华润置地：预计“十四五”末期实现权益签约额和租金收入双翻番

华润置地在为“十四五”规划铺路，一系列动作皆有可循之处。

尤其是近期，关于华润置地组织架构调整的消息在业内传开，称其计划将华南大区总部从深圳迁往广州，而郑州公司由华北大区调整至华中大区管理。

3月30日，华润置地举行2020年度业绩会当天，亦有消息披露华北大区宣布成立北京公司。

组织架构调整实为目前聚焦点所在，华润置地管理层在会上对此事进行回应。

据观点地产新媒体于电话会议获悉，出席业绩会的管理层包括总裁李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清以及华润万象生活总裁喻霖康等。

李欣表示，华润置地在做变革向新、乘势而上的组织架构调整，是基于“十四五”战略考虑的必要性安排。

华润置地对于“十四五”期间有诸多期待，年报提及以“重塑华润置地，实现高质量发展”为战略目标，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务(即华润万象生活)三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。

目标也十分明确，郭世清透露，华润置地预计“十四五”末期将在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。按照目标推算，2025年华润置地租金收入300亿元以上。

具体而言，到2025年末，预计在营购物中心总数超过100个，总面积超过1100万平方米;同时，预计在营写字楼项目超过40个，总面积超过290万平方米。

李欣仅把上述称之为“十四五”两个小目标，向外界展现信心。

销售、土储增长基础

前方道阻且长，华润置地“双翻番”增长基础如何，会上也进行了一番讨论。

回顾2020年，华润置地实现综合营业额1795.9亿元，同比增长21.2%;归属股东净利润为298.09亿元，同比增长3.57%;扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利241.4亿元，同比增长11.6%。

其中，开发物业营业额为1571.4亿元，同比增长23.5%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为127.9亿元，同比增长4.5%。

各项指标增长向好，尤以代表性的购物中心业绩指标超预期，于2020年下半年购物中心租金收入和零售额反弹，全年45个核心购物中心租金收入首次突破100亿元，按年增长7.2%，零售额738亿元，按年增长14.3%，出租率维持94.7%。

开发物业相关指标上，2020年实现签约额2850.3亿元，同比增长17.5%，权益签约额1860亿元，同比增长14%，实现签约面积1418.7万平方米，增长7.1%，一二线城市销售占比高达85%，签约均价超2万/平方米，同比上涨9.8%。

受益于签约面积、签约均价增长，华润置地签约额超额完成全年2620亿元的销售目标，且销售规模增速超过龙头房企碧桂园、万科、融创、中海、龙湖等。

由此也成功守住行业“前十”的地位：自2017年销售大幅增长重回前十之后，华润置地此后几年均保持在前十行列。

“十三五”期间，华润置地全口径签约额复合增长率27%。

就短期而言，郭世清表示，华润置地2021年销售目标是3150亿元。按此计算，同比仅增长10.51%，速度放缓不少。

年报显示，2020年末已签约未结开发销售性业务营业额2728亿元，其中1576亿元将于2021年内结算。会上亦披露，2021年，可售货源5057亿元，其中一二线占比高达81%，住宅产品占比达69%，新推可售资源占比62%。

虽然华润置地未来三年业绩增长能见度较高，但市场环境千变万化，尤以当前“三线四档”、按揭贷款开发贷限制比例、供地“两集中”等多项政策叠加，不确定性增强。

华润置地则不断强调，这是“一个难得的政策窗口和时间窗口。”

李欣从两个维度分析了华润置地双翻番增长的底气：首先是存量土储，去年该公司新获取项目69个，新增权益土地储备1148万平方米。目前，累计进入82个城市，总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平方米。同时，投资物业土地储备980万平方米。

他也提及：“目前土储权益比在70%以上，希望未来的新增土储，权益比能在现有水平基础上进一步提升。”

另外是增量方面，华润置地在土地获取上，依然采用两条腿走路：一是要抓住土地两集中供应的政策，在22个城市里，利用财务优势、抓住时间窗口期，保住土拍市场资源和机会;同时在多渠道、多元化拿地方面进一步发力。

华润置地土地拓展方式向来非常灵活，收并购、TOD、产业勾地、集体用地等方式皆有。此次业绩会则特别提及城市更新方面，谢骥介绍，“十四五”期间，可以转化为华润置地土储权益的旧改货值1640亿元。

“截至2020年底，重点推进旧改项目是17个，总开发量2600万平方米，自有开发量1200万平方米，货值2100亿元。”李欣称，这是华润置地未来五年重要的土储来源。

