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【青岛新闻网独家】

（记者 李倍 徐斌）

当城市迈向高质量发展阶段，城市更新成为提升城市能级的重要方式。

在青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动中，系统谋划并先期启动10个重点低效片区（园区）开发建设，不只是大胆的存量变革，更是增量崛起的宝贵契机，这步棋走得好不好，关乎着片区未来经济发展的成色。

用最快速度，腾出最优的资源，引来最好的项目，在摒弃了大拆大建的旧理念后，开发建设重点低效片区应如何“破局”？青岛新闻网记者就此话题采访到了青岛理工大学建筑与城乡规划学院教授、学术委员会主任、统战智库专家刘敏。她认为，低效片区确实是城市中建设难度最大的区域，涉及交通、建筑、市政管线等多方面工程，应从产业、城市设计与开发机制方面进行系统研究，让每一寸土地都用在高质量项目上。

“对于更新难度大的片区，可以分步分区开发，优先推进环境设施的整治，像违章拆除、三线入地、标牌净化、铺地完善，增建绿化等。这些措施见效快，投资少，对于建设质量较好的地段可以采用。”刘敏说，“作为城市更新的先行区，有效盘活低效片区将驱动区域经济、民生、文化、环境与风貌等的整体发展。”

青岛理工大学建筑与城乡规划学院教授、学术委员会主任、统战智库专家 刘敏

重点低效片区开发建设难度大需要高超的谋略和技巧

“重点低效片区是指城市中产出价值低、经济低迷、生活不便、建筑破旧、环境衰败、社会阶层布局不合理的地段。这也是它存在的主要问题。这样的片区在每个城市都存在，主要由于产业转型、科技发展、设施老化落后和居民生活需求提高等原因造成的。它会严重制约城市经济的发展，影响城市形象，影响居民生活的幸福指数。”采访之初，刘敏就城市中的重点低效片区进行了概念解释。

同时，她认为，把这些重点低效片区比喻成“硬骨头”是非常贴切的。“低效片区确实是城市中建设难度最大的片区。之所以这么说是因为更新涉及形态与非形态等综合复杂的问题。既要完善城市形象、布局、功能，还要解决经济、社会问题。其次，开发建设低效片区资金需求大，建设周期长。一个地区更新项目往往需要20－30年，涉及交通、建筑、市政管线等多方面工程，资金往往达百亿级、千亿级。在目前全球经济放缓，产业转型升级的情况下，财政很难满足更新的全部资金需求，筹措资金成为更新的一大难题。”刘敏说，“因此，更新的问题前所未遇，需要高超的谋略和技巧。如果说新区是在一张白纸上描绘蓝图，那低效片区更新就是旧画改佳作，难度可想而知。”

中车四方智汇港

从产业、城市设计与开发机制方面进行一场“破冰之旅”

开发建设重点低效片区，让每一寸土地都用在高质量项目上，是城市更新的目标。青岛该如何写好这道知易行难的时代命题？刘敏认为，可以从产业、城市设计与开发机制方面进行一场“破冰之旅”。

“首先，发挥青岛已有的产业优势，做专做精，拉长拉宽产业链条。譬如，青岛资源丰厚，是影视与文化艺术之都，在片区可以打造机车制造、啤酒纺织等体验产业，也可以延伸到数字、媒体、时尚、设计等文创产业。可以依托片区的历史风貌，发展影视产业，发展文化、艺术、教育、体育与文化商业等产业。其次、用创新的政策来浇灌培育新产业。例如，对高新技术产业，鼓励校企联合，支持职业技能再培训。同时，提供共享设施与空间。荷兰埃恩霍温高科技园区为企业提供2．5万平方米的共享研发空间。在产业布局上支持产业聚集。挪威卑尔根港口聚集了气候、能源、金融、多媒体等技术集群，促进了协同发展。”刘敏说。

