3月30日上午,佳源国际在线上召开2020年度业绩发布会,主席兼非执行董事沈天晴、总裁沈宏杰、副主席兼执行董事张翼等一众管理层出席。

尽管受到疫情影响没能实现原本定下的360亿销售目标,沈天晴仍在开场致辞中对佳源国际过去一年的成绩表示满意。

于2020年,佳源国际录得合约销售金额约为人民币308亿元;权益合约销售金额约为人民币257亿元,权益比83%;合约销售面积约为274.34万平方米,创下历史新高。

期内,佳源国际实现收益约为183.63亿元,较2019年约160.7亿元增长了14%;净利润约为35.31亿元,较2019年的24.6亿元增加44%。

随后,总裁沈宏杰负责介绍年度业绩情况以及未来展望,财务总监张翔对财务表现做了解读。

从土地储备创下新高,到山东资产资产注入,再到财务指标上顺利进入“三道红线”绿档……

过去一年,佳源国际似乎已经走出了此前“117”事件的阴霾,重回正轨。

降负债与迈入绿档

在房企2020年度业绩会上,如何应对“三道红线”,无疑是出现频率最高的问题之一。

虽然不是“三条红线”重点试点企业,佳源国际2020年同样做出了改变。

以信托融资为例,佳源国际2020年着重跟境内外银行合作伙伴开展合作,银行开发贷和授信都取得很好的进展,信托融资占总有息债务的比重从2019年末的46%下降到2020年末的23%。

此外,佳源国际还于2020年10月30日悉数回购并注销2022年5月到期1.35亿美元11.375%优先票据,以及2022年3月到期6千万美元13.75%优先票据。

截至2020年12月31日,佳源国际扣除已收预售按金后的资产负债比率为67.44%,较2019年底71.34%减少3.90个百分点;非受限现金短债比为1.27,较2019年底1.21增加5.19%;净资本负债比率由2019年底约78%下降至约60%。

三条红线一条未踩,成功跻身绿档房企。

对此,管理层表示,公司虽然不是“三条红线”重点试点企业,但从自身企业来看,也是积极的靠拢监管,按照监管规定要求自身的财务指标,此次由黄转绿也是比较好的成绩。

另一方面,在房地产融资环境逐渐收紧的当下,佳源国际发债空间取得一定突破。据悉,去年佳源国际发行多笔优先票据累计金额8.07亿美元,最长年期达2.5年。

其中,佳源国际先于10月初发行一笔2.5年期的3亿美元优先票据(包括后面的增发);后于10月底发行了2年期的2亿美元债券。

据观点地产新媒体从一位参会投资者处了解,目前佳源国际手上额度为1.3亿美元,该额度将会在2021年7月到期。在源国际目前美元债、信托和银行这三项融资渠道中,美元债的融资成本相对较高。如果美元债融资成本下降1个百分点,整体融资成本能下降0.3至0.4。

所以,对于管理层来说,降低美元债融资成本也是2021年需要重点努力的方向。

405亿目标与山东资产注入

过去几年,沈天晴的资产注入对于佳源国际的业绩起到了决定性作用。

虽然去年销售金额没有能完成目标,业绩会上管理层依然给出了405亿的目标,相比2020年实际完成的销售额增长了31.5%。

对于完成405亿的目标,管理层表示,今年可以产生销售的新项目还没有计算作为补充的情况下,预计2021年可以产生的可销售货值达到了620亿元。如果按照6.5打折的去化,可以完成405亿销售,所以对今年完成这个目标非常有信心。

信心背后是山东资产的注入。

2021年1月14日,佳源国际控股有限公司发布公告宣布,沈天晴作为大股东将继续向公司注入三个青岛项目及一个威海项目,初步代价72.48亿港元。

据管理层披露,新注入的山东资产总货值超300亿人民币,预计2021年将贡献销售额65亿元,而佳源国际原有区域预期贡献340亿销售额。

同时,山东资产注入并不会引起公司财务指标恶化。虽然此次收购数宗山东项目的交易价值高达72.48亿港元,但将分成发行新股份、发行可换股债券、现金3种方式,分别支付部分交易对价。

管理层指出,72.48亿港元交易对价中仅15%是用于现金支付,剩下85%对价是用权益型工具进行支付,这样的结果将让财报有比较好的改善,对今年“三条红线”保持绿档还是非常有信心的。”

对此,沈天晴表示:“为了佳源做大做强,将作为大股东做出应有的贡献,未来还是会有注入的。”

不过,值得注意的是,据观点地产新媒体查阅获悉,在配发股份完成后,沈天晴的持股比例将达到74.93%,逼近75%。一旦突破75%,公众持股低于25%,需与港交所达成相关协议,且可能有停牌等惩罚措施。

该次交易不仅仅是配发股份,而且发行了相同转化价的可换股债券,倘若其全面行使可换股债券附带的转换权,沈天晴的持股比例将达到79.31%。换而言之,佳源国际可能在短期内没办法通过发行新股份方式,继续向沈天晴收购新的资产。

