文/乐居财经 魏薇


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经历了8月股债双杀的困境，近期正处于振荡期的金地，先是用事实反击债券诡异下跌，紧接着又忙于澄清不实传闻。

10月18日，金地多只境内债券价格出现大幅波动，当日晚间，金地发布特别公告，对销售情况、土储及布局、资信及偿债能力情况做出详细说明，强调做到了按期兑付，信誉良好。10月25日，金地再次对网络流传的“金地集团旗下公司非标融资展期、表外信托融资”等不实信息进行澄清。

不利消息接二连三，资本市场对金地的实际情况也存在诸多疑问。在发布三季度业绩报的同时，金地在10月28日下午召开了投资者会，董事长凌克和数位副总裁到场，向投资者说明了投资策略、销售端、现金流、融资与负债等问题，总体来看，好消息居多。

金地董事会秘书徐家俊直言：“债券大跌最主要还是信心缺失的问题，公司也在想办法解决，但单纯依靠一家公司做，效果确实有限，我们还是尽我们所能做好工作。当然，我们也和住房部门呼吁，希望出台更有力的措施，解决当前的问题。”

金地总裁黄俊灿也表示，除了市场端出政策，如果房企的融资端有一些好的政策出来，对整个行业提振士气也会有比较大帮助。

业绩层面来看，8月和9月，金地的单月销售业绩已连续两月实现同比、环比正增长。截止三季度末，金地已经完成了1630亿的销售额，完成度和计划基本一致。这个成绩已经跑赢了市场大势，对于前九个月的表现，金地用“韧性”二字来形容。

明年将推出近4000亿的可售资源

在拿地方面，金地一直以来偏向于保守，今年更是大幅削减了土地投资额度。今年以来在上海、北京、西安、长沙等核心城市进行战略布局，新增地块11幅，截至9月底，共新增土地储备171万平方米，总投资额达220亿元。

黄俊灿强调，金地现在的投资策略还是采取量入为出，根据投资能力去做投资选择。投资城市的选择主要还是在能级比较强的城市，而且是在地段比较好，能够保证一定去化的标的。减缓投资不可避免地对后面几年的销售或者业绩会产生影响。目前，金地原来的土储大概有6000多万平方米，这些土储可以适当程度冲抵短期内减少投资力度的波动。

截止三季度末，金地的可售资源为1900亿，第四季度预计新增500亿至600亿，2023年预计将新增可售资源1800亿至2200亿。出于以销定产的考量，明年的可售资源大概会在3600亿到4000亿的水平。

关于库存质量，从城市分布来看，金地在一二线和三四线的比例大概是3：3，一线大概占到21%、二线46%，一二线一共占比67%，三四线大概占30%。

在行业颓势下，金地的毛利率水平同比提升。前三季度，金地录得综合毛利率约20.6%，同比提高2.1个点；其中房地产业务的毛利率为19.5%，同比提高约3.6个点，在行业中也是处于较为领先的地位。

理科金地

作为房地产行业的“理科生”，金地对资金的管控一直游刃有余。“三道红线”指标已经连续6年持续保持绿档；截至上半年末，其持有货币资金余额约648亿元，其中能自由支配的资金比例超过70%。

在融资方面，金地今年以来的动作并不多。上半年发行了一笔17亿元中期票据，利率3.58%；7月份，设立一笔总额17亿元的资产支持专项计划，项目底层资产为金地商置上海九亭金地广场及北京搜狐网络大厦，利率为4.8%、期限18年。

今年以来，金地入选首批6家获得央企融资担保的示范房企之一，包括龙湖、碧桂园、美的置业等在内的5家均成功发债，但金地注册完成的中票迟迟未发出，也未参与发行近期火热的中债增全额担保公司债，市场对此也存在疑虑。

金地在投资者会上做出回应：想发行是完全可以的，没有发行有以下几点原因：一是金地还算是一个比较优秀的混合所有制企业；第二，目前来看发行这样一个中债增担保的工具，它还是有收费的；再者是担保的比例，目前来看大家会有不同的看法。

此前，金地还向外界释放了其融资渠道通畅的信号，截至9月底，金地的银行授信规模将近2700亿元，剩余可用银行授信规模将近1780亿元。其中，2022年获得银行新增授信额度超过200亿元。

9月末，金地的有息负债余额为1190.6亿元，长期债务和短期债务的比重分别为67%和33%。在去年底及今年6月底，有息负债余额分别为1256.49亿元、1293.21亿元。

从债务类型来看，有息负债中60%为银行贷款，30%为公开市场债劵，以及不到20亿元的保债计划余额。今年来，金地兑付各类公开发行产品合计130亿元，所有公开市场的公司债券和中票都已经偿还完毕。

融资难、销售不佳的大环境下，为维持企业的正常运营，房企纷纷打响“现金流保卫战”。在现金流方面，金地显得信心十足：今年四季度公司的经营性净现金流量为100亿左右，预计明年上半年为150亿左右，整体看今年到年底阶段暂无压力。销售回笼、融资、投资等总体影响现金流的重要因素，金地都严格把控。

为了更好地管控现金流，金地还打造了一套经营分析系统，把所有的项目、所有的周期、现金流利润销售计划、盈利计划等做安排，以项目层面作为一个最小的单元，然后形成整个集团的长周期的经营规划。

关键词： 金地的呐喊