许世坛今年更加忙碌了,不仅坐镇世茂服务、世茂股份线上业绩会,世茂集团作为世茂系最后一场年度业绩会,亦由他带队出席。

3月30日下午,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛携世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸,助理总裁、营销管理中心负责人邵亮以及首席财务官丘钧山出席线上视频业绩发布会。

会议开始前,世茂集团公布了2020全年业绩情况,营业额上升21.4%至1353.53亿元,毛利396.67亿元,核心净利润191.43亿元,分别上升16.2%及24.9%,股东应占核心净利润上升17.2%至122.83亿元。

报告期内,世茂集团毛利率和净利润率略有下滑,仍处于行业中上游水平。其中,毛利率29.3%较上一年下滑1.3个百分点,股东应占核心业务净利润率为13.6%,较上一年下滑0.5个百分点。

值得一提的是,世茂集团从去年“踩一条线”到2020年底已全面达成“三道红线”财务指标要求。

TOP10房企中,除了央企保利、中海和华润置地外,世茂集团也成功跻身“绿档”。

业绩会上,许世坛看上去很轻松,兴许是世茂“挺过”了疫情这一年。有细心的投资者发现,世茂系三场年度业绩会上,他都系着粉色的领带。

为了给予市场一定的信心预期,许世坛表示,今年世茂销售目标是3300亿元,可售货值5500亿元,按照60%去化率估算便可达成目标。

“这些可售货值还不包括今年新增的部分。”他停顿了一下,继续强调。

3300亿销售目标与布局

任谁也不会想到,2020年即使遇上疫情“黑天鹅”,全国商品房市场的成交量依然再创新高,达到17.36万亿。

当日业绩会上,许世坛发出感叹,17万亿应该是房地产行业的峰值了,未来5到10年面积会逐年下降,因此他判断行业成交量总额大概在15-17万亿之间。

2017年至2019年间,世茂集团实现高速发展,销售规模增速分别达到47.93%、75%、48%。去年实现合约销售额3003.1亿元,增速下降到约15.5%,合约销售面积1712.6万平方米,同比上升16.8%,平均售价为17536元/平方米。

基于目前行业不管投资端、融资端还是销售端都受到一定调控的背景下,许世坛谨慎地提出今年世茂集团销售增幅不超过10%。

他说,世茂突破三千亿后再提出很高的增长目标,是不现实的。

过去这一年,世茂除了销售迈入3000亿门槛,稳坐房企前十位置外,投资方面依然表现较为积极,具体体现在去年上半年。

2020全年,世茂新增100个项目,土地总价约908亿元,计容建筑面积达到1535万平方米,土地单价约5916元/平方米,一二线城市占比达到60%。

而在上半年,世茂新增土储1232万平方米,占全年新增土储80.26%。换而言之,“三道红线”出台后,世茂有节奏地控制拿地支出,下半年任务重心放在了抓回款和去化,改善债务结构,并完成世茂服务赴港上市。

销售增速放缓,是否意味着世茂今年在投资拿地上也会放慢步伐?

特别是在全国22城出台“双集中”供地政策背景下,许世坛认为,今年一季度的土地市场依然竞争较为激烈,市场需要冷静。

一名投资者援引许世坛的表态称,对于土地市场,世茂会积极参与拍地,但不是拍地王,也绝对不会拿高价地,许世坛说“拿高价地”是不可能的,未来会继续加大TOD项目拓展方式,而在大湾区最大的拿地方式是城市更新。

“从去年四季度开始持续到今年一季度,长三角和大湾区的土地价格增速还是很明显的,我们感觉机会不多。希望集中供地出来以后可以稳住地价,这会给大型房企,尤其是资金较多且稳健的房企有更多机会。”

据观点地产新媒体了解,截至2020年末,世茂总土储货值1.38万亿,其中大湾区和长三角的货值分别为3950亿及3450亿元,在香港则有五六百亿的土地储备。此外,总土储中一二线及强三四线城市占比约90%。

此次业绩会上依然被提及大湾区的话题,大湾区亦是世茂集团目前土储货值占比最大的区域。

许世坛做出进一步回应,在大湾区的策略就是做好城市深耕,尤其是深圳和广州的城市更新,未来在城市更新上的投入是巨大的。

关于今年5500亿可售货值,有参加世茂投资者会的分析师透露,世茂今年推货节奏来看,上下半年分别新推30%和37%,年初存量30%。此外,住宅占比75%,能保证一定的现金流。