另外便是华润置地协同控股公司所获取的资源，2020年沈阳热电厂项目便是华润置地通过协同的方式获取的，可售货值164亿元，销售毛利率达30%。

“在城市代建代运营和以场馆代建为核心的片区统筹，也会有一些独特的资源获取优势。”李欣继续强调。

主席报告中，也特别提到代建代运营业务。

华润置地于“十三五”期间打造了北京大兴国际机场综合服务楼、西安“三中心”、成都东安湖体育公园、嘉兴南湖湖滨红色文旅等项目。截至2020年底，该公司累计获取代建代运营项目超过140个，协同主营业务项目落地超过10个。

但房地产行业地价上行、销售限价等趋势的影响之下，华润置地也不可避免地出现毛利率下降的问题。

2020年，华润置地实现毛利554.15亿元，同比减少1.29%，综合毛利润率为30.9%，同比下跌7个百分点。而开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%;投资物业(包括酒店经营)毛利率为66.4%，与2019年基本持平。

而且毛利率水平已经是连续两年下降，郭世清也提出提升开发物业毛利率的方法，强化多元化拿地优势，以及提升产品质量。

他继而述及华润置地区别其他地产公司的特点——两轮驱动，持有物业以20%-30%的速度增长，这部分业务毛利率比较高，位于70%-75%之间，2020年实现毛利率72%。

“把持有物业的毛利率平衡上去，取得行业比较高的毛利率。”

架构调整的必要性

实现开发销售型业务签约额行业前十、购物中心综合实力行业第一、商管保持行业第一等紧凑的发展目标，需要华润置地更强的组织能力。

从陆续的消息源看来，华润置地架构调整动作是在尝试大区作用，从现有的“总部-大区-城市公司”二级总部、三级管控模式，向2级组织架构靠拢，即“集团—城市”。

资料显示，华润置地自2010年底开始实行“总部-大区-城市公司”模式，按照“总部做专、大区做强、城市做实”的原则，进行矩阵式管理。

李欣提出的观点是：“动一动不是坏事，动一动可以带来新的活力。”他认为要从优化组织能力、提高运营效率、打造敏捷性组织、培养年轻人才等方向做必要的调整。

“从华润集团几十年发展历程来看，组织变革是结合战略定位和战略重塑做一些必要的安排，这是集团化企业健康高质量发展的一个基因性因素。”他不停强调。

根据3月下旬的媒体报道，华润置地华南大区做出部分调整，计划将总部从深圳迁往广州，该调整或于年内完成。亦即，华润置地华南大区总部将从深圳迁往广州。

这当中李欣纠正了一些误解：“华南大区不存在搬迁的问题，未来大湾区是两个增长极，一个是以深圳为核心，另一个是以广州为核心。”

而且，华润置地在“十四五”期间重点发展区域围绕四个国家战略区域，其中粤港澳大湾区是重中之重，一方面是华润集团和华润置地总部所在地，另外“十三五”期间发展质量最高。

按照2020年报披露，华润置地各区域具体签约占比上，华东大区、华南大区均占27.8%，华北大区占比19.5%，华西大区占比9.7%，东北大区占比8.4%，华中大区占比6.8%，可见华南大区销售贡献较大。

李欣进一步指出：“十四五”期间更加做强大湾区，强调城市投资开发运营商的定位，目的之下要把深圳公司定位要一步提升。“十三五”期间，深圳公司其实是华润置地创新业务的策源地，也是城市投资开发运营商生意模式的样板示范区，是华润置地业绩的压舱石。

“十四五”对于深圳来讲，这个定位就更要加强，尤其是在城市投资开发运营商的能力加强上更要投入资源和精力。

“所以要把深圳公司升为直辖市大区建制，按照大区的原则来配置财务资源，配置相关的人力和可持续发展的资源，做强深圳。”他表示，同时要在深圳之外的华南地区要全面复制深圳模式。

华润置地财报显示，截至2020年12月31日，华南大区总土储建筑面积为1559.49万平方米，占集团总土储的22.9%。

此外，华北大区也进行了一番整顿，包括成立北京公司，将郑州公司调整至华中大区管理。

李欣解释，此次组织变革，从大的组织结构来讲，就是从要把组织做扁平，提高组织效率，把总部做强，把大区做专，把城市公司做实，让总部能够贴近一线指挥战斗，让一线有充分的自驱力。

华润置地亦有充分的财政实力进行扩张、调整。

三道红线政策之下，华润置地并未踩线，2020年末现金短债比为2.52，净负债率为29.5%，剔除预收资产负债率为59.7%，属于绿档房企。

2020年12月31日，华润置地综合借贷额折合1650亿元，现金及银行结存折合895亿元，净有息负债股东权益(包括少数股东权益)比率为29.5%，较2019年底的29.6%小幅下降。

有息负债总额中，约21.5%于一年内到期，其余为长期有息负债。于2020年12月31日的加权平均融资成本约为4.08%，较2019年底4.45%下降37个基点。

对于是否会加大杠杆进行扩张的问题，李欣补充道，华润置地仍然会坚持稳健的财务政策和严格的财务纪律，追求有质量的规模增长，按照BBB+的穆迪信用评级为约束，利用好财务资源。

“不会因为市场短期的冷热做一些短期的行为，这不是华润置地的做法和打法。”

以下为华润置地2020年度业绩会问答实录：

现场提问：城市更新作为“十四五”规划的重点方向，正处于高速发展的红利期，华润置地关于大湾区城市更新有什么样的布局?

