2023年3月17日晚间，阳光股份（000608.SZ）发布了2022年年报。公司期内实现营业收入3.81亿元，较上年同期减少32.84%，归属于上市公司股东净利润亏损约3.84亿元。分析其亏损原因，主要系受2022年度宏观经济环境和房地产市场下行影响，商办市场呈现“僧少肉多”、优质供应远大于投资需求、平均成交价格下降的大幅萎缩局面，根据《企业会计准则》等相关规定，经评估，公司长期持有性物业的市场价值产生较大幅度的下降所导致的账面亏损。

而聚焦主营业务，从最真实反映商业地产核心运营水平的指标——营运净收入（NOI）来看，2022年阳光股份的商业运营管理、物业租赁板块仍体现了较强的盈利能力，呈正向、良性的发展态势，可见其整体的运营管理在充满挑战的2022年依旧稳健。


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多个购物中心出租率100%平均租金单价逆势增长

中指研究院在其发布的《2022中国商业地产市场年报》中分析认为：疫情拖累服务业经济及消费市场，进而对商业地产行业造成冲击。2022年，重点城市主要商圈写字楼租金连续四个季度下跌，下半年重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止涨转跌。

阳光股份核心业务集中所在地——北京和成都，受冲击较大。北京市场，根据仲量联行的数据，截至2022年末，市区购物中心的空置率达7.9%；写字楼方面，高力国际数据显示其全年需求侧表现持续疲软且四季度未出现实质性恢复，如望京酒仙桥空置率达到28.7%。成都市场，据高力国际数据，2022年全市购物中心的空置率环比上升至12.5%，写字楼四季度空置率同比上升7.6%至22.7%。

在空置率攀升、租金水平下降的大环境下，受租金减免、写字楼/底商租赁情况的拖累，阳光股份的物业租赁营业收入较上年同期下降23.17%。不过，商业运营管理表现较亮眼，营业收入较上年同期增长229.91%。

据阳光股份介绍，2022年公司在商业运营管理方面焕品牌、强经营、优服务，降本增效成果较为明显。旗下写字楼和底商的出租表现虽一般，但购物中心展现了较强的韧性，平均租金单价同比上一年逆势增长7%、出租率亦有微涨达96.3%，其中成都建设路阳光新生活广场全年维持100%出租率、天津北辰阳光新生活广场的出租率首次达到100%；引进20余家区域首店、知名品牌，进一步汰换升级品牌，优化业态组合，满足消费者日趋多样化需求，形成独特的核心竞争力，包括比亚迪新能源汽车通州区首店、大众点评必吃榜芈重山老火锅通州区首店、成都本土知名品牌陶德砂锅购物中心首店、成都潮流网红打卡地KEZEE音乐餐酒吧、国内首家全自选餐酒商店FreeTalk、知名茶饮品牌喜茶、名气珠宝品牌周大福等。同时，通过开发私域流量等线上线下创新的营销手段，以及减免租金、经营帮扶等系列措施，提振租户信心，稳定租户经营。

发展前景颇受期待托管版图又添“新员”

查看“公司股东数量及持股情况”，记者发现其前10名流通股东中新增两家“中字头”机构：中信证券和中金公司。头部机构的进入，一定程度反映了其对阳光股份未来发展的期待。

阳光股份在年报中也提及，将以提升商业物业价值为核心，致力精细化管理，并持续关注大湾区以及周边城市核心地段的优质商业项目，聚焦中小型存量商业项目，多渠道、全方位发掘轻资产输出合作模式，充分利用公司商业管理的经验优势，实现服务品质与服务内容向新项目的快速复制，加大商业运营项目规模，提升公司整体品牌价值。值得一提的是，其托管版图将在2023年迎来增量变化，大股东京基集团旗下商业项目——KKTIME京基百纳时光即将入市。该购物中心体量10万㎡，位于被誉为“世界宝都”——全国最大黄金交易聚集地的水贝商圈，毗邻60万㎡市级洪湖公园，是56万㎡京基水贝城市广场综合体的重要组成部分，亦是深耕深圳市场多年的京基集团倾力打造的第五个大型购物中心。

此外，在充分考虑风险的情况下，阳光股份将加大新赛道的行业研究，拓宽行业与产品形式，筛选与公司商业基因契合的选项，探索适合公司发展的模式，力争尽快促进接触项目的转化。

中指研究院认为，2023年，在疫情影响减弱后，居民消费意愿或将有所提升，消费市场或将稳步复苏，重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复；叠加中央及各地陆续出台扩大内需、助企纾困、优化产业结构、招商引资等各方面政策，或将促进写字楼租赁需求释放，预计重点城市写字楼租赁市场将于2023年一季度后逐渐企稳复苏。

对此，阳光股份表示，公司将积极应对新的经济形势，在稳定发展商业运营和物业租赁的基础上，提速盘活上海项目，“反哺”主营业务和新业务拓展，为达成公司2023年经营目标及促进未来高质量发展提供有力保障。

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