今年,“城市更新”首次被写入政府工作报告,关注度和需求也在不断强化。而手握深圳“航母级”白石洲城市更新项目的绿景中国, 该项目自然也成为其2020年业绩会上被关注的焦点。

3月30日,绿景中国执行董事兼主席黄敬舒、执行董事兼行政总裁唐寿春、执行董事叶兴安、财务总监兼公司秘书陈健民等管理层出席2020年全年业绩会现场。

年报披露,2020年绿景中国实现收益54.25亿元,同比下滑21.4%。其中,毛利约为26.66亿元,同比下跌约39.8%。股东应占利润34.53亿元,同比增长97.3%。毛利率49.1%,2019年为64.2%。

对此,公司的解释与年中会时相差不大,称收益与毛利下降主要是其主动调整销售计划和出售待售物业的收益下滑所致,尤以虹树湾1号为代表的深圳项目。

陈建民补充道:“今年综合毛利率虽有所下降,但仍维持在非常高的水平,也是优于同行业的水平。”

曾有业内人士称,相对于平均毛利率8%至20%的招拍挂开发项目来说,旧改项目的毛利率较高,平均为50%左右。由此看来,对于持有超过90%都是旧改项目的绿景中国来说,49.1%的毛利率也可看作是正常水平。

此外,随着绿景中国白石洲旧改项目多个重要节点的落成,“收获”也成为管理层在业绩会上提及频率最高的一个词语。

“旧改进入收获期”

唐寿春在业绩会上信心十足地表示,旧改项目已进入收获阶段。

观点地产新媒体了解到,绿景中国在2018年底获得白石洲项目的规划指标,总计容建筑面积为358万平方米,分三期进行开发。目前项目已完成百分百签约,并已启动一期实施主体的申报工作,预计在2021年中期前后计划动工,2022年或者2023年实现销售。

管理层表示:“白石洲旧改项目前期最困难的工作已经完成,很多不确定性已经消除,未来将会为集团带来巨大的增长空间。”

截至2020年末,绿景中国地产总土储面积约648万平方米,其中约80%位于大湾区內的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。管理层也曾多次在公开场合表示:“足够未来10年发展的需求。”

另据介绍,绿景中国集中在大湾区的四个旧改项目都已进入开发动工阶段。其中包括深圳的三个旧改项目,以白石洲作为代表,另外包括预计在2022年底推出销售、货值约100亿的黎光项目及在售的虹树湾项目。还包括去年已经开工的珠海东桥项目,总货值150亿以上,预计在今年10月份实现销售。

此外,在销售资源中,珠海喜悦荟总体货值预计达到90亿。而化州国际花城每年的可售货量达10个亿左右,目前可销售面积约100多万平方米。

如此看来,绿景中国旧改项目似乎已进入“收获期”。但同时可以看出,过分依赖旧改的单一业务结构,也导致其业绩收益难以保持稳定。

提及2021年的销售目标,绿景中国表示初步拟定为65亿左右的销售额。

而据财报显示,2018年至2020年期间,绿景中国地产营业收入分别为45.16亿元、69.02亿元、54.25亿元。

负债与融资

绿景中国几乎将所有精力押注在白石洲项目的同时,投资回报也在逐渐显现。

此前,其控股股东已通过股权注资的方式获得白石洲项目80%的股权,在其2020年的财务报表上已体现出明显变化。

年报显示,绿景中国地产剔除预收款后的资产负债率为61.8%,较上年同期下降约14.8个百分点至达标。净负债率为76.6%,较2019年末下降约60.4个百分点至达标。非受限现金短债比为0.54,较上年同期提升约0.04。由此,绿景中国地产2020年年度指标仅一项超阈值,较2019年连降两档,实现“由红转黄”。

财务总监陈健民指,目前,绿景中国“三条红线”中已有两条处于达标状态,主要原因是提前释放了白石洲部分的利润。而短债比指标,将随着东桥、白石洲进入预售阶段回笼资金,明年也将达标。

有投资者提问融资方面现状,管理层在现场称,公司目前为止没有任何新拓或者其他表外融资,截至到年底整体的平均融资成本17.1%。

同时回应融资计划时表示,2021年绿景中国更多是围绕马上进行投入开发的几个旧改项目展开专项融资。目前来看,各个项目专项融资方案基本落地,有些融资已经是获得了银行的批准,甚至部分进入提款状态。其中以白石洲项目为代表,光大银行批准207亿的资金支持。

至于是否要做股权融资,管理层则表示目前没有明确的计划,但如果根据自身的资金需求,及引入品牌的需要,不排除在各层面的股权上做少量的股权安排。

报告期内,绿景中国地产现金及银行结余约为94.1亿元,同比增涨12.7%。其中非受限制现金为54.3亿元,同比下降2.0%。

此外,在商业物业方面,2020年内,绿景中国持有超过25个以“NEO”和“佐阾”两大商业品牌为代表的项目,总建筑面积约为799,888平方米。此外,与万达集团签订合作协议,计划在化州的绿景国际花城打造第一家万达广场。

于2020年12月31日止,集团来自商业物业投资与经营的收益约为6.2亿元,逆市按年升约0.2%。

对此,唐寿春表示,随着重点项目的推进以及财务状况的改善,有信心改变绿景中国的评级状况,希望在预期2至3年内得到提升。

但在未来,如何应对日趋收紧的地产金融政策、稳住上升的财务杠杆、寻找其它利润增长点以及实现收益的稳定,仍然是曾标榜百亿目标的绿景中国需要持续考虑的问题。