谢骥：首先华润置地在大湾区城市更新中已经建立了非常领先的市场地位，目前货值在“十四五”期间，可以转化为华润置地的土储权益货值有1640亿元。

截止到2020年，公司在大湾区重点推进的旧改项目17个，总开发量2600万平方米，自有开发量1200万平方米。

现场提问：去年公司提出调节奏、调结构、调布局，供地两集中的政策对公司三调策略有影响吗?

谢骥：华润置地坚持调结构、调节奏、调布局，本身是市场环境下保持有质量的规模增长的必要要求，因此华润置地非常注重投资布局，是紧密围绕区域发展战略，聚焦核心城市，并且对于一些发达的地级市进行适度下沉。

对于调节奏，在市场上土地竞拍市场过热的情况下不盲目推高，而是伴随着市场波动来控制自身拿地的节奏对于结构方面来说，华润置地把更多的资源聚焦在回报率更好的住宅销售物业上。

两集中，对于2021年土地市场是一个最大的影响因素。这对于头部企业，尤其对于像华润置地这样的稳健、追求质量发展的企业是有利的。

华润置地在2021年也将进一步拓展多渠道的拿地方式，包括了TOD、片区统筹、城市更新、收并购等。结合着上述，华润置地在2021年获取资源方面会是一个非常不错的时间窗口，并且华润置地有信心去获取足够多并且足够好的土地资源，来保证公司规模发展。

现场提问：“十四五”规划是要把销售和租金五年内翻番，请问实现目标的底气在哪?公司一直有一些比较好的项目注入，“十四五”规划里面旧城改造有1600多亿元货值，具体要怎么分配，今年会有多少旧改土储会转化销售?商业发展短期内规划怎么样?

李欣：“十四五”战略规划权益额和租金收入双翻番的总体目标，从两个维度来看，第一是存量，目前华润置地现有土地储备比较充足的，总土地面积约6800万平方米，权益比在70%以上。

希望在未来新增土储上，权益比能够控制好，在现有水平基础上进一步提升。同时公司现在土储平均成本还算是比较有竞争力的，7200元/平方米左右。同时，在投资物业土地储备方面，土储980万平方米，其中购物中心占六成，也为未来保证增量高质量发展奠定很好的储备和来源。

增量方面，现在出台了三线四档、按揭贷款开发贷两个限制比例、土地两集中，三个政策出台叠加在一起，三线四档是管房地产企业的，按揭贷款和开发贷是管银行的，土地供应两集中是管政府的，三个政策叠加，对行业中龙头企业财务稳健健康、有品牌优势，有高质量运营能力和高质量交付能力的企业带来了非常好的发展机会。

对华润来讲更是一个难得的政策窗口和时间窗口，因为这三个政策出台之后，政策的确定性其实是呈显性化。

在这种战略下，华润置地在未来土地资源获取上，还是采用两条腿走路，一个是要抓住土地两集中供应的动作，这22个城市基本上跟华润置地深耕布局的重叠度很高，基本上占了华润置地全部总量的7成左右。未来在两集中的22个城市里面，会认真用好华润置地的财务优势，希望能够抓住时间窗口期，保住土拍市场的资源和机会。

华润置地也会在多渠道、多元化拿地方面进一步发力，尤其在城市更新方面，华南地区城市更新总面积约2600万平方米，自有经营面积约1200万平方米，权益面积接近650万平方米，货值大概是2100亿元。未来五年，转化大概是1500亿元到1600亿元。相信这是华润置地未来五年重要的优质土储来源。

同时，华润置地作为华润集团的控股公司，在集团层面会推动各个业务之间的资源协同和配合华润置地做一些资源获取，这项工作在2020年以前都有非常明确的贡献。

去年沈阳热电厂项目就是通过协同的方式获取的，可售货值大概164亿元，销售毛利率达30%，包括深圳雪花啤酒厂货值158亿元，销售净利润在12%以上。

另外在收并购，在城市代建代运营和场馆代建为核心的片区统筹，也会有一些独特的资源获取优势。这些方式是充分体现了华润作为央企多元化拿地渠道的独特的优势，未来也会逐渐的显现。

总的来讲，在“十四五”实现两个小目标的翻番，这个自信还是有的。

现场提问：公司2020年毛利率30.9%，比2019年同期有所下降，其中涉及开发物业的毛利率由去年36.5%下降到29.1%，具体原因是什么?春节后华润做组织架构的调整，比如说把六大区集体换防，消息也称华润大区要从深圳迁到广州，组织架构调整的动机是什么?

