（2023年3月2日）2022年，物业服务企业正面临新的考验。地产下行，住宅商业等传统物管赛道竞争激烈，估值缩水，财报审计亦遇到阻碍，频繁出现年报迟发以及更换核数师事件。

去年末民营房企融资端利好政策频出，多“箭”连发，曙光显现。另一方面，新冠肺炎疫情防控措施的优化也增强了市场对未来宏观经济的信心。资本市场回暖明显，此前数月物业板块都处于强势反弹中，市场信心持续恢复。

目前物业股在二级市场的估值水平除自身禀赋外，更重要的是其母公司房地产开发企业的情况，可以认为本轮物管股的涨势与地产行情密切相关。市场显然更加看好与母公司保持相对独立的物企。


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过去的一段时间里，可以看到因母公司缓解债务危机需要，有大量物企的股权遭到出售，物企在股权层面与房企的关联性持续。实际数据来看，主流物企新增项目中来自关联开发商的占比普遍在缩减。

因此，目前可以认为是物业股恢复上市申请的较好时机，特别是在上市前对股权作出类似处置的物企，更能受到投资者的关注。目前内地规模较大的物业服务企业中，仅剩龙湖物业和金地物业尚未上市。

今年1月16日，据港交所网站披露，龙湖智创生活招股书状态变更为“失效”。这并非龙湖智创生活招股书首次失效，在2022年1月7日首次提交招股书，并于7月7日失效，随后再度递交招股书并因期满6个月再度失效。有坊间消息称，龙湖智创生活已在2022年内两度通过聆讯，迟迟不上市，只是在等待合适的时机。

资本市场方面，曾赴港递表失败的珠江城市服务在近期通过资产置换，置入了A股的珠江股份，并以此完成借壳上市，山东医院物业服务企业润华服务也于报告期内顺利在港交所登陆。

3月23日，观点机构将继续举办“2023观点物业大会”，聚焦探讨物业管理行业业绩成长、多元业务开拓、资本对接以及经营的经验和趋势。届时现场嘉宾阵容强大，将汇聚物业管理行业龙头企业与模式创新先行者，并邀请权威投资机构及金融投行领袖与高层，共话行业拓展内核、增长要点以及发展趋势。

值得关注的是，观点指数将在长期跟进企业及研究的基础上，于现场发布“2023 物业服务上市企业资本市场卓越表现”，寻找和表彰过去一年在困局重重的资本市场中仍能表现卓越的物业企业。

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关键词： 复苏曙光已现，保持独立更显物企价值