广州诞生了广州市东山湖项目，这是香港的一家房企投资1080万元建造的，这其中三分之二的房产给广州政府，三分之一由开发商销售，销售仅半天时间，一共卖出了1750万元，项目毛利润高达62%。这可以说是一笔丰厚的回报。

在之后的商住房开发进程中，随着市场不断打开，监管机制的完善，在逐渐成熟的市场管理当中，开发商的利润也在迅速下降。从目前一些上市开发企业的年报上来看，利润率控制在10%-20%之间，其实如果一个项目的利润里能超过15%就算是很成功的了。在房地产利率逐年下降的情况下，还有不少企业杀进来，这什么原因呢。因为房地产行业已经摸索出了一条新路，从之前的现房销售到如今的预售房，从之前1个亿万干一个项目地到现在的1个亿万撬动几个项目。房地产的开发商们不断的压缩着房产资金的运转周期，如碧桂园的0456(从拿地起4个月之内开盘、5个月之内资金回笼、6个月再周转)、万科的05986(从拿地起5个月要开工，9个月开始销售，第一个月小卖掉八成，其中6成产品是住宅)、新城的0458(拿地起4个月售楼处公开，5个月开盘，8个月资金回笼)等模式均是在倒逼自己高周转的运营。而且碧桂园通过这样的高速周转拿到了宇宙第一房企的名号。高速的周转虽然给开发商积累了财富，但是高周转下的房屋质量也有待商榷。

现在商品住房主要成本可分为直接费用和间接费用，直接费用包含1、土地费用约占总费用的30%-40%;2前期费用约占总费用的3%;3、房屋开发费用约占总费用的35%-40%。间接费用包括建设税费、管理费、营销费用、财务费用等约占到总费用的20%。假设一套100万的商品住宅，在正常开发周期内开发商大概可以赚到的毛利润大概在10万到15万之间。一个20亿的项目，在正常的开发周期内开发企业预计可以拿到3个亿的利润，从总体上看一个项目赚取的还是挺多的，这只是在理想的情况下。像我在的四五线小城市，好的项目开发周期大概在一年半，赚取的利润在12%左右。还有一些项目在市里面销售6-7年了，他们的利润随着时间推移逐渐减小有的甚至不到5%，更有的赔本卖掉项目。

综上所述其实开发企业所获得利润率相对某些200%利润率行业其实并不高，那么为什么房价一直在攀升呢?其实这其中主要原因是因为土地成本的增高，随着城市化的推进既经济水平的提高土地这种作为地方财政的主要经济来源的不可再生资源，也在逐年提升着价格。

关键词： 房产 暴利