文/乐居财经 徐酒眠

在物管圈，碧桂园服务（06098.HK）和万物云（02602.HK）之间的磁场十分微妙，市场总是喜欢把二者放在一起对比。

从业绩指标到规模扩张，从业务边界拓展到发展模式。万物云上市之后，对比的纬度又多了一道——它们在资本市场的表现。


(相关资料图)

“万物云总市值首超碧桂园服务”，3月15日一早，有自媒体平台发布了有如是观点的一篇推文。作者详细盘点了最近两天万物云和碧桂园服务的股价走势：

3月13日收盘，万物云以总市值449.6亿港元力压碧桂园服务的439.9亿港元总市值，历史性的超越了后者，跃居板块市值第二位；次日，双方股价继续下跌，由于碧桂园服务跌幅较大，双方的市值差异进一步拉大，截至收盘，万物云总市值440.7亿港元，碧桂园服务总市值416.2亿港元。

过去两天收盘，万物云的总市值的确压过了碧桂园服务。但言说为“首超”“历史性的超越”，却有所失实。

事实上，去年9月29日万物敲钟上市之时，就曾挤掉碧桂园服务，成为总市值第二的物业股“新贵”。

在过去几个月的物业资本市场上，碧桂园服务和万物云在总市值方面的较量，也是各有输赢，轮坐亚军和季军的座次表，但均未撼动过华润万象生活（01209.HK）的“王位”。

截至2023年3月15日收盘，碧桂园服务总市值再度反超过万物云，前者约为435.13亿港元，后者约为430.14亿港元，二者咬得很紧。

而同期，华润万象生活的总市值约为940.39亿港元，领先了碧桂园服务与万物云的总和。

龙争虎斗

上世纪八十年代，物管概念从深圳河的对岸传入，并在广东扎根。没过多久，万科物业和碧桂园服务相继有了雏形。

三十多年的发展，如今两家物企已经成为庞然大物，形容它们是物管行业里的两大寡头也不为过。

虽然目前万物云和碧桂园服务均未刊发2022年业绩报告，它们各自敲定的董事会召开日期分别在3月27号和29号。不过以2022年中期数据来看，万、碧在营收与在管面积方面，都是其他物企尚且难以望其项背的程度。

数据显示，2022上半年，碧、万的总收入分别位200.55亿元、142.43亿元。同期，总营收排在碧、万之后的是雅生活服务，约为76.2亿元。据此来看，去年上半年，碧、万的营收差距扩大到了58亿元，不过万物云的营收也超过了雅生活服务约66亿元。

以营收规模来看，目前的上市物企中，碧桂园服务与万物云是唯二能在去上半年就已经冲破百亿营收的物企。

回溯过往，事实上在很长一段时间里，都是万物云牢固占据着物管行业营收霸主之位。2020年度大考放榜，万物云营收182亿元，甩开碧桂园服务（156亿元）约26个小目标。

但在这之后，万物云的营收榜首之位便被碧桂园服务动摇了。

2021年上半年，碧桂园服务开启上市物企间并购先河，吞下了当时的蓝光嘉宝服务。2021年“期中考”，碧桂园服务实现营收115.6亿元，同比大增84.3%，首次超过了万物云（103.8亿元）。

2021年下半年，万物云通过换股方式收购了在管面积3020万方的阳光智博、拿下了在管面积7000万方的伯恩物业。不过，碧桂园服务也没有落后，耗资近百亿收购的富良环球规模就有8000万方，此外还有邻里乐等标的。

也是在这一年，万物云的规模扩张速度，已经跟不上在资本市场上财大气粗的碧桂园服务了。

截至2022年中期，碧桂园服务剔除“三供一业”业务外，在管面积约为8.43亿平方米，而万物云的在管面积微微落后，约为8.40亿平方米。

华润入局“三国杀”

万、碧龙争虎斗多年，虽然已经有了营收和规模的寡头地位，但目前遥居物业股“市值王”的华润万象生活，却也是不能忽视的一股力量。

过去的2022年，华润万象生活在资本市场向万、碧发起赶超的背后，其实是规模体量的扩充。

2022开年，华润万象生活连续下单禹洲物业和中南服务，四月份又拿下了四川九州千城物业；下半年，其再次揽入了祥生物业。4笔收购，总耗资超过46亿元，占据了2022年上市物企收购总金额的近4成。

收并购带来的规模增长立竿见影。截至2022年6月30日，华润万象生活物业总在管面积达2.45亿平方米，较2021年底大幅增长0.98亿平方米。其中，仅凭收并购禹洲物业、四川九州、中南服务三家物企，就为其带来了约0.73亿平方米的在管面积新增。同期，华润万象生活的总营收约为52.78亿元。

与碧桂园服务和万物云相比，华润万象生活的营收和在管面积都还有一定差距。不过，华润万象生活的盈利能力要更高。

2022年上半年，碧桂园服务净利率和毛利率分别为13.7%、26.9%，万物云净利率为6.3%，毛利率为14.9%。同期，华润万象生活的净利率和毛利率分别为19.5%、31.7%。

日前，碧桂园服务刊发了2022年全年业绩预警。一个不争的事实上是，其陷入了增收不增利的困境。

据公告内容，预期截至2022年12月31日止十二个月，碧桂园服务未经审核综合收入同比增长超过40%，同期归属于公司股东的核心净利润同比增长仅超过5%。其表示，该增长主要由于收费管理面积增长与社区增值服务、商业运营服务业务收入的综合上升等。

几项与利润挂钩的业绩，较上一年跌幅不小，几近腰斩。未经审核税前利润、期内净利润，及归属于公司股东的净利润将较2021年同期分别下降约34%-40%、45%-51%、51%-57%。

有人评论道：“碧桂园服务的问题不在于大股东占款，而在于大规模收并购之后的商誉减值。”碧桂园服务也在公告中承认了这一点，收并购公司带来的商誉及其他无形资产减值等因素是导致相关利润、净利润下降的原因之一。

收并购狂飙之后，是不可避免的、漫长的投后管理。碧桂园服务熄火的净利，何时再复燃，需要时间给出回答。

事实上，华润万象生活、碧桂园服务、万物云，分别代表着物业资本市场的三股力量：央企、民企、国资。资本市场风云变幻，但它们的竞争并不只是在资本市场。

相关公司：碧桂园服务hk06098

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