文/乐居财经杨宏彬


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“骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路，狮子猎豹短时间的爆发力惊人，但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力”。

王晓松认为，新城是一只能穿越艰难险阻的骆驼。去年年末，新城控股官微里发布的新年致辞主题，是“2023年凝心聚力，携手驼行”。

去年房地产市场剧烈的变化，让新城也不可避免的受到冲击。不过，正如王晓松所言，新城有着在恶劣环境下生存的能力。其已经挺过了最黑暗的时期，沐浴在政策暖风之下。

3月13日晚，新城控股（601155.SH）发布公告称，拟向特定对象发行A股股票预案，预计发行数量不超过约6.77亿股，即低于公司发行前总股本的30%，预计募集资金总额不超过80亿元。

募集资金的用途，跟大多数定增的房企一样，指向了保交楼。公告显示，新城控股募集资金净额将全部用于温州新城瓯江湾项目、东营项目、重庆大足项目、泰安新泰项目、宿迁泗洪项目、大同云冈项目6个项目的建设，以及补充流动资金。

自去年11月房企股权融资重启以来，已累计超30家房企筹划股权再融资，截至目前，A股市场已有超过14家房企发布再融资预案，预计融资合计573.16亿元，加上此次新城控股拟募集的80亿元，融资总额超600亿元。

保交项目销售超百亿

在万科股东会上，总裁兼首席执行官祝九胜用一个泡茶的例子，阐明了A股和H股增发资金用途的区别，“A股只能用于保交付，用于现有的开发建设，H股拿的资金可以60%置换原有的借款和债务性的安排，剩下40%用于补充流动性。”

具体来看，新城控股本次拟募集的80亿资金中，将有56亿元投向项目建设，占募集资金的70%；剩下24亿元用来补充流动资金。

其中，东营项目是计划使用募集资金最多的项目，达14.5亿元，该项目位于东营市东营区，属城市中部新区板块，项目总投资24.71亿元，募集资金占比总投资近60%。其次是大足项目，计划投入募集资金14亿元，该项目总投资22.44亿元，募集资金占比总投资超62%。

其余4个项目计划投入的募集资金则是在5.5亿元-7.5亿元之间。公告显示，这6个项目均已开启预售且开工，将在今年内不同时间开始分批交付。

根据新城控股的预计，6个项目的销售额合计可达158.12亿元，最终实现的净利润约为6.37亿元。一个可以参考的数据是，前段时间新城发布2022年业绩预告，净利润最低为6.30亿元。

利用募集资金保住了这6个项目的交付，或将为新城控股今年的财报添一些光彩。

补充流动资金方面，新城控股披露，2019年、2020年、2021年及2022年9月30日，公司合并口径资产负债率分别为86.6%、84.73%、81.82%和81.36%。

新城表示，通过本次发行，能一定程度提高公司净资产规模，降低公司资产负债率，优化资本结构。

增发的时机

早在去年12月，王晓松手下的另一个地产平台，新城控股的母公司新城发展，就完成了股权融资，配售5.6亿股股份，拟募资19.6亿港元。

两次都是在股权融资开放后的融资，但时机却截然不同。

2022年12月12日，新城发展发布公告称，拟向不少于六名买方按每股3.50港元的配售价配售5.6亿股股份，募资19.6亿港元。销售股份占扩大后已发行股本约7.93%。

在配股之前，新城发展刚刚经历了一波大涨。在11月1日时，新城股价还处于低估，仅为1.34港元/股，而到11月29日，盘中已经最高冲至4.2港元。以3.5港元的价格配售，都远超11月初股价。

而新城控股宣布增发前，股价已经6连跌。而事实上，自春节以后，新城控股的股价总体呈下行趋势。低位增发，意味着发行股数增加。不过新城控股表示，并不会影响公司实际控制人变化。

新城控股股价的波动，一方面是受到人事变化的影响。2月份，新城控股联席总裁曲德君先是失联，而后离职。1月份，新城控股总裁梁志诚刚刚辞职。

王晓松、曲德君与梁志诚被称为新城控股“铁三角”，两人的突然离去引发市场对新城控股经营的担忧。

另一方面，新城控股2022年的业绩表现也对股价有所影响。克而瑞2022年中国房地产企业销售榜显示，新城控股全年销售额1160.49亿元同比降50.36%，滑至销售榜第19位。累计合同销售面积约1191.52万平方米，下降49.40%。

业绩预告显示，新城控股2022年归母净利预计6.3亿至37.79亿，同比下降70%至95%；扣非净利5.12亿至30.73亿，同比下降70%-95%。

王晓松表示，2022年以来公司因为信用压力和销售低迷，未在公开市场拿地，伴随公司信用转好及后续房地产市场逐步复苏，公司将重新开始拿地或采用轻资产代建，房地产开发业务有望回归正轨。

地产销售虽不如意，但新城控股在轻资产运营有所收获。2022年，新城控股商业运营总收入首次破百亿，总计达到100.06亿元，同比增长15.8%。商场出租率维持在96.0%的较高水平，经营状况持续稳定。

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