观点网 物管行业上市阵营再添新兵。

近日,据港交所消息,润华生活服务集团控股有限公司通过港交所聆讯,即将叩开港交所大门。


【资料图】

从新三板摘牌到筹备主板上市,这家来自山东的物管企业接连经历三次递表后,终于迎来了好消息。

不过,市场也有担忧。毕竟,几年前蓝海市场之下,资本市场等待上市的物管企业如过江之鲫;但近两年,地产行业走入调控深水区,风口“退热”、估值缩水、上市破发,就连万物云也难逃破发“魔咒”。

在此情形下,资本市场对当前物管企业上市饱含忧虑。

但也有分析人士认为,上市可以提供新的融资渠道,有利于企业降低融资成本、改善经营效率,也能助力企业进行战略性投资及收购,以扩大相关业务发展。

三度递表

润华生活服务的上市之旅几经波折。

该公司最早于2016年3月挂牌新三板,许是看到了彼时物管行业的上市热潮,2019年8月润华生活服务于新三板摘牌,正式向港交所主板发起冲击。

筹谋近两年时间后,2021年6月29日,该公司首次以“润华物业科技发展有限公司”的名字递表上市,同年12月招股书到期失效。

三个月后,更名为“润华智慧健康服务有限公司”,重新向港交所发起冲击。

但更名后的润华生活服务再次碰壁,并于2022年9月14日第三次递交招股书。

从港交所聆讯后资料来看,该公司此次将以“润华生活服务集团控股有限公司”的名字登陆香港资本市场。

与大多数物管企业不同,成立于1996年的润华生活服务主要进行医院及公共物业管理服务。

但可谓成也萧何,败也萧何。

重仓医院和公共物业,为其另辟了新的发展赛道、提供了大量的业绩来源,但这两项物业整体毛利率偏低,也在一定程度上影响了企业的盈利水平。

数据显示,2019年、2020年、2021年及2022年上半年,润华生活服务的在管面积分别为1231.9万平方米、1302.6万平方米、1633.0万平方米、1771.6万平方米。

其中,医院和公共物业的在管规模占较大比例。仅今年上半年,润华生活服务在管38个医院项目,在管面积约300.9万平方米,占总面积的16.8%;在管公共物业105个,在管面积约852.7万方,规模占比约50%。

可以说,医院和公共物业的物管服务是润华生活服务的“金字招牌”,这项业务也为其带来了高额的收益。

招股书提到,2019年、2022年、2021年及2022年前六个月,润华生活服务分别实现营业收入3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元和3.21亿元。

期内,该公司实现医院及公共物业物管服务收入分别达到2.85亿元、2.96亿元、4.09亿元、2.39亿元,分别占总收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

从盈利层面来看,报告期内,医院物管毛利率仅为10.9%、15.6%、13.3%、16.3%,虽有逐年升高之势,但与商业物业管理、住宅物业管理对比来看,仍旧处于低位。

相比之下,公共物业管理的毛利率较医院物管要高一些,同期录得17.1%、20.2%、17.6%、22.7%,但波动幅度较大。

与此同时,近两年在城市精细化管理,叠加物管行业向专业化、差异化发展的大背景下,越来越多物管企业将服务触角从住宅、商业延伸至公共服务、城市服务。

分蛋糕者越来越多,“小物企”润华生活服务压力不小。

上市时机

实际上,2018年以来,在政策利好等大背景下,物管行业因具有轻资产、抗周期性、现金流稳定等特点,备受资本市场青睐。

一时之间,物管企业纷纷涌向资本市场。据观点指数不完全统计,2018年至2021年四年时间,上市物管企业超过了40家,其中,2018年5家、2019年9家、2020年17家、2021年13家。其中不乏IPO上市的华润万象生活、以介绍方式上市的碧桂园服务等。

近两年,地产行业走入调控深水区,房企暴雷声四起,一方面,伴随着输血地产、出售偿债等案例的出现,物管行业风口“退烧”、估值缩水;另一方,交易所、证监会加强了物管企业上市审核及问询次数。

数据显示,2021年8月至同年年末,成功登陆港交所的物管企业仅2家,2022年开年至今,成功上市的物管企业仅有7家,包含金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、中天服务和万物云,整体数量较往年大幅减少。

与此同时,包括瑞安新天地、龙湖智创生活等多家物管公司均出现招股书失效的情况。

从估值层面看,行业下行,物管行业估值回归理性,过往PE较高的商管公司也出现了股价下跌情况。

此前,申港证券发布报告称,物企资本市场表现急转直下,物业板块市盈率(TTM)2021年初达到顶峰67.01倍,后迅速降温,2021年末物业服务板块市盈率(TTM)仅为19.81倍,较2020年末(50.76倍)降幅达60.97%。

不仅如此,紧随着今年9月龙头物企万物云上市破发,不少市场人士直呼,当前并非物管企业的上市最佳时机。

因此,赶上末班车的润华生活服务,能否获得资本市场青睐,成为市场关注的重点。

不过,对润华生活服务而言,并非依附于房地产开发企业分拆而来,医疗物业的管理服务和公共物业的管理服务才是其布局的重要赛道,或许能够降低估值方面带来的壁垒。

更重要的是,医院后勤服务、公共物业服务方面属于长坡厚雪的赛道,随着中国健康产业固定投资的增加,未来医院数量、医院后勤服务的要求不断提高,奠定了这一细分行业的潜力空间。

即便当前越来越多企业关注到医疗服务、城市服务、公共物业服务方面的机遇,加快布局,但润华生活或能抢占先机。

除此之外,单纯从上市角度而言,无论当前时机如何,润华生活服务能够成功上市,意味着企业能够获得新的融资渠道,有利于企业降低融资成本、改善经营效率,也能助力企业进行战略性投资及收购,以扩大相关业务发展。

关键词: 物业上市退烧后 润华生活服务港股三度递表搭上末班车