疫情下的楼市:意外的现金流“事故” 房企节奏被打乱 有人倒在黎明之前

来源:时代财经 2020-03-05 09:55:44

这并不是地产人习惯的开年方式。如果放在过去,春节前后,他们仍然要忙于售楼处,接待不少的看房客,甚至在这期间拿下自己开单的一个小高峰。

但突如其来的新冠肺炎疫情让今年的情形大不一样。售楼处打烊、看房客消失,线下卖房一片萧条,这打乱了不少房企的节奏。

在线下售楼处关闭后,房企纷纷上线补救措施,网上卖房、“无理由退房”史无前例的热闹,但这也仅是缓兵之计。克而瑞最新公布的数据显示,TOP100房企2月销售环比下跌43.8%,创下近几年来单月销售新低。

双位数的下跌冲击着地产人的信心,但好在悲观之余并非没有希望,楼市松绑政策的相继出台正在打开机会窗口。

意外的现金流“事故”

2019年,房企的日子并不好过,但这一年全国商品房的销售还是逼近16万亿,创下历史新高,尤其是年末促销的立竿见影让地产商看到了行情希望。

徐亮(化名)是一家TOP20房企的区域总,他说如果没有新冠肺炎这只“黑天鹅事件”,2019年年末的市场热度至少能维持到今年4月,他有信心带领团队在第一季度完成20%以上的业绩增长。

然而,疫情的严峻程度和发展速度远远超过了他的预期。1月26日中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动以后,全国超60城的线下售楼处均被迫关闭,施工工地进入停工状态。

全面停工的局面在预料之外。“疫情的严峻程度和发展速度确实超出了我们的预料,在当下我们是被架着往前走的,很多决策是无奈之举。”

特殊时期,从前不常用的线上售楼处、直播卖房等方式成为房企销售的重要渠道。为了增加客户买房信心,30天无理由退房、半年无理由退房、全国楼盘75折、全民卖房拿佣金等优惠轮番被推出。就像徐亮所说,工地已经停了,销售不能停。

对房地产行业而言,新冠肺炎疫情是一次突发的现金流“事故”,尤其考验高负债房企的经营韧性,高周转模式的精髓在于压缩拿地、建设、销售、回款的周期,通过资金重复滚动来撬动项目开发,其中任何一个环节出问题都将影响整个模式的运转,进而增大现金流压力。

实质性的影响已经产生,2月份TOP100房企创下了近几年来单月销售的最低记录,超过8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降。

销售的断崖式下滑同样让房产中介备受煎熬。王祥在一个二线城市经营着30家房产中介门店,主营一二手房的销售。他告诉时代财经,往年春节后的两个月是市场“黄金期”,两个月千万的业绩司空见惯。但今年,不单千万业绩无望,亏损也不可避免。

“每年春节后的两个月都是全年销售和利润的高峰期,单月销售额大约能达到1000多万。今年受到疫情影响,有些‘零业绩’的感觉,整个2月,我们只成交了十几套房子,别说1000万的收入了,还要亏损200万。”

好在进入3月,状况正在好转。徐亮和王祥透露,3月1日,已经有不少线下售楼处恢复了正常的经营,只是相比从前多了一道防疫流程,为避免聚集,很多售楼处暂时只接待预约客户。

“工地比售楼处要更早复工,售楼处开放之后,可以说是慢慢恢复元气了,揪着的心放下了一半。”徐亮说

图片来源:图虫网

救市也纠结

疫情面前,房地产着实栽了个“小跟头”,不但返乡置业打水漂,大范围的售楼处关闭、项目停工更是在不经意间打响了一场现金流“保卫战”。

大疫之下,数十城相继推出“救市”新政,速度之快、花样之多令人眼花缭乱。给房企减负是这轮楼市松绑的首要出发点,2月11日,上海宣布因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期。

这也成为救市的一个重要转折点,随后包括无锡、西安、佛山、浙江等20省市都相继出台了类似政策,通过延期或分期缴纳土地出让金帮助房企度过短期资金难关。同时,无锡宣布完成25%以上投资即可申请预售、广州花都实施“拍地即拿证”、苏州针对具体地块取消现房销售。

在给房企发放“解药”的同时,救市政策开始向需求端发力,衡阳、马鞍山、苏州相城区、青岛、南宁等城市或给予购房补贴,或在人才引进等层面刺激购房需求。率先推出重磅举措的要数河南驻马店,它在2月21日宣布公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%,成为第一个在首付上做文章的城市。

仅仅三天之后,浙商银行宣布对于非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付比例从原来的30%调降至20%。“救市政策进入了第二阶段,开始刺激需求了。”中原地产首席分析师张大伟说。

