文/乐居财经 邓鑫妮


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冰封的上市之路，在年末被两家蚊型物企打破。12月30日一早，众安智慧生活和润华服务相继宣布发售，上市时间拟定于下月16号和17号。

从2022年的物企上市情况来看，2023年首家挂牌时间更早了些。2022年3月份，资本市场才迎来虎年第一股金茂服务。

而这一整年的物管股也可用“惨淡”二字来形容，上市数量较前两年大幅萎缩，股价和市值也纷纷滑坡。

资本层面的信心缺失，是多方作用的结果，其中影响最大的主要有两个：一方面，物管股的经营成色和未来业绩难以撑起巨大的市值泡沫，利剑向下之时，市值泡沫被刺破；另一方面，地产市场的融资缩紧和卖物企的行为引起波动，市值应声下跌。

2022年末射向地产的“三支箭”带来了信心，物管股已有回暖迹象。或许是惯性思维，市值高涨正是出售的好时节，于是掀起了新一轮的卖股潮。业内人士表示，这个趋势大概率会延续到明年。

数量腰斩，年内仅7家物企上市

“物企的市值已经到天花板了，再涨的话可能会撑破。”类似的话，乐居财经在2021年与业内人士交谈中听到过不止一次。

市值高墙，最终还是倒了。大部分房企系排名靠前的物业公司都已经上市，物管故事不再吃香，再加之港交所上市门槛提高，物企一次、两次甚至三次递表，上市数量下滑，估值也随风飘落。

乐居财经《物业K线》统计，2020年、2021年和2022年物企年内上市数量分别为18家、15家、7家，像下台阶一样逐年递减。

2021年初至今，共有29家物企首次递表，有近半数物企递交了两次及以上的招股书，失效是一方面，递表后再被出售也是上市数量减少的原因之一。

今年首尾三个月时间，都是物企上市的空窗期。

上一次敲钟的是万物云，而在它上市的20天前有一家蚊型物企通过了港交所聆讯，规模不足1000万方的融汇悦生活。

相较以前，蚊型物企过会的比例在增加。然而还有一个事实是，蚊型物企没法保证安全降落资本市场。融汇悦生活至今没有公布发售信息，三个多月过去，上市进程搁浅。

49家物企市值缩水1973亿

市值方面，62家上市物企中，大部分市值较前两年回缩。截至12月30日，2022年市值高峰是华润万象生活905.01亿港元，2021年市值最高为碧桂园服务1545.03亿港元，2020年也是碧桂园服务1504.31亿港元。

与2020年相比，仅5家上市物企2022年末市值增长。分别是华润万象生活、中海物业、滨江服务、特发服务、和泓服务。

与2021年相比，有6家上市物企2022年末市值增长。分别是华润万象生活、中海物业、建发物业、特发服务、华发物业服务、德商产投服务。

除去今年上市及市值同比增加的物企，2022年49家物企市值共计减少1973.5亿港元。

2022年市值较前两年都有增长的是华润万象生活、中海物业和特发服务，三家公司均有国央企背景。若是连续两年市值稳步增长，则只剩下中海物业一家，华润万象生活和特发服务2021年跌至低点，2022年才有所回升。

要说减值最大的还要属碧桂园服务。2020年和2021年一马当先，2022年跌落高台，655.74亿港元较2020年减少约848亿港元，较2021年减少约889亿港元，降幅分别为56%和57%。

目前，市值千亿以上的企业已消失，百亿级别的有10家，10亿以下的有26家。

事实上，物企上市本就带了为地产融资的目的，递表挂牌最疯狂的那段时间，正值房地产融资口径缩小，物企临危受命，作为第二增长曲线挑起了重担。

不过对于物业行业发展来说，这是一次不错的机会。在这期间，物企使出浑身解数吸引投资者，而这也是物业发现自身价值的过程，从房地产的附庸，真正成长为一个挑大梁的行业。

可以看到的是，物企服务的业态呈多元化放射状，住宅、商管、办公、城市服务等服务边界不断外延。同时深挖增值服务，社区养老、社区零售、社区租赁等服务的深度也在延伸。

物管股的冰与火

乐居财经《物业K线》统计，目前递表物企共有5家，其中通过聆讯的是三家，还有珠海万达商管和龙湖智创生活正在等待，这个月10号中湘美好首次递表已经失效。

珠海万达商管和龙湖智创生活，是2022年递表这一批物企中规模较大的两家。2022上半年，龙湖智创生活收入增26%至63亿元，在管面积2.8亿平方米 ；期内，珠海万达商管在管面积已经达到6000万方，收入134.8亿元。

一边是奋力挤进资本舞台，一边是叫卖，物管股的冰与火在这一年冬天格外明显。

除了有碧桂园服务、雅生活服务和旭辉永升服务等小范围的售股举动，有些物企还准备交出控股权。

金科服务从原本的引入二股东博裕集团，到后面被博裕要约收购，股权变动一步步从金科股份手中脱离。其他有过售股意向的物企一只手已经数不过来，恒大物业、奥园健康、旭辉永升服务、德信服务集团、第一服务控股、佳源服务……

2022年即将过去，物管股的处境是否翻篇还有待时间检验，不过有一个话题可以延续——物企自身价值。今年不少人提出要重塑物业价值，我想这其中即包含了莫让虚高的价值迷了眼睛，也包含对物企独立性发展的要求。

关键词： 一年蒸发近2000亿，物管股跌麻了