文/乐居财经许淑敏


(资料图片)

新一届全国委员会名单出炉,鸿荣源董事长赖海民,名列其中。

他与新世界发展行政总裁郑志刚、禹洲创始人林龙安、中海董事长颜建国等一道入选。颜建国、林龙安等人经常出现在大众眼前,代表公司对外发言,形象颇为立体。

但赖海民则不同,多年来不见太多关于他个人的描述,神秘、低调是大众对他的印象。

赖海民属于“闷声干大事”的类型,去年以500亿元的财富值挤进胡润百富榜,成为内地地产富豪的代表之一,也没有过多渲染,对外发声少之又少。

低调潜行,意味着少了很多公开资料。所能知道的是,鸿荣源这家企业,以打造豪宅起家,于深莞布局多年,被誉为“宝安三巨头之一”。

当被外界追捧时,赖海民却以一句“没有很远大的志向,有口饭吃就不错了”轻描淡写。如今,他深耕于深莞,专注旧改生意。旧改转化周期较长,且个中体系复杂,孵化不易,要驾驭该领域,也是一门不小的学问。

除了地产之外,鸿荣源也发展多元化业务,它以商业运营、产业发展、金融投资四大板块为主。其中,商业运营戏份较重,而金融投资业务,则隐现着二代的身影。

旧改布局

鸿荣源的旧改版图较大,主要集中在深圳、东莞。

据披露,截至去年11月,鸿荣源在深圳已获批(计划公告)的城市更新项目有14个、拆除土地面积共239.8公顷,分布于龙华区、宝安区。而这仅仅是公开的部分旧改,另外还有不少鸿荣源接触的项目尚未公布。

这段时间以来,陆续有关于鸿荣源旧改项目的动态传出。其中包括宝安区松岗街道西山城市更新单元、107发展带翻身片区(三)城市更新单元等旧改项目更新意愿公示,申报主体均为鸿荣源。

旧改项目,要真正转为土储并获取收益,需经历较长的周期。

像是鸿荣源拿下的龙华区共和社区改造项目,原计划年度要追溯到2008年,但项目得到专规批复却要到2020年,目前仅处于签约拆除阶段,前前后后就花了12年的时间。

而龙华商业中心城市更新单元南二片区这一巨无霸旧改项目,原计划年度为2007年,然而目前还处于项目实施主体开工建设阶段,距离完工尚久。

旧改周期短则三五年,长则十年以上,且个中体系复杂,孵化不易。并且,旧改项目为重资产,需要长时间的资金注入。

因此,鸿荣源拓展资金渠道,在所难免。比如深圳市鸿荣源企业发展(集团)有限公司(简称“深圳鸿荣源”),其涉及的关联股权出质,就有3条。

其中,它曾将旗下的深圳市鸿福盛投资的部分股权,质押出去;而2021年3月,佰亨置业部分股权,也被出质予招商银行深圳分行。

佰亨置业,正是宝山工业区城市更新单元、清湖老村城市更新单元等项目的申报主体,亦是龙华民治第三工业区更新单元的实施主体之一。

深圳之外,鸿荣源曾于2018年首进东莞,拿下凤岗镇天堂围村旧改项目,此后又连续落子东莞旧改,多是以前期服务商的角色拿下。据不完全统计,鸿荣源中标东莞前期服务商旧改项目多达9宗。

目前鸿荣源在东莞,仅有鸿荣源熙园山院项目在售。

乐居财经查阅获悉,鸿荣源在东莞开展业务的主体平台,为东莞市鸿荣源企业发展(集团)有限公司(简称“东莞鸿荣源”),它旗下有20家对外投资公司,大部分均不是鸿荣源全资持有,而是夹杂了一些当地公司、自然人股东的身影。

比如东莞市鸿锦兴房地产,其由东莞鸿荣源、东莞市华信房地产分别持股70%、30%,后者由肖海端、曹建两位自然人共同持有。东莞市鸿盛邦置地,也由东莞鸿荣源、东莞市嘉城城市发展分别持股70%、30%,东莞嘉城也由卢楚乔、卢庆新两位自然人持有。

