细观近期青岛新闻网房产发布的一周热盘榜单中，市北多个楼盘形成霸榜之势，可见市北新房受欢迎程度之高。

当市南可开发土地资源殆尽之时，市北和崂山承担了大部分市区改善购房者的需求，而崂山因区域内稀缺自然资源和高端住宅产品的加持，其房价已经居高不下，市北改善市场脱颖而出。

现在的青岛新房市场，改善需求也愈发看重地段和产品，随着市北各区域分化，CBD中央商务区、新都心、浮山后聚集资源，成为市北改善生活的风向标。

现在这三个版块的新房价格均已突破三万大关，对于改善购房者又该在这三个版块中做出何种选择呢？

市北CBD：成熟！但：新房稀缺

青岛中央商务区规划范围为山东路以东、福州北路以西、延吉路以北、辽源路以南。

自2005年获批建设，曾经的城中村逐渐被万达广场、国际航运中心、中海大厦、卓越世纪中心等高端写字楼代替，如今的市北CBD是青岛主流商圈之一。

经过15余年的发展，目前市北CBD版块内分布有20余座写字楼与30余个住宅小区。这一版块究竟适不适合改善购房者入手呢？

一、商业。商圈内商业综合体多且集中，版块中心聚集有万达广场、利群诺德、卓越大融城。但目前版块内商业存在业态单一、品牌选择同质化等问题，居民可选择性多但类似，部分商超并不活跃。

二、交通。版块内有8个公交站且设有地铁3号线站点敦化路站，可以快速的将周边区域人群聚拢于版块内。但山东路、延吉路等主要路段的堵车现象仍然严重。

三、学区。版块内学区资源一般，如周边的敦化路小学、山东路小学。但就近的九年一贯制的私立学校超银镇江路校区大大填补了一定空白。

四、二手房市场。市北CBD临近市北、市南老城区，所以仍有多个老破小的存在，其二手房价格偏低。另外山东路周边多个小区目前均价不足30000元／㎡。

良辰美景（三期璟台）近三年价格维持在27000－30000元／㎡之间。

与远洋万和云璟相邻的海泊雅苑目前二手房均价28677元／㎡。

花好月圆二手房价格近三年持续走低，目前均价22904元／㎡。

临主干道、回迁户、户型差、楼间距小等问题是造成这类二手房价格偏低的原因。

区域内如海信绍兴路66号、中铁兴安府、中广宜景湾等高品质小区其二手房价格为31000－33000元／㎡左右。

金隅和府2016年首开均价22000元／㎡，二手房最新挂牌均价36338元／㎡，5年价格上浮65％。

总结而言，市北CBD因发展时间早，目前已是一个成熟的生活版块，且周边老破小偏多，一定地缘性购房者需要在该区域改善，新房及好房源的稀缺性依然存在，在这个区域改善更应该注重小区的品质。

锦绣华城三期工地实景

目前版块内新房楼盘极为稀缺，与万达一路之隔的锦绣华城三期已经动工。

远洋万和云璟规划图

另外，品质开发商时隔多年重返市北CBD，住宅纯新盘远洋万和云璟即将入市，该项目规划有高层、小高层、洋房多种产品，户型建面约119－143㎡不等，你认为这个项目首开价格多少你能接受呢？

新都心：地铁！但：缺好学校

新都心片区范围东至黑龙江南路、哈尔滨路，西至重庆南路，南至南京路，北至张村河，该片区规划功能定位是以商务、商贸和居住为主的城市综合功能区。

从2009年到2010年新都心规划起航，至2011年到2013年新都心强势崛起，两次历史性的变革升级使得新都心很难让人想起这一片热土的“村野”模样。

如今的新都心已经成为仅次浮山后的市北置业热区，市南老城区、李沧刚需族、就地改善群大多选择新都心置换购房，这个版块究竟有何独特之处？

一，交通。地铁三号线贯穿版块南北，沿途设有清江路、双山、长沙路三站；除此以外还有重庆快速路、黑龙江南路等主干道，形成版块庞大而健全的“立体交通网”。

二、商业配套。凯德MALL、保利广场等商业综合体项目与地铁实现连通。

三、新房、次新房选择多。新都心目前入住的大型住宅小区是在2010年及以后开发建设的，如万科城、海尔世纪公馆、万科紫台等。

另外区域内还有多个新房项目在售。特别是对于市南老城区的改善购房者，可以满足其一定程度的改善需求。

保利天珺沙盘实景

而新都心住宅产品单一，保利天珺、绿城和锦玉园等新房项目均为高层住宅，以100－140㎡三居户型为主，且小区均为3－4栋住宅楼构成，规模不大，或难以满足产品改善的购房者。

中海清江华府以市场淘汰的小户型为主

二手房如中海清江华府、和达城上城等多为小户型，改善大三居、四居户型更为稀缺，这样看新都心的二手房更适合首付100万左右、初入主城的首置族。

但是新都心目前也有不足之处。

第一，学区。这一版块内虽然有家长所期待的市北中学，但是新建学校的教学质量仍有待考证。

第二，商业单一。凯德MALL承担整个版块内大部分的商业功能，早年麦凯乐已经倒闭，现在的保利广场也冷冷清清。

浮山后：绕不开的“学区改善”

再过一个月，就即将迎来本年度的“升学季”，在青岛，如果谈及热度最高的学区，浮山后学区是个绕不开的话题。

在这个版块汇集了的青岛第二实验初中和青岛65中以及同安路小学、富源路小学、福州路小学、宁安路小学等热门学区。

浮山后从主城区规模最大的异地拆迁安置区域，到家长趋之若鹜的优质学区，经过20年的发展，浮山后学区构建的强大教育版图，能和汇聚青岛最优质教育资源的市南中片分庭抗礼。

所以在这一区域改善的购房者多数是为了学区。与市南相比，浮山后的学区改善优势在哪里？

青岛城建湖光山色小区实景

与市南多数无法居住的老破小学区房相比，浮山后的二手房还有湖光、曙光、春光等山色系列小区，印象山、印象畔、香山美墅等高端住宅，有更高的居住舒适度。

而浮山后1－6小区的普通多层住宅，其中部分房源房龄已有20年，但是相比市南中部接近5万元／㎡的房价，浮山后六小区的房价也只不过3万／㎡，其价格更为亲民，房屋环境也好了不少。

不仅是其他区域的中产阶层努力的往浮山后里挤，对于这个版块的土著居民，他们改善也更喜欢留在这个版块，极少愿意舍弃浮山后的完善配套及优质学区，在终极改善的选择上降维。

虽地段稀缺，但近两年的浮山后仍有多个新房项目可选，如金地华章、国泰华府、大云谷金茂府悦府。

与市北CBD、新都心相比，这几个项目涵盖有高层、小高层等多种产品，140㎡以上的改善四居户型更加多样，且小区规模更大。

所以即使价格已接近4万元／㎡，但其关注度与去化速度与其他区域相比仍更高一些。

如果在市北改善，CBD中央商务区、新都心、浮山后这三个版块，你会选择哪一个呢？评论区给我留言吧～

关键词： 何去何从