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过去一年，房地产市场遭遇寒冬，成交规模大幅下滑，不少房产经纪人无奈离职转型，这一场大“逃离”在中介龙头贝壳身上凸显得尤为明显。

3月16日晚间，贝壳对外披露了2022年年度业绩，截至当年末，公司拥有约39.4万名经纪人，较2021年的45.45万减少了13.3%，活跃经纪人数量从2021年末的40.68万人减少至34.97万人。这意味着，去年超6万名经纪人选择了离开。

作为国内最大的中介商，贝壳年报中所透露出的信息一定程度上反映了行业面临的现状，当房地产增速放缓、开发商解绑，中介商们又该如何在浪潮中稳住船身？

继续“减重”

在近年的发展变革中，“减重”是贝壳的主旋律之一。

去年5月11日，贝壳以介绍上市的方式登陆港股，但在上市前一日，市场再次传来其裁员的消息。彼时有内部员工爆料贝壳已启动新一轮裁员计划，比例或达50%，几乎涉及研发、运营、中后台等所有部门，内部将这次裁员称为重生计划。

这是自2021年10月以来，贝壳被曝第三次裁员，虽然其没有对此做出正面回应，但在公司的财报中还是留下了相关痕迹。

截至去年6月末，贝壳报告期内的研发费用为15亿元，而该指标在2021年上半年为14亿元，变动的原因是“截至2022年6月30日止六个月产生额外遣散费”。

去年全年，贝壳的营业成本同比下降27.8%至469亿元，其中一个原因是因链家经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队及其他一线运营人员人数减少而导致的内部佣金及薪酬的成本减少。

截至2022年末，该公司拥有约9.85万名员工，较当年中期的10.28万名减少4%左右，其中研发人员从2022年6月末的2462人减少至1901人；平台运营人员减少1286人至7751人；业务拓展、销售及市场营销则从当年6月末的11778人减少至6152人，削员5626人。

受员工人数下降等因素影响，贝壳2022年的一般及行政费用由2021年的89亿元下降17.7%至73亿元，研发费用也同比下降20.3%至25亿元。

“减重”在贝壳门店的规模方面也有体现。截至2022年末，贝壳拥有约4.05万家门店，较2021年末的5.1万家减少20.6%，即其在过去一年关闭了超1万家门店；公司同期的活跃门店数量为3.74万家，该指标在上一年为4.53万家，下降了17.4%。

新房业务下降近四成

“减重”的背后是房地产市场增速乏力、销售下滑，当房子卖不动的时候，与开发商捆绑紧密的中介商也难独善其身。

根据国家统计局数据，2022年全国商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

为了寻找新的业绩增长点，贝壳于去年4月完成了对圣都家装的收购，顺利切入家装家居赛道，而该板块也成了公司去年唯一实现交易额正增长的条线。

2022年，贝壳实现总交易额26096亿元，较2021年的38535亿元下降32.3%。其中，存量房交易的总交易额同比下滑23.4%至15765亿元；新房交易的总交易额为9405亿元，同比降幅达到41.5%；家装家居业务总交易额为54亿元，上一年约为2.13亿元；新兴业务及其他总交易额为873亿元，较2021年的1864亿元下降53.2%。

公司对应全年净收入为607亿元，较2021年的808亿元下降24.9%，同期录得净亏损约13.97亿元，而2021年的净亏损为5.25亿元。

具体来看，2022年，贝壳来自存量房的净收入同比下滑24.5%至241亿元，其中佣金收入同比下降27.3%至206亿元，平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入为35亿元；新房业务净收入为287亿元，较2021年的465亿元下降38.3%；家装家居业务则较上一年的1.97亿元增至50亿元；新兴业务及其他业务净收入为28亿元，同比增长33.4%。

从上述情况来看，新房业务是贝壳四大业务条线中下滑最严重的板块。除了房子卖不动之外，另一个导致其新房业务下滑的原因是，为了节流，开发商也正在努力与中介商“解绑”，建立自己的营销体系。

例如越秀地产，其管理层在数日前召开的业绩会上直言中介渠道费用较高，为了降低成本，2022年公司重点推动了线上营销工作，通过越秀房宝线上对房屋的拓展、推广，降低了对中介渠道的依赖，去年线上自销比例达到50%，依托中介渠道的比例降到了20%。

再如，今年初中海的欠佣风波。年初市场传来消息称，中海有超1亿元的佣金没有与链家结清，导致链家下架了中海位于北京的几乎所有项目，并要求经纪人不再为该公司的楼盘带客。

虽然链家在后续的媒体采访中表态“网传停止合作是误会，双方正在协商2023年的新合同内容”，但不可置否的是开发商与中介商之间的关系正变得愈发微妙。

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