中车四方智汇港

在城市设计品质与特色方面，刘敏认为应利用历史优势，新旧融合，打造片区特色。“历史文化是片区最大的特色。新旧融合往往更有魅力，更容易成为网红打卡地。上海新天地、首钢等一批新旧融合的项目很成功。同时，也可以增建高品质的城市公共空间系统，统筹谋划构建绿带，打造公园城市示范区。”刘敏说。

在她看来，绿化是统筹的抓手，也是改善诸多问题的抓手。“可以规划滨海、滨河与铁路绿带，并在将来构建成绿网。再是建设与公共设施和产业园区结合的绿化，很多片区要完善大型商业、文体、教育设施，一定要配建大面积绿化。这方面成功的例子很多，像青岛历史上海洋科研与鲁迅公园结合，天文观测与观象山公园结合等。同时，片区要建设公园系统，做好街道绿化，‘见缝插绿’也是青岛老城区绿化的成功经验。我认为，低效片区更新可以成为青岛打造现代公园城市范本的一个契机。”

“而在开发机制方面，我认为应该视前期的战略论证与可行性研究，这是决定片区成败的谋划，非常重要。再就是增加特色、优势与历史文化调研的环节，避免特色要素的流逝与疏漏。”刘敏说。

中车四方智汇港

更新难度大的片区可优先推进环境设施整治

在今年的城市更新和城市建设三年攻坚行动中，青岛确定了10个重点低效片区（园区），如何让这些区域的土地一分一寸都有产出、见效益，刘敏认为其关键在于立足自身优势，创新发展。

“梳理历史，找到文化新特色很重要。这里面有历史的片区很多，像中车四方智汇港，是我国机车发展史中的重要篇章。娄山片区的碱厂、青钢等也为城市发展做出过重要贡献。可以将历史与特色要素保留下来，组织到遗址公园中，形成新特色。这其中创新的组织手法很多，像对于已经拆除的建筑，可以在公共空间中用铺地形式表达拆除建筑的平面，比如上海杨浦电厂，将拆毁建筑的基址建成雨水湿地，残存的钢筋混凝土柱子基础成为环境艺术品，新颖、有趣而又传递历史。”刘敏说，“再就是找到区位和设施优势，在整个城市乃至地区中谋划，例如北客站是滨海的人流物流中心，是展现和体验青岛的窗口。这就要求形象要时尚创新，突出海湾特色，让过客充分体验海的魅力。再一个就是对于更新难度大的片区，可以分步分区开发，优先推进环境设施的整治，像违章拆除、三线入地、标牌净化、铺地完善，增建绿化等。这些措施见效快，投资少，对于建设质量较好的地段可以采用。”

中车四方智汇港

更新低效片区将驱动区域经济、民生、文化协同发展

激活低效片区是一次城市样貌的深刻雕琢。随着城市发展，低效片区从城市边缘地段跃居黄金地段，随着更新，从第二产业转型为服务、商贸、高新技术等三产、四产。可以说，这些片区成为了城市更新的先行区，驱动了区域经济、民生、文化、环境与风貌等的整体发展。

“四方老工业片区中的中车四方智汇港，就是原来的四方机厂。片区规划为工业互联网和科技金融产业，打造第四代产业园区。目前机车公园已经建成，部分老旧厂房得以保留，一期住宅开工开售，办公园区、学校将陆续建设。这就是我们希望看到的，盘活后低效用地的崭新面貌。”刘敏说。

通过城市更新让低效片区“活”起来，对青岛未来的发展有着重要的意义。

“还是以中车四方智汇港为例，产业升级，经济转型发展，从机车制造转型到数字产业、商业中心、智汇科技，并打造高品质住区。解决了老四方公共设施不足、区域中心不突出的问题，创造民生福祉。其次，旧貌换新颜，提升环境品质。在保持历史文化底蕴的基础上，让老工业区焕发新活力。机车公园，未来老厂房中的大型商业中心，会成为自然、时尚与历史交织的城市新活力中心。”刘敏说。让“要素跟着项目走”，土地的价值被重新“激活”，当土地的每一分每一寸都有产出、见效益，高质量发展的弦音才会掷地有声。

关键词： 开发建设