一位房企营销人员则向时代财经表示,这些区域出台的相应刺激政策对目前市场来说是有利的,“这样能调动更多沉睡刚需客的资金来活跃市场、带动市场”。

不过,在松绑政策出台七天后,驻马店就被河南省委、省政府约谈,其发布的政策原文链接也已失效。“驻马店被约谈更多是给市场一个警示,告诉地方政府政策的出台需要关注到社会的情绪,本质上并不是让它撤销降首付的政策,事实上现在也没有撤销。”一位不愿具名的TOP10房企高管向时代财经指出。

驻马店“被约谈”的小插曲并不会暂缓楼市松绑的步伐。“房住不炒是主基调,但目前房地产行业确实受到了疫情的冲击,地方政府做出一些局部调整是有必要的。”佳兆业集团首席战略官刘策说道。

3月3日,温州继续推出重磅新政,本科生买房7折,首批将拿出1700多套房源。上述TOP10房企高管直言,目前无论是公积金贷款首付下降,还是购房补贴、人才政策都是比较温和的,对楼市影响不大。“如果说二套房的首付从七成降到三成,那才是与房住不炒相悖的,因为这将为有购买能力的买家带来投资或投机的机会。”

当然,政策的放松会持续,但并不代表一成不变。该房企高管强调,这段时间确实是政策的窗口期,但如果后面市场变得强劲了,政策就会出现反转,会做适度收敛。

是黑天鹅,也是钥匙

对房地产行业而言,新冠肺炎疫情是一只“黑天鹅”,但同时也是一把松绑楼市调控的“钥匙”。阳光城执行副总裁吴建斌直言,经过疫情之后,国家对房地产的调控可能不会像前两年力度那么大。

这也将为不少城市赢得喘息的机会,尤其是三四线城市。随着棚改货币化退潮,三四线城市楼市需求透支,库存逐步上升,降温趋势明显。上海易居房地产研究院统计的2019年百城库存数据显示,截至12月,三四线城市的新建商品住宅库存同比增长5.8%,达到了20693万平方米,仅次于二线城市,而原本有机会消化部分库存的返乡置业也在疫情冲击下“打水漂”了。

因此三四线城市也急于在本轮楼市松绑中率先抠响“发令枪”。可以说,它们既是疫情下的受害者,也是既得利益者,而更多的三四城市有望在因城施策的前提下找到政策窗口。

危中有机的不仅仅是楼市,还有土地市场。出于谨慎考虑,不少房企在疫情期间都在着力降杠杆,放慢了购地速度,这也极大减小了土地市场的竞争。“目前确实是抄底拿地的时机,疫情影响了很多房企的销售,没有多余的钱来拿地,但并不是每家房企都有资源和资金把握住窗口期。”刘策强调。

正因如此,当下的土地市场几乎成为头部企业和央企国企的“专场”。中指院数据显示,1-2月,房企累积拿地金额同比略降,但头部企业增长20%。其中,TOP10企业拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%。

三四线的降温让房企投资拿地越来越聚焦一二线及周边城市群。前两月,北京土地出让金同比增长14%,以673亿元居全国首位;上海和杭州位居第二、三,同比分别增长112%、26%。2月住宅用地成交总价TOP10也多位于一线城市,其中7宗土地在北京,上海徐汇区地块则以总价311亿元居榜首。

某TOP20房企负责南京区域土地投资的人士告诉时代财经,“二线城市升温的趋势非常明显。受疫情影响,布局在三四线的房企没能抓住返乡置业的节点,资金压力偏大,(这)也会逐渐在土地市场上反映出来。前两个季度,一二线城市热度会非常高,但三季度末到四季度,三四线城市会有提升。”

在G50专家委员会投资专家张修枫看来,疫情是机会,新的市场热潮会比预期提前到来。“土地供应窗口期随时可能出现,房企要维持既定投资战略不变,加快投资工作节奏;重新做好资金计划,预留拿地资金。另外,收并购不要单纯追求性价比,应用金融思维,抓住项目可能带来的现金流。”

在生物界一直存在着一条生存法则,能够存活下来的物种,并不是那些最强壮的,也不是那些最聪明的,而是那些对变化做出快速反应的。这次危机恐怕也是行业洗牌的一条导火索。

不少柔弱的房企倒在了黎明之前,川系“黑马”中迪禾邦就因资金断裂、无力支付前两个月工资,要求员工主动离职。而截止2月14日,今年以来破产房企已达到98家,没有人知道下一个倒下的又会是谁。

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