2023年3月30日,雅居乐集团控股有限公司(股票代码3383.HK,以下简称“雅居乐”或“公司”)发布2022年度业绩公告。

公告显示,截至2022年12月31日,雅居乐营业额为人民币540.34亿元。其中,物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币374.26亿元及166.08亿元,收入占比分别为69.3%及30.7%。

受到大环境影响,雅居乐出现了上市以来的首次亏损。2022年公司净亏损约133.7亿元。雅居乐表示,2022年公司业绩亏损主要受到房地产行业经营环境不利、外汇波动、按照香港财务报告准则要求计提资产减值增加等因素影响。


(资料图)

尽管亏损,但雅居乐的各项财务指标维持稳健。

截至2022年12月31日,雅居乐实际借贷利率为6.03%;净负债比率为57.3%;录得现金及银行存款总额为人民币160.91亿元。

销售下滑,但2023年已企稳向好

受到不利因素影响,2022年,房地产行业陷入全行业下滑的困难局面。

国家统计局数据显示,2022年全国商品房销售面积约13.58亿平方米,同比下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%;商品房销售额约13.33万亿元,同比下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。

行业整体不佳,雅居乐也不例外。

年报显示,2022年,雅居乐实现总预售金额人民币652.3亿元,对应累计预售建筑面积为517.9万平方米。预售均价为每平方米人民币12595元。

在做精地产主业的同时,雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务继续发挥协同效应,实现收入人民币166.08亿元,收入占比提升至30.7%,较2021年提升10.7个百分点。显示雅居乐的“第二增长曲线”持续步入收成期,为雅居乐贡献稳定现金流。

作为多元化发展战略中重要布局的物业板块,雅生活表现亮眼。2022年雅生活营收为153.8亿元,同比增长9.2%;毛利为33.8亿元,毛利率为22.0%;净利润为19.3亿元,净利润率为12.6%;股东应占利润为18.4亿元。

与此同时,雅居乐多元布局成效凸显,提供了广阔的增值空间,雅生活的营收结构也进一步改善。2022年雅生活物业管理服务、业主增值服务和城市服务营收分别为100.3亿元、23.2亿元和13.1亿元,分别同比增长15.8%、24.3%和88.3%,三大核心业务整体收入占比88.9%,同比增长21.7%,充分证实雅生活具备穿越周期的能力。

在环保业务方面,雅居乐持续深耕危废物处理,择优布局生态产业园、环保水务与生态修复等业务。2022年环保业务营收、回款均超额完成年度指标,整体回款率创历史新高。其中,产业园在建设过程中快步推进的同时,业绩取得喜人成绩。

虽然2022年销售承受了一定的压力,但进入2023年,已看到好转的迹象。

数据显示,今年1-2月,雅居乐预售金额125.6亿元,虽然同比下降了10.9%,但雅居乐的预售均价达到15189元/平方比,同比增长12.5%。

从具体月份来看,今年2月,雅居乐的预售金额同比跌了9%,较1月份12.7%的跌幅明显收窄。与此同时,雅居乐2月份的预售均价同比上涨13%,涨幅高于1月。显然,这表明市场对于雅居乐品牌的认可度正在提升,“触底反弹”的信号十分强烈。

业绩转亏,但影响有限

在过去的2022年,面对不利的市场环境,雅居乐遇到了一定的经营压力。

公告显示,雅居乐录得了上市以来的首次亏损。

公司表示,2022年业绩亏损受到多方面因素影响。

首先是行业经营环境不利,整体销售放缓、交付规模下滑,导致公司毛利率较2021年同期有所下跌。

其次,外汇波动造成公司出现部分汇兑损失,而上年同期雅居乐取得了部分汇兑收益。

此外,去年雅居乐出售附属公司所获得的收益减少,同时因按照香港财务报告准则的要求,对物业项目及应收账款等计提的减值却有所增加,影响了公司的业绩。

在行业性的普跌下,雅居乐2022年由盈转亏并未超出市场预期。

尽管利润亏损,但雅居乐经营性现金流却持续为正。

现金流代表企业当下运营的能力,稳定的现金流是保障雅居乐有序经营、业务快速发展的关键,2022年,雅居乐通过多渠道的融资、积极的现金流管理,进一步巩固和优化了财务的安全边际。

据悉,从2021年下半年起至今,雅居乐提前处置了大量非核心资产,通过退出36个合营项目等措施,主动化解风险,实现回笼资金超过200亿元。

正是这一战略举措,有效补充提升了公司的整体流动性,帮助雅居乐在后期快速下行的房地产市场中保持了稳健经营。

安然度过偿债高峰,融资能力逐步恢复

2022年,雅居乐延续一贯的稳健财务策略,在行业融资环境整体收缩与市场波动下,雅居乐坚守企业信用,通过加强现金流管理,合理安排偿债计划,2022年内各项到期债务均按时偿还,并安然度过偿债高峰期。

公开数据显示,2022年全年,雅居乐债务净偿还近250亿元。公司的净负债率更是从2019年的约83%降至2022年年底的57.3%,大幅下降约26个百分点。

公开信息显示,雅居乐下一笔到期的境外美元债时间为2025年1月,而境内将于今年到期的两笔公开债规模不大,偿还压力相对较小。

在安然度过偿债高峰的同时,雅居乐的实力、责任和担当也得到了各方认可,从2022年下半年开始,雅居乐的融资能力开始恢复。

公开信息显示,自2022年11月支持房地产平稳健康发展的“金融16条”发布以来,雅居乐获得新增的银行贷款超30亿元。其中,今年1月,雅居乐在境内成功发行中债增公司担保的12亿元中期票据,境外,雅居乐也获得了2家银行的新增融资超过4亿元人民币。

此外,公司近日还获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元。

在当前的环境下,融资能力几乎就是衡量房企成色的“标尺”,畅通的融资渠道对于房企的重要性也不言而喻。

作为为数不多的没有公开市场债务违约或展期重组的民营房企,雅居乐在动荡的市场中,展现出了处变不惊的定力,不仅为房地产市场树立了积极榜样,也为自身的下一步的稳健经营奠定了基础。

聚焦主业,土地充足未来可期

2022年,雅居乐在安全度过偿债高峰的同时,也在全力推动保交付工作,并取得了显著成效。

数据显示,2022年,雅居乐在广州、佛山、北京、上海等城市有序推进按时交楼,全年成功交付约6万套,面积约520万平方米。

受行业整体大环境影响,2022年雅居乐采取了审慎的拓展策略。

尽管2022年,但雅居乐的土地储备依然丰富且优质。

年报显示,截止到2022年底,雅居乐在全国拥有土储约4016万平方米,货值超过6000亿元,足够支撑雅居乐未来多年的开发。

土储不仅要看数量,更要看质量。目前雅居乐的土地储备主要分布在长三角、大湾区及海南等战略价值较高的区域,且土储的平均成本仅约3255元/平米。

随着房地产行业触底回升,庞大而优质的土储,有望为雅居乐未来的可持续发展打下坚实的基础。雅居乐预计,2023年的公司旗下项目可售货值约1500亿元,预计销售金额将达到650亿元至700亿。

目前,雅居乐已进一步明确公司的发展战略:即通过聚焦主业、收缩规模等经营策略,严控产品品质,走高质量发展路线。

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