非房收入将超150亿

比起房地产开发“按部就班”的发展路径,世茂在酒店、商业轻资产的动作也不小。

世茂非房开业务主要包括酒店、商娱和其他服务。酒店业务方面,截至2020年底,世茂拥有27家(含筹建)国际品牌酒店,121家(含筹建及输出管理)自主品牌酒店,当中已开业的自持酒店有24家,拥有客房数量逾7600间。

2021年,长沙世茂希尔顿酒店及长春莲花山茂御酒店也将陆续开业,预计酒店业务收入将会持续稳步提升。而2022年及以后,世茂还将重点筹开的项目包括上海佘山御榕酒店和世茂港珠澳口岸城。

商娱布局上,世茂目前已进驻30多个城市,拥有60多个(含筹建)商业及主题娱乐项目。年内,部份项目整体出租率高达95%。

相对于地产业务的体量,世茂非房业务上的规模尚不足以与之媲美,但发展速度较快,增幅正逐渐超过地产业务。

许世坛对非房开业务的想法是“量级不够大”。

过去这一年,世茂集团非房开业务收入为86.3亿元,同比增长33%,占2020年世茂总收入的6.8%,其中酒店实现收入16.4亿元,商娱实现收入19.6亿元,服务收入50.3亿元。

2021年,世茂集团预计非房开业务的发展目标为收入超过150亿,增幅约74%。管理层称,非房开业务未来占集团的比重会越来越大,希望非房收入的占比在今年可以做到接近10%,未来还有可能占总收入15%甚至20%,利润可观。

不具名投资者向观点地产新媒体表示,许世坛希望,未来世茂不止三家上市平台,包括酒店、商业轻资产和其他方面的轻资产,都希望可以有分拆上市的计划,但这个需要一些时间,因为现在的量还不够大。

在他的规划里,世茂集团可以与世茂股份合作拿一些大体量的综合体地块,世茂股份主要负责商办,世茂服务能够做配合来提供物业管理,三家上市平台可以相互赋能。

以下为世茂集团2020年度业绩发布会的问答环节:

现场提问:世茂集团去年销售业绩表现较好,尤其在大湾区的销售增长最为强劲,管理层能否介绍一下大湾区的布局和策略?

许世坛:去年在大湾区的销售确实有比较大的增速,大湾区已经成为世茂最大的一个土地储备的地区,在1万4千亿土地储备中已经占到4千亿。

世茂集团在大湾区都是比较高能级的土地,比如在香港有500-600亿的土地储备,其中有一个项目已经开始销售了。

我们在深圳有好几个项目都是大型综合体的项目,去年龙岗项目应该是深圳综合体里面销售的第一名;深圳边上辐射比较多的惠东、惠州、东莞,我们的项目都是比较多的,贡献比较多,在广州包括辐射佛山地区,我们也有很多项目。

未来,世茂在大湾区的策略还是要做好城市深耕,希望深耕深圳、广州,肯定要做城市更新的,所以世茂未来在城市更新上的投入是巨大的。

我相信,未来几年在深圳、广州,世茂也会不断推出城市更新项目入市,当然它的利润和前景都会比较好。但投资周期时间上也会比较长,我们也会关注湾区新兴的城市,比如肇庆有比较大的投资,未来我们也会关注粤东、粤西看有没有更好的发展,但重点还是会在广州、深圳大湾区最核心的地方。

邵亮:我大概举几个例子,世茂在大湾区的一些核心城市都有比较亮眼的项目,包括深圳龙港国际中心去年的销售额是深圳第一,而且是全国前三,在整个湾区里面是比较亮眼的项目,在400万以上的供应整体全国排名第一。

在广州,世茂还有标杆性的豪宅项目,双湾都是在2500万以上的滨江豪宅项目,也是去年全年第一的。

另外,在珠海人工岛也是我们的一个旗舰性项目,去年在最后两个月的时间里,项目整体销售额超过36亿,成为珠海商办类销售单元里的第一位。

我们在广东江门也有一个比较标杆性的文旅项目,群四季度销售突破比较理想。整体来看,世茂在湾区从办公类、公寓类、住宅标杆类以及文旅类,各个纬度上的产品创造了相对不错的业绩,未来我们也会在这些城市进入更多的深耕,而且会产生更多的旗舰性产品,带给更多的投资者。

现场提问:公司如何看待集中供地政策?未来,世茂在拿地资金与区域布局方面有什么规划?

