观点网 自2021年港交所上市以来，北京京城佳业物业股份有限公司（下称“京城佳业”）便稍显后劲不足。


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随着上市企业财报陆续发布，碧桂园服务、融创服务、绿城服务等头部企业披露净利润不增的预警，令市场普遍对物企2022年业绩不看好。

3月15日，京城佳业公布2022年全年业绩，期内录得总收入约为15.67亿元，较2021年同期增加约28.0%；溢利约为1.15亿元，较2021年同期增加约37.0%；公司拥有人应占年内溢利为1.14亿元，同比增加38%，每股基本盈利0.78元。

与此前越秀服务披露的业绩相比，京城佳业营收增长接近，而净利润增幅却多了一倍。拥有国资背景的京城佳业，2022年还积极外拓市场，其来自第三方合同管理面积同比增长达32.6%，来自关联方合同管理面积同比增长仅4.6%。

尽管京城佳业的业绩表现令人欣慰，可毛利率、净利率仍低于物企平均值，非业主增值服务占比也较去年升高，国资托底一定程度上阻碍了其成长性发展。

毛利率略降

京城佳业的收入来自三项主要业务板块，即物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。公告显示，集团收入增长的主要原因为集团管理规模的持续扩大带来收入提升；及集团增值服务于年内得到快速发展。

管理规模上，京城佳业2022年在管面积约3690万平方米，较2021年增长约16.7%，签约面积达到3920万平方米，同比增长15.02%。在管项目共计226个，已进驻全国13个省、直辖市和自治区。

三大业务板块中，物业管理服务收入约9.35亿元，占比59.7%；非业主增值服务的收入约3.11亿元，占比19.8%；社区增值服务收入约3.21亿元，占比20.5%。

而物业管理服务板块收入主要来源于住宅物业，占比52.2%，非住宅物业则占比47.8%。值得注意的是，非住宅物业的在管面积只占到34.2%，贡献的收入却和住宅物业相差无几，这表明，京城佳业在非住宅物业上的营收能力更强。

增值服务上，最突出的贡献为非业主增值服务，收入较2021年翻了一番，从1.45亿元增加到3.11亿元，增长率达114.7%。

京城佳业在公告中表示，该服务收入增长主要由于集团服务的应急保障项目增加、案场和样板间管理项目增长、工程运营及维护服务增长、施工物业化及箱式房租赁业务收入增长。简单来说，即京城佳业依靠背后的北京城建，为其向关联方提供服务制造了便利。

这种靠母公司“输血”的模式，有利也有弊。

弊的一面体现在，由于部分关联方项目类型特殊，价格多受政府管制，因而京城佳业对控股股东议价能力较弱。据此前招股书显示，2018年-2021年5月末，京城佳业物业关联方项目物业管理费分别为2.1元、2.1元、2.2、2.3元/平方米/月，而第三方的物业管理费达到2.9元、2.8元、3.0、2.7元/平方米/月。

这一定程度上制约了毛利率的增长。2022年，京城佳业毛利率为22.2%，较2021年22.3%仅下降0.1个百分点；而2022年上半年的毛利率为23.5%，同时期内，据海通证券发布研报，2022年上半年重点跟踪的24家上市物企毛利率平均值为26.9%，中值为26.8%。

另外，京城佳业2022年净利率为7.4%，较去年上升0.5个百分点。近年来，京城佳业净利率稳步上升，2018年-2021年，其净利率分别为4.51%、4.89%、6.3%、6.87%，不过仍然低于均值，物企净利率大部分位于10%-20%。

外拓挑战

2020年，京城佳业由北京城建下属的四家物业资产整合成立，并于2021年11月10日在主板上市，发行价每股8.28港元，总市值12.14亿港元。而北京城建集团为隶属北京市人民政府的国有全资企业。

在此背景下，除住宅物业、商业物业提供服务外，京城佳业还围绕胡同物业和城市更新改造持续完善服务业态布局，优化商业模式，成为全国首批进入北京城市副中心及雄安新区、首批建立胡同物业管理服务标准的首都国有物业管理公司，代表性在管项目有国家体育场（鸟巢）、国家石油天然气管网集团写字楼及史家胡同等项目。

不过，受制于母公司北京城建的发展定位，京城佳业的业务主要以京津冀地区为主。截至2021年末，京城佳业来自北京城建及其关联方的项目在管面积约1880万平方米，来自第三方项目在管面积约1290万平方米，母公司输出业务占到公司近六成。

但对物企来说，在管面积增速多依赖母公司，如果母公司业务受阻则会面临业绩下滑。

京城佳业2022年业绩中，来自北京城建及其合营企业或联营公司的在管面积约为2020万平方米，来自第三方在管面积约为1670万平方米。母公司输出业务占比57.2%，较去年有所收窄，第三方合同管理面积同比增长率则高达32.6%，高出关联方合同管理面积同比增长率4.6%近3倍。

具体来看，2022年5月，京城佳业在海南与旅文集团共同成立合资公司佳业旅文（海南）城市服务有限责任公司（简称“佳业旅文”），将主要从事海南省三亚市从事政府物业服务以及其他物业管理延伸服务等业务。

据了解，佳业旅文注册资本1000万元，大股东为京城佳业，持股51%，余下49%股份由旅文集团持有。京城佳业彼时称，通过成立合资公司，公司将扩大京外市场规模，进一步拓展全国服务版图，有利于公司经营收入和品牌。

6月22日，京城佳业收购了北投集团下属北京卓联物业经营管理有限公司60%的民营股权。该公司为亚洲金融大厦、北投投资大厦和北投购物公园，三个位于北京的商业大厦提供物业管理服务，合计在管面积66万平方米，其中，亚洲金融大厦是亚洲基础建设投资银行永久办公场地。该收购事项进一步丰富了京城佳业在北京的在管业态。

在投标方面，京城佳业2022年全年共中标38个服务项目。实现新拓物管面积约5.3百万平方米；新签合同额年化约为人民币350百万元，新开辟三亚、长沙、厦门3个城市。

2022年，京城佳业外拓市场取得较大进展，其在公告中也表示，未来将通过收并购、合资合作实现新区域突破和上下游产业链突破。

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