截至2020年末,佳源国际共拥有土地储备约1765万平方米,同比增长27%,其中长三角区域为1013万平方米,占比57%,粤港澳大湾区为263万平方米,占比15%,区域深耕发展布局进一步显现。

当被谈到土地集中出让的问题,沈宏杰表示,相信佳源国际经过这么多年的发展和调控,无论是内外部都会找到一些方法。目前公司手中土储足以应付未来3-5年发展。所以应对这个调控,还是非常有信心的。

他认为,中央调控将会是常态,作为房企只有不断适应调控,才能在这个环境中成长。集中供地对房产企业而言,会带来一系列挑战,比如说对决策、拿地、推盘都会带来一些压力。但对那些管控能力强,应对措施得当的企业,应当是好机会。

以下为佳源国际2020年度业绩会问答实录:

现场提问:公司2021年的买地投资策略是怎么样的?

沈宏杰:结合当下的市场,继续深耕,聚焦长三角、大湾区,聚焦有潜力的城市,可能这些城市在某个区域是单模型的城市,对周边的吸附能力非常强,目前土地价格比较低,我们在这些地方也会购买一些土地。

2021年,总的来讲是一个比较谨慎的发展态势,目前从土地市场的调控,我们顺应市场调控,但是原有储备已经有1765万平方米的土地,足以应对未来的发展。

这是我们今年的买地策略,我们会继续着重深耕长三角和大湾区,尤其是大湾区,我们今年会重点关注。

现场提问:后续大股东资产注入的规划是如何的?

沈天晴:每次业绩会上都会讲到这个问题,实际上每年我们都有注入,有一年把上海项目注入了,有一年把佳源服务注入了。

今年我们已经公告了,把山东资产注入了。现在资产注入以后,上市公司在地产板块50%左右。

我们会不忘初心,牢记自己的企业使命,为上市公司佳源国际02768做强做大,是作为大股东做出应有的贡献,未来还会有注入的。

现场提问:公司是如何看待三条红线,公司未来的融资计划是怎样的呢?

张翼:国家这次出来三条红线,对房地产行业稳定健康发展有重要意义。每个企业的良性发展,对标三条红线是非常有帮助的。目前三条红线是在一些企业试点,我们目前还不是试点企业,但是我们企业在发展过程中,一直在对标三条红线来要求我们自己。

关于公司财务这方面的政策,我用几句话来总结一下:第一,在2021新的一年,我们希望收入利润持续向好。第二,资产负债持续向稳,质量持续。第三,现金流持续为正。

具体到金融政策上,新的一年,还要继续保持更透明的财务信息,我们所有的融资都是表内融资。我们要贯彻更简洁的财务技术工具,融资方面,主要是境外的美元债、境内的开发贷款,包括信托和银行的融资支持,要用最简洁的财务技术来做好财务技术安排。

要更均衡的债务期限,长短债比的结构做好。我们要贯彻7:3的战略指标要求,长债做到7,短债3,未来债务到期不能出现拖延一笔大的债务到期,要分布到每年均衡的财务期限。

保持更优的债务成本。随着业绩不断的向好,评级可能也会继续的向好,我们要进一步的优化债务成本。

现场提问:公司如何看待最近22个城市推出的土地集中供应政策?对公司未来的发展有何影响呢?

沈宏杰:集中供地政策的出台,我们认为对行业的健康发展和稳定是有好处的。集中供地背后的逻辑,我认为是要加大这些城市土地的供应。

现在“三条红线”管住企业,“两条管理红线”管住银行,集中供地管住地方政府,让供地更有序,计划性更强。

对房产企业而言,会带来一系列的挑战,比如说对决策、拿地、推盘都会带来一些压力。平时拿地是连续性的,现在集中供地之后,可能集中一个月内,一个区域公司同一个城市要研究几十块地,对决策效率、资金排布会带来一些压力。

当然,这也是优者胜、劣者汰的过程,对那些管控能力强的,应对措施得当的企业应当是好的机会。相信佳源国际经过这么多年的发展和调控,无论是内外部,我们都会找到一些方法,因为调控是个常态。我们只有不停的适应这种新的变化,才能在这个环境中生存下去。

最后,佳源国际拥有1765万平米的土储,足以应付未来3-5年的发展。所以,应对这个调控,我们还是非常有信心的。

现场提问:2021年的销售目标和未来规模增长的预期是如何?、

沈宏杰:我们今年销售目标定了405亿元,2021年可以产生的可销售货值达到了620亿元。按照6.5打折的去化,可以完成405亿的销售。

当然,我们今年可以产生销售的新项目还没有计进去作为补充,我们认为今年完成这个目标应该是非常有信心的。

针对未来的销售规模,我们认为未来这个市场是比较稳定的市场,我们的年均增幅,在现有区域内的增幅可能在10%上下,当然,这个不包含我们新的资产注入。

佳源国际的业绩表现可能会随着资产注入高于这个百分比,目前来讲,上市公司未来几年的规模增长就是这么一个状态。