李欣：关于架构的调整动机，动机很显然肯定是要基于华润置地“十四五”战略实现的角度，要优化组织能力、提高运营效率、打造敏捷性组织、培养年轻人才等方向做必要的调整。

动一动不是坏事，动一动可以带来新的活力。

从华润集团的企业几十年发展历程来看，组织的变革是结合战略定位和战略重塑做一些必要的安排。这也是集团化的企业能够健康高质量发展的一个基因性因素。

华润置地在做变革向新，乘势而上的组织变革，是基于“十四五”战略考虑一些必要性安排。从大的组织结构来讲，就是从要把组织做扁平，提高组织效率，把总部做强，把大区做专，把城市公司做实，让总部能够贴近一线，指挥战斗，让一线有充分的自驱力，这是大的组织变革的方向。

关于华南大区的问题，大家都挺关心这个事情，实际上有点误解，华润置地在“十四五”期间重点发展区域是四个国家战略区域，其中粤港澳大湾区是重中之重，一方面是华润集团和华润置地总部所在地，另外“十三五”期间发展质量是最高的。

“十四五”要更加做强大湾区，有两个具体动作，第一要做强城市投资开发运营商的定位，目的之下要把深圳公司的定位要一步提升。“十三五”期间，深圳华南大区，尤其深圳公司其实是华润置地创新业务的策源地，是华润置地城市投资开发运营商的生意模式的样板示范区，是华润置地业绩的压舱石。

“十四五”对于深圳来讲，这个定位就更要加强，尤其是在城市投资开发运营商的能力加强上更要投入资源和精力。对“十四五”对深圳的定义就不是示范区的概念，是样板城市的概念，所以要把深圳公司升为直辖市大区建制，按照大区的原则来配置财务资源，配置相关的人力和可持续发展的资源，做强深圳。

同时也要在深圳之外的华南地区要全面复制深圳模式，要做强广州、东莞、佛山、惠州，未来在城市投资开发运营商的角度来讲，在大湾区仍然是全域布局、重点突。本身华南大区就是虚拟总部，不存在搬迁的问题，所以这是误解了。

未来大湾区是两个增长极，一个是以深圳为核心，一个是以广州为核心。

郭世清：毛利率下降的问题，确实从2019年开发物业毛利率有所下降，受到行业大的趋势，地价上行、销售限价等影响。提升毛利率，华润置地还是强化多元化拿地优势，包括城市更新、代建代运营等，通过多元化拿地平衡一下在公开市场拿地。以及提升产品质量，也能提升毛利率。

华润置地还有一个区别其他地产公司的特点，两轮驱动，从今年看持有物业已经达到了128亿元，以20%-30%的速度增长，这部分业务毛利率还是比较高，70%—75%之间，2020年是72%。随着规模越来越大，体现华润置地本身特色，行业的毛利率下降到一个平衡以后稳定下来，再就是把持有物业的毛利率平衡上去，取得行业比较平均、比较高的毛利率。

现场提问：华润置地处于绿档的范围内，公司未来面对三条红线还有各项融资政策收紧的情况下，融资策略上会有什么样变化?关于22个城市土地集中供应策略的出台，华润置地在会有什么样的应对策略?

郭世清：三条红线出来以后，对保持行业持续稳定健康发展还是比较有利的。过往华润置地即使在没有三条红线以前，也是一贯保持稳健的财务政策，财务指标一直比较健康。

一个是国资委对长期债务的考核，有一些杠杆的因素，另外穆迪的评级，不管有没有三条红线，一直在穆迪的约束下去做，所以形成了比较稳健的财务结构和资产负债表。三条红线下，因为没有触及一条红线，还是有一定空间，未来融资政策方面，在融资来源方面，多手段去做。

李欣：其实这个很显性的，地产的行业头部企业非常关注两集中供地这些城市和供地机会，华润置地也会关注窗口期。

三个政策的叠加对于像华润置地这种财务稳健，高质量发展的公司确实带来了非常好的发展机遇，也带来非常好的发展窗口期，华润置地仍然会坚持稳健的财务政策和严格的财务纪律，追求有质量的规模增长，按照BBB+的穆迪信用评级为约束，来用好财务资源。

不会因为市场短期的冷热而做一些短期的行为，这不是华润置地的做法和打法。华润置地在为“十四五”规划铺路，一系列动作皆有可循之处。