房地产行业正在遭遇毛利率考验,业绩会上相关话题更是经久不衰。8月24日下午,碧桂园于线上召开中期业绩说明会。业绩显示,2021年上半年,碧桂园实现总收入约人民2349.3亿元,同比增长27%;毛利约为人民462.8亿元,同比增长3.11%;净利润约为人民224.2亿元,同比增长2.3%;归属股东净利润149.96亿元,同比增长6.11%。

相较于去年底的多项财务指标负增长,此次碧桂园的业绩表现称得上可圈可点,但最受关注的毛利率仍表现不佳。2021年上半年,碧桂园的毛利率为19.7%,相较于去年同期下降了4.57个百分点。

对于毛利率问题,碧桂园集团常务副总裁程光煜也给出正面回应,“从销售端来看,销售毛利水在2020年已达到低点,2021年已进入到上升通道。而从收入端来看,因为销售端反映到收入端大概还需要一年左右的时间,所以预计到明年年中至年底,可以看到收入端毛利水的低点”。

毛利率何时能得到改善?“目前碧桂园在2020年和2021年获取的项目当期销售的毛利水大概在20%-25%,因此有信心在后面一段时间逐步改善销售端和收入端的毛利水。”程光煜直言。

地产分析师严跃进表示,房企利润整体偏低已经是一个行业大趋势,目前各大房企都在谈向管理要利润,但如何要、怎么要,还需要一个成长的过程。

在此次业绩会上,几乎一半的时间碧桂园管理层都在谈“多元化”业务的成长,智能建造、机器人餐饮、现代农业……但是碧桂园整体收入体量较大,多元化业务“反哺”尚不明显。

具体到业务板块,碧桂园的收入主要来自两个经营分部:房地产开发及建筑。2021年上半年,碧桂园的收入约为人民2349.3亿元,较2020年同期的约人民1849.57亿元上升约27%。97%的收入来自物业销售(2020年同期97.3%),3%来自建筑及其他分部(2020年同期2.7%)。

由于交付物业面积的增加,2021年上半年来自房地产开发的收入由2020年同期的约人民1799.49亿元上升26.6%至约人民2278.99亿元。2021年上半年交付物业所确认收入的均销售价格约每方米人民7994元。

但北京商报记者注意到,碧桂园的均销售价格再一次出现下滑。2020年上半年交付物业所确认收入的均销售价格约为每方米人民8116元,2019年上半年约为每方米人民8987元。

据贝壳研究院高级分析师潘浩介绍,依照“三线四档”融资新规,碧桂园剔除预收款后的资产负债率为78.5%,净负债率为49.7%,现金短债比为2.15。由此,碧桂园2021年中期指标一项超阈值,保持“黄档”行列。

此次业绩会上,碧桂园管理层也谈到“降档”计划。对于“三道红线”降档预期,碧桂园总裁莫斌回应称,将在2023年中期之前实现全面由黄转绿。

碧桂园方面的表态也与监管政策相印合,这也直观展现出龙头房企“降负”的难度。按照监管要求,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。(记者 卢扬 王寅浩)