文/乐居财经徐酒眠

“昔日雄风啊，岂可一朝散尽？”这是粤剧名段《狄青闯三关》中的一段唱词，颇得陈卓林的青睐。


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2017年冬天，陈卓林发表自己的粤剧专辑《心曲雅韵》时，录了两个版本的《狄青闯三关》，一个是和粤剧名家陈韵红合唱，一个是跟妻子陆倩芳和鸣，对于这句词，陈卓林唱得格外动情。

去年以来，凛冽的“寒风”吹向地产行业，陈卓林的这段往事和这句唱词，因为太具有戏剧性和预言性而被许多人不断提及。而时至今日，雅居乐仍维持着零违约记录，陈卓林在自救上颇有妙招。而以物业“反哺”地产，是他走出的重要一步棋。

12月9日清晨，雅居乐集团刊发公告称，拟以每股10.18港元的价格，出售其持有的4860万股雅生活服务（03319.HK）H股。

根据公告，出售价格较雅生活在12月8日的收盘价11.06港元/股，折让约7.96%，此次出售的股份占雅生活总股本的3.42%。

出售完成后，雅居乐获得的款项总额及所得款项净额分别约为4.94亿港元、4.9亿港元。而雅居乐在雅生活中的持股比例将从50.86%降至47.44%，仍为第一大股东和实控人。

松绑信贷、扩容债券、恢复上市房企并购重组和股权融资，11月以来，支持房地产市场融资的政策的"三支箭"齐发。久旱的房企迎来及时雨，也刺激了物业股。

据乐居财经《物业K线》统计，11月至今，已十余只物业股股价翻倍，其中雅生活的区间涨幅约为149.44%。

“卖股”套现超8亿

近两年来，在房企债务危机中，物业股份被摆上货架变现的不少。即使是已上市的物企，也未逃脱“卖身救父”的命运。

不过，对于头部物企而言，关联房企大股东通过配售股份和发行债券的方式在资本市场融资。而配售股份的方式又占了大头。比如去年下半年，融创服务、世茂服务等头部物企均进行了配股。

雅生活大股东却很独特，今年以来已经两次叫卖物业股了，合计套现约8.37亿港元。

根据公告，此次交易的卖方为雅居乐的间接全资附属公司——中山雅生活企业管理服务有限公司（简称“中山雅生活”）。而4860万股股份的出售方式，为大宗交易。

中山雅生活与汇丰银行、中信里昂证券、BNPP及中金公司签订大宗交易协议，前者委托后者为管理人。而买方预计将独立于雅居乐及其关联方。

在此之前，8月19日，雅居乐曾公告，中山雅生活委托汇丰银行及中信里昂证券作为管理人，以每股7.01港元的价格，拟出售其持有的4900万股雅生活H股。彼时的每股出售价，较前一日收盘价折让16.05%。

根据当时的公告，4900万股占雅生活于公告之日已发行股本的3.45%，所得款项总额估计为约3.43亿港元。而紧随交易完成后，雅居乐在雅生活的持股占比由54.31%下降至50.86%。

这两次卖股物业，雅居乐均在公告中表示，所得资金将全部用于加强集团的资产负债表及财务流动资金，推动集团的持续健康发展，增强集团的短期偿债能力。

并强调，完成后，其财务状况将进一步改善，为未来的发展提供更坚实的基础；同时，“本集团的健康发展也将支持雅生活项目管线向前发展，有助于提升雅生活的长期竞争优势。”

“被错杀”的雅生活

在房企自救运动中，物业被用各种形式摆上货架置换现金，以反哺关联地产。

而这个过程中，有不少地产失去了物业的控股权。比如蓝光发展之于蓝光嘉宝服务、金科股份之于金科服务，以及禹洲集团、中南集团、中梁控股等旗下物业。

而雅居乐数度以雅生活置换救济金，却始终较为谨慎，并不愿放弃物业这块儿现金流稳定的肥肉。

此次公告刊出当日，雅居乐股价高走，报收3.11港元/股，市盈率(TTM)2.81倍，总市值约总市值130.99亿港元。雅生活收涨0.36%，报11.10港元/股，市盈率(TTM)5.58倍，总市值157.62亿港元。

在诸多投资者看来，雅生活目前是被严重低估的。

在过去的11月份，希瓦私募创始人梁宏多次加仓雅生活。公开资料显示，11月21日、30日，，股东梁宏分别增持雅生活服务27.05万股、811.525万股，分别涉资239.44万港元、7356.15万港元。

最后一次增持后，梁宏在雅生活的持股数目为8717.95万股，最新持股比例为6.14%。

此外，希瓦资产也在11月30日于二级市场买入雅生活576.25万股，每股均价为9.06港元，合计买入金额为5222.67万港元。

在梁宏看来，雅生活是属于严重超跌、严重低估范畴的物业股，为“有些极度错杀、极度低估的股票，它反弹的时候可能有100、200、300的空间”。

除了梁宏以外，一个名为“自由小兵”的微信公众号，也在11月份发布数篇推文称，其买入了雅生活，为其第一持仓股；并表示，非常看好雅生活未来涨势。

超八成规模来自第三方

雅生活自身的基本面确实算得上优秀。

据乐居财经《物业K线》统计，2022上半年，在已发布中报的58家上市物企中，其营收与在管面积都仅次于碧桂园服务；与此同时，其独立性较强，超8成规模来第三方。

数据显示，2022上半年，雅生活实现营业收入约76.2亿元，同比增长22.0%；录得毛利为20.5亿元，同比增长9.5%；股东应占净利润10.6亿元。

报告期内，房地产行业整体下行，项目交付受到影响，雅生活灵活调整拓展策略，聚焦受周期影响较小的非住宅及住宅存量项目，同时围绕既定战略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加长期合作伙伴企业客户黏性。

根据其2022年中报披露，截至2022年6月30日，雅生活在管面积达5.29亿平方米，期内增长3968万平方米。其中，来自第三方项目的在管面积约为4.41亿平方米，占总在管面积的比重超过83.4%，余下16.4%则来自雅居乐和绿地集团的交付。

据乐居财经《物业K线》统计，同期，在34家披露关联方面积情况的上市物企中，有6家关联方面积比例低于20%，而比雅生活更低的有3家，分别是合景悠活（11.80%）、银城生活服务（10.20%）和卓越商企服务（5.80%）。

报告期内，雅生活在第三方市场拓展新增合约面积超过3500万平方米，合约面积达7.06亿平方米，期内增长4341万平方米。

近些年，雅生活第三方规模占比持续提升。时间线拉长，2018年-2021年，其第三方在管面积占比分别为61.7%、73.3%、80.3%、82.4%。第三方增拓已成为其规模的主要来源。

值得一提的是，今年上半年，雅生活未进行重大收并购。截至2022年6月30日，其手中现金约为39.97亿元。在同期58家披露中报的上市物企中，位列第五位。

关键词： 物管股反弹，陈卓林火速套现