文/乐居财经 李奕和

2022年无疑是房地产艰难的一年，同时，也是各行业主体积极“救市”的一年，从中央定调层面来看，房地产是支柱产业的地位依然不容置疑。这使得2022年针对房地产的松绑政策层出不穷。


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统计数据显示，过去一年，295省市出台595次房地产松绑政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税刺激托市、放松公积金政策等。供给端，则表现在通过“金融16条”“三支箭”等改善房企的融资环境。

但政策的落地及其效果并非一朝一日就能显现，行业仍处在触底阶段。2022年，百强房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，绝大部分房企的销售额在过去一年录得负增长。个别出险的规模房企，销售额更出现悬崖式下跌。

这种雪崩式的行情，表现在财报上则是房企大面积的亏损。近段时间以来，上市房企陆续披露了2022年度业绩及预告，大多数房企忙碌一年，最终陷入亏损的困局。不少房企还录得上市以来的首亏。

当然，也有房企凭借自身经营能力实现较好的经营业绩。如民营房企中较为稳健的龙湖、新城控股以及保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份等国央企房企，在去年普遍亏损的背景下都录得较好的利润。

还有一批房企如华侨城等，正在积极融入持续向好的融资环境和市场，通过过去一段时间对内部架构调整、资源优化与整合，在行业复苏之时，等待重新起跑的时机。

亏损潮下的减值拨备逻辑

如果前两年还有人对地产高利润抱有幻想，那么今年以来，房企陆续披露的亏损的年度业绩和预告，正在告诉他们一个板上钉钉的事实：房地产已经进入低利润的时代。

此前3月20日，乐居财经曾统计，39家港股房企已发布的业绩报告及预告中，有25家房企或录得亏损，占比超六成，亏损总额超过千亿。这些房企中，预计净利润下滑的房企逾30家。A股的上市房企，同样遍地亏损。

甚至，一些巨头和国央企房企也无法避免亏损。多年规模第一的碧桂园，2022年归属股东净利润亏损60.52亿元。一众国央企房企中，华侨城A归属股东净利润亏损109.05亿元，五矿地产归母净亏损13.62亿港元，北辰实业归属股东净亏损15.75亿元，大悦城预亏27.8-29.8亿元，首开股份预亏10-15亿元，。

关于亏损的原因，房企们说了很多。很重要的一点，是市场的持续低迷导致房企去化困难，营收减少。此外，房企目前主要消化的大多是2021年以前所拿的较高价地块，这进一步导致毛利下降，侵蚀开发商的利润。

另一个更主要的原因，则是地产商面对风险而增加减值计提拨备。这在那些存在较大亏损的企业中，表现得尤为明显。

蓝光发展预计其2022年归母净亏损219.37亿，当中计提了160亿元的减值损失，超过了七成，主要为存货跌价准备。碧桂园期间金融资产和合同资产减值损失30.59亿元，导致其归属股东净利润亏损超60亿。

另如华侨城，去年归属股东净利润亏损超109亿，但计提的存货跌价准备合计金额达115.11亿元，其2022年合计的资产减值损失更达127.05亿元。也就是说，华侨城在经营上还是盈利的，只不过被大额的资产减值损失给覆盖了。

数据也显示，2022年前三季度，华侨城实现净利润1.26亿元，但在第四季度，其对存货项目进行了全面盘查和评估，基于谨慎性原则对相关存货计提了资产减值，导致第四季度业绩由盈转亏。

一般而言，资产减值准备更多是出于企业对市场和自身经营预期的判断，当企业判断其资产可收回金额低于账面价值，就会计提资产减值准备。但其只作为非现金性质的“浮亏”影响体现在财报中，暂不会对企业现金流带来直接影响。

因而从会计报表来看，当未来市场出现好转，企业就可以转回部分计提资产减值损失，增加报告期的利润。这也意味着，当楼市持续回暖，那些因计提了大额资产减值准备而导致亏损的房企，利润水平将得到很大程度的修复。

积极调整，等待反弹

随着地产行业自2021年开始进入下行周期，从速度型发展转向高质量发展成为了房企普遍的共识，开发及运营两端的竞争态势愈发激烈。

在这个激烈竞争的存量时代，低毛利、低利润成为房企经营的常态。这意味着地产企业要想继续留在行业的舞台，那就必须整合自身资源，优化组织架构及资源配置能力，各平台专业化发展，从而全面提升企业运营能力。

过去的一年，地产开发商为应对市场风险而做出的调整不胜枚举。据不完全统计，2022年，仅涉及组织架构调整的房企就超过20家，聚焦收缩、精简职能、扁平化管理、降本增效，成为这些调整的普遍主题。

进入2023年，绿城中国、德信集团、招商蛇口、万科、保利发展等在开年以来，已率先对区域架构“动刀”。此外，更多的房企也对旗下各业务板块进行梳理，走向专业化发展。这方面，华侨城是动作较为明显的一家。

2022年，华侨城全面启动了专业化整合工作，其一，基于“开发与运营”分离原则，剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能，推动聚焦地产开发销售业务；其二，整合形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台，聚焦存量运营业务的分类管理。

在开发业务，华侨城完成了授放权体系建设及流程制度体系调整，推动“总部-事业部-城市公司-项目部”管理体系高效运行。其各公司、事业部71个项目公司整合为22家城市公司集中管理。管理口径三级企业数量减少了69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提高，妥善化解资源分散与重复配置矛盾。

运营方面，成立旅游发展集团、商业管理公司，并重新梳理欢乐谷集团、酒店集团定位，平台之间各司其职。据此，华侨城试图通过“开发与运营分离”，为各业务条线专业化运作、市场化发展奠定基础，推动文化旅游及房地产业务全面向“市”而生。

这些资源的适配与调整推动了华侨城的降本增效。2022年，华侨城的销售费用、管理费用均有明显的下降。销售费用下降6.1%至31.98亿元，管理费用下降1.82%至29.47亿元。

2015年以来，华侨城以综合性项目为主，形成了地产及文旅、酒店、商业等丰富业态，在业内已形成“地产+文旅”双主业驱动的差异化发展模式。虽然近两年疫情对旅游业的影响及地产进入下行周期，对其经营造成不少打击。

但积极调整、应对下的华侨城，正在等来文旅与地产复苏的机会。显而易见的一点，随着疫情的全面开放，国内旅游业迎来强势复苏。据文旅部，春节假期，全国国内旅游出游人次、旅游收入分别同比增长23.1%、30%。

而在华侨城旗下欢乐谷，春节期间，九地欢乐谷共计接待游客近60万人次，恢复至2019年同期的136%，营业收入恢复至2019年同期的148%。

地产方面，去年以来多轮政策的刺激作用下，筑底回暖信号明显。克而瑞统计数据，2023年2月，TOP100房企操盘金额单月环比、同比分别增长29.1%、14.9%。而前两个月，百强房企操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。

文旅、地产的持续复苏，无疑将带动一批像华侨城一样，以这两个板块为主营业务的企业业绩的逐步回归。

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