类似的例子屡见不鲜,项目公司的股权架构,或许凸显了旧改实操的难度,需要找合作方进行推动项目进展。

鸿荣源官网披露,它在地产开发和城市更新领域,累计综合开发建筑面积超过1000万平方米。业绩完全取决于旧改推进快慢,不过鸿荣源近年来一直保持在百亿的水平浮动。

机构统计数据显示,2020年其突破百亿销售达到139.65亿元,2021、2022两年,其销售额则为87.92亿元、91.53亿元。

多元化伸缩

赖海民很早就意识到不能把“鸡蛋”放在一个篮子里,单凭地产开发无法规避多重风险,因此,该公司也发展多元化业务。

原本鸿荣源提到以地产开发、商业运营、产业发展、金融投资四大板块为主,眼下官网除了前述三大板块以外,金融投资板块已经没被提及,变成商办运营、物业管理等业务板块。

鸿荣源较早进入金融投资领域,自2009年开启股权投资和企业并购,相继成立了博汇源创投、鸿润担保等公司,还以参股形式成为申银万国股东。

盘点博汇源创投对外投资的7家公司,发现其中的深圳市优普惠药品股份有限公司,于2019年IPO,而山东鲁信睿浩影视技术有限公司、湖南星源智能装备有限公司等,则存在动产抵押的操作,湖南星源公司已有部分股权被股东出质。

赖海民的大儿子赖俊霖曾于2016年新进入博汇源创投,成为持股45%的股东,并将名称、合伙期限等变更。此后于2018年6月,赖俊霖退出该公司,陈瑞岳接替进入。

作为鸿荣源的接班人培养,赖俊霖刚开始接触家族事业时,也从多元化业务入手,如今他仍然担任鸿荣源商业平台——壹方商置的法定代表人。

后续鸿荣源的金融投资板块,更倾向于赖海民次子赖柏霖成立的柏霖控股。尽管从股权上来看,柏霖控股与鸿荣源没有直接的股权关联,但背后少不了千丝万缕的联系。

柏霖控股这些年投资了鼎诚人寿、利安人寿、华兴银行等多家机构,间接持股企业就达到788家。

2017年3月,柏霖控股法定代表、董事长发生变更,由郑燕华变更为李卫平,李卫平全面掌舵该公司,并成立链融科技。

李卫平原为工行总行个人金融业务总监。离开工行之后,他曾于2018年担任柏霖控股及链融科技董事长。而链融科技为柏霖控股持股51%的子公司。

据了解,链融科技是一家供应链金融服务提供商,运用大数据、云计算、区块链以及人工智能等互联网技术,整合行业龙头生产企业、供应链企业及其上下游企业等资源,为商品交易商寻资金、为金融服务商找资产、为链上企业控风险、为上下游用户降成本。

但2018年12月,柏霖控股法定代表人、董事长由李卫平变更为赖柏霖,而李卫平也从链融科技退出,由李健雄接任。

在商业运营上,鸿荣源则稍有成绩。

它布局商业已有多年,于2006年,鸿荣源以18.8亿元拿下一宗综合体地块,建筑面积32.8万平方米,为深圳单体商业面积最大的综合体项目,即如今的前海壹方城。

开发过程中,该地块曾闲置了六年时间,直到2012年才正式启动建造。随着前海概念的出现,前海壹方城才一炮而红。

另外,鸿荣源在龙华打造的壹方天地,也在深圳商业市场占有一席之地。

凭借着前海壹方城、壹方天地的运营经验,鸿荣源旗下的壹方商置早于2020年开始联合深圳三一集团,推进轻资产项目落地。不过直到2022年底,鸿荣源壹方商置的首个外拓项目成都西环·壹方里才正式开业。

据官网介绍,鸿荣源壹方商业拥有壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里四大商业品牌线,运营管理商业建筑面积120多万平方米。

