鲁商发展彻底剥离地产业务房企出“圈”探索“第二曲线”仍然艰难前行

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从行业内开辟第二赛道，到行业外寻找新的重点，房企们对第二增长曲线的探寻已经开始“出圈”。

11月15日，鲁商发展(行情600223,诊股)发布公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。若交易如能顺利完成，鲁商发展将聚焦于生物医药、化妆品等大健康业务。

无独有偶，10月底，珠江股份(行情600684,诊股)决定转型物管及文体运营；此前，广宇发展(行情000537,诊股)也顺利向光伏、风电等新能源行业转型；宋都股份(行情600077,诊股)新设立了全资子公司浙江宋都锂业有限公司、浙江宋都锂业科技有限公司，准备涉足锂业相关业务。

对于房企转型的“跨界潮”，中指研究院新能源研究中心负责人蒋云峰认为，地产商自身发展需要开辟新的空间。目前看，尽管地产仍会有美好的未来，但行业总量上已经接近顶部，地产商未来发展需找到新的盈利渠道。

曾经的地产大佬开始转身

作为地方性房企，鲁商发展曾是山东省房企龙头，公司经营业绩多年靠的也是地产。不过，近年来随着房地产市场深入调整，公司的经营发展存在较大的压力。

2018年，鲁商发展开始谋求转型，先后收购了山东福瑞达医药集团有限公司和山东焦点生物科技股份有限公司，确立了生物医药、生态健康双轮驱动战略。

2019年6月，鲁商置业更名为鲁商发展，财报中增加药品、化妆品、保健品、添加剂等主营业务，以瑷尔博士、颐莲、伊帕尔汗等品牌为代表。

但在2019年，地产依然是鲁商发展的主业，持续至2022年上半年，鲁商发展的营业收入构成依然为：房地产及物业（行业）占比67.8%，化妆品（行业）占比20.94%，药品（行业）占比4.36%，添加剂（行业）占比3.29%。

而日前，据鲁商发展三季报显示，公司第三季度实现营业总收入36.94亿元，同比增长61.89%，但扣非净利润为-2842.14万元，同比下降114.37%，三季度由盈转亏。

对于鲁商发展三季度由盈转亏的主要原因，被归结为地产业务面临的压力。这或许是让鲁商发展决心转头的最后一根稻草。没了地产业务，鲁商发展的营业收入势必会大幅下降，但盈利能力可能不会下降，鲁商发展生物医药板块前三季度实现营业收入19.98亿元，同比增长27.67%，化妆品板块营业收入14.29亿元，同比增长43%。2022年前三个季度瑷尔博士、颐莲、其他品牌实现收入7.45、5.40、1.44亿元，同比增加53%、26%、85%。

与此同时，业界预测，剥离地产业务后，鲁商发展的资产负债率将大幅下降。此前，公司资产负债率在90%左右。

知之非难，行之不易

“从改善资本结构，优化债务布局到提升企业毛利水平，转型确实能给企业带来不小的红利。”业内人士表示，近几年，随着房地产行业增速换挡以及疫情等突发因素影响，房地产市场表现低迷，行业面临发展疲软和债务偿还的双重压力，毛利接近“天花板”，谋求转型发展成为越来越多房企的共识。

对转型的期待，广宇发展在公告中表露出来，上市公司实现业务转型，将拓宽盈利来源，提升可持续发展能力、抗风险能力以及后续发展潜力。

自9月末，正式发布公告称公司拟募资不超50亿元主要投向“风光”项目后，广宇发展在A股交易市场收获了四连板。同样转型大健康的鲁商发展也在正式发布公告后，斩获四连板。与此同时，东吴证券(行情601555,诊股)、国金证券(行情600109,诊股)等多家券商给予鲁商发展买入评级。

在新兴领域，这些曾经的老牌地产公司，似乎重拾往日风光。

“其实房企积极探寻第二增长点，也源于对毛利的渴求。”从业人士如是点评，企业想要发展、想要利润就必须回归“价值创造”。

据国盛证券研报显示，前三季度，鲁商发展生物医药板块毛利率高达47.78%，分别来看，化妆品板块前三季度收入14.29亿，毛利率58.56%；医药板块前三季度收入3.37亿，毛利率52.32%；原料板块前三季度收入2.32亿，毛利率32.47%。

但是获取红利的背后必要有坚实的业务支撑，先苦后甜是成功的真理，在转型这条路上也同样适用。

一家北京大型地产商分析，目前企业转型通常会面临两大困难，一是缺乏对所要进入领域的全面了解和相应的知识积累，人才、技术储备不足，二是是企业管理模式和经营方式不能适应新领域的变化。

而想要打通所有环节需要铺排大量资金，他认为，企业转型前期投入资金过多，造成资金滞压，往往极易给企业带到青黄不接的局面终，把企业推向边缘化，而非市场中心。

他说：“如果跨界太大、门槛过高、投入较大，必然存在风险。”