许世坛:集中供地对大型的房企应该是一个比较好的机会,22城会集中三次供地,现在看来,很多城市的第一次供地会在4-5月之间,我们也预留了一些资金会积极参与,我想国家推出集中供地,也是希望可以稳地价,因为在稳地价的前提下可以稳房价。

在一季度监控,特别是在世茂土地最多的两个地方长三角和大湾区,从去年四季度开始持续到今年的一季度,这两个地区的土地价格增速还是很明显的,我们感觉机会不多。

我们还比较期待集中供地,希望集中供地出来以后,可以稳住地价,这会给大型房企,尤其是资金和渠道比较多且稳健的房企有更多机会,在稳定或在理性的土地价格上可以获取更多的优质的项目。

汤沸:世茂长期坚持稳健的财务政策,所以在资金管理上是非常有优势的,这次政府提出的集中供地,第一、这22个城市都是世茂长期深耕的城市。

第二、世茂这几年一直坚持区域运营正现金流管理,在资金上面是充裕的。另外,从财务上也在和多家银行和金融机构探索地产基金的方式,我相信在后续集中供地上世茂还是有拿地的优势。

现场提问:今年在金融政策持续强化、融资和土地供应端的环境下,行业调控更加严格,在市场收紧的政策背景下,世茂如何继续保持财务管理上的高效和稳健的经营?

许世坛:行业调控还是要更深度地理解国家为什么要这样做,第一是房住不炒的概念会继续下去的,而且会坚决执行,作为大型的开发企业,我们也不希望房子炒来炒去,国家还是很支持房地产作为支柱产业,还是很支持第一套刚需和第二套改善型住房,我们觉得这样挺好的。

当然,买3、5套,10套是不鼓励的,将来在税收上,或者在贷款上,贷不了款,这个都正常,我们也不希望局部地区看到过热的情况,所以22城的集中供地,可能对大型的房企是一个机会,也希望不要个别地区出现太热的情况,也希望整个行业是稳步的发展。

可以看到,很多企业在今年一季度的同比增速是很大的,可能跟疫情有关系,大家可以看到,对比去年一季度都有50%-100%的增速,世茂今年一季度对比去年一季度同期可能有80%多的增速,所以这个市场还是挺不错的,倒是也需要冷静。

汤沸:世茂近年来也推出来一系列控杠杆、保收益、增回款的措施,刚才说到的“三道红线”指标已经内化为财务内部管理的指标。所以,没有国家调控政策,公司也一直主动的控制负债规模。

目前,世茂已经是绿档企业,2021年,我们仍然会通过几方面进一步加强管控。比如,提升销售区划力度,确保按揭回款,促进资金回笼,合理的铺排投资计划和预算,达成经营性的现金流为正。

另外,世茂会持续的优化资本结构,保持利润的平稳增长,增加权益,会加快大飞机战略,孵化多元化平台。同时,还会更加严格控制债务规模,优化债务结构,降低融资成本,所以“三道红线”的管理和调控政策,只能促进地产公司管理更加精细化,在严格监管下,相信高运营效率的房企机会更多,世茂的优势也越来越明显。

现场提问:伴随着规模扩大和业绩发展,世茂集团持续对组织架构进行调整升级,请问世茂集团今年在管理方面有怎样的规划,如何进一步激发潜力,实现组织赋能?

许世坛:组织结构是很重要的议题,世茂不断提升这方面的能力,一个是产品力,一个是运营能力,产品力和运营能力很重要的是团队,所以怎么样打造一支团队,我觉得在组织架构上可能要做比较大的提升。

我们每年都会有地区公司的整合,会孵化新的地区公司,同时也会整合一些发展不太好的地区公司。去年年底,我们对华中、山东都做了一些调整,现在看这些调整还是很积极正面的,新的团队也带来新的冲击和活力,我们也培养了很多很年轻的地区公司的副董事长,我想他们在组织的升降级和充分的激励下开始爆发出很大的潜力。

我觉得组织调整还是特别有必要,当然也不能太大的调整,稳步每年有序的调整是可以的,最重要的是引进一个更加合理的长期激励和提升凝聚力,怎么样把这些关键的核心指标转化成业绩持续增长,所以我们在组织架构上每年都会花比较大的时间,最重要的还是人才,人的发展,人的培养,在这块会持续努力。