相较于华润置地、新城控股、龙湖等头部房企动辄上千万平方米的商业运营规模,鸿荣源实际商业运营规模并不算大。

此外,鸿荣源下设的产业集团,现已开发及持有运营高新科技园区十余个,建筑面积逾250万平方米,累计培育上市公司近15家,入驻国高企业40余家,总产值达300亿元。

不过,对于物管公司的旗下资产,近期鸿荣源物业则陆续转让了深圳市鸿兴机电设备有限公司100%股权、深圳市鸿泰建设工程有限公司100%股权,显然是在进行新一轮的整合。

去年4月,鸿荣源还新增投资了嘉实多(深圳)有限公司。嘉实多成立于1996年6月,法人为谢楚道,注册资本1.3亿元,经营范围为经营润滑油、润滑脂和其他相关产品等,目前无对外投资公司。

消息一出,外界纷纷报道鸿荣源要进军润滑油行业。不过,交易文件中披露,嘉实多虽由鸿荣源单独控制,但鸿荣源将继续从事有关工业建筑开发和建设的业务,并不从事与润滑油和润滑脂有关的业务。

30年历程

1991年,年仅26岁的赖海民刚冒出头,成立揭阳建设总公司,跟着大哥赖海宏干起工程承包业务,挖到人生第一桶金。

他拿着这笔钱,走出家乡汕头普宁,投身深圳宝安的建设。1996年,赖海民以合作开发的方式,打造了弘雅花园二期项目,用高端精品路线赢得了市场认可。随后,以此模式打造了雅豪轩、御景台、丽景城等多个项目。

鸿荣源在宝安站住了脚跟,也由此深入宝安旧改领域,自此奠定“宝安旧改之王”的地位。

赖海民有胆识,骨子里带着“敢闯敢拼”的潮商属性。纵观鸿荣源这些年的发展历程,虽被赋予“稳健”、“低调”的印象,但曾经也迈出过扩张的步伐。

鸿荣源最为风光的时候,是于2006年。那一年,鸿荣源的销售业绩,超越中海、招商地产、华侨城等知名房企位列亚军,仅次于深圳万科。

销售大好、资金回笼,赖海民便谋划着走出深圳。2007年,鸿荣源大举外拓,进军广州、佛山、惠州、长沙等多地。

当年广州金沙洲地王事件,让鸿荣源崭露头角。那时候,名不见经传的鸿荣源竟然与保利多番争夺,最终以21亿元总价拿下广州白云区金沙洲地块,楼面地价高达7935元/平方米,创造了金沙洲地王记录。

不过,金沙洲地块因土地款问题,在2010年被广州市国土局正式收回。随后,惠州、长沙等地项目公司,也陆续被注销。

赖海民也有过冲击资本市场的尝试。2008年,其有意通过借壳*ST兰光进入资本市场,只是几经波折未果,最终鸿荣源置业提出了终止协议。

此后多年,鸿荣源不再在公开招拍挂市场露面,即便获取项目,也只是以深圳、临深片区的旧改项目为主。

经历了一些小插曲之后,赖海民变得尤为低调。被外界追捧时,他称“我这么小的企业能当旗帜?其实我们没有很远大的志向”。

在市场下行阶段,鸿荣源依然保持一贯的态度。现年57岁的赖海民,已经快到退休的年龄,如今计划着“传业”的事情。

目前,鸿荣源的主体公司,为深圳市鸿荣源企业发展(集团),它由鸿荣源(深圳)企业管理集团(简称“鸿荣源企管”)持股90%。鸿荣源企管由姚如忠担任鸿荣源企管董事长、总经理、法人,陈思廷担任副董事长,而赖海民仅为董事。

长子赖俊霖已经慢慢接过担子,目前职位为鸿荣源集团总裁、壹方置业(深圳)有限公司董事长。还有一个身份,则是深圳市政协委员。

相关公司:鸿荣源

关键词: 赖海民委员从鸿荣源旧改生意里走来