“新的一年,金辉控股要做到三个方面的要求,分别是加快开发、加快销售、加快回款;精准理性投资控制风险以及加强客户导向,提升产品力,不追求盲目的扩张,保持有质量的增长。”在3月26日召开的金辉控股2020年度业绩发布会上,金辉控股董事会主席兼行政总裁林定强向投资人做出的承诺,显示了资本化后金辉的“稳健”底色。

近日,金辉控股发布2020年度业绩公告,这是该公司自去年10月上市后公布的首张成绩单。

数据显示,报告期内,金辉控股实现收入348.75亿元,同比增长34.3%,公司拥有人应占利润约为31.3亿元,同比增长约24.7%,毛利率为22.1%,较2019年增长0.3个百分点。

销售方面,于2020年,金辉控股的合约销售额达到972亿元,距离千亿阵营只差临门一脚。

与此同时,截至去年末,金辉控股实现净负债率75.3%,现金短债比为1.4,剔除预收款项后的资产负债率69%,实现了“三道红线”政策绿档要求。

但三条红线政策出台后,相关部门接连颁布了房贷收紧、土地集中供应等政策,在这样的背景下,资本市场更关注的是在地产调控之下,金辉控股规模和财务发展两方面的平衡问题。

千亿门槛

“不疾不徐”可以说是金辉近年来的发展节奏。数据显示,2018-2020年,金辉控股营收复合增长率达47.8%,虽然比不上“黑马”企业,但速度也足以跑赢大市。

财报数据显示,2020年,金辉控股实现合约销售额972亿元,合约销售面积约692万平方米,平均售价约为每平方米14,046元,在观点指数公布的《2020中国房地产销售TOP100》当中排名第46位。

在林定强的新年致辞和业绩公告的年度工作报告中,“追求有质量的增长”被反复提及。可以说金辉并没有把规模作为首要目标,还是保持着自己的节奏在均衡发展。

至于新一年的销售目标,管理层并没有给出明确的数字,但表示:“2020年公司的权益销售额占比约80%,一直比较高,可以说我们对于自己的控盘节奏很有把握。我们有信心,2021年公司的全口径合约销售将会取得进一步的增长,预计会突破千亿。”

从金辉披露的数据或许能够窥探一二。据悉,截至去年末,金辉控股已收客户按金(即合约负债)余额达到691亿元,较去年同期增长21.87%。且2021年,该公司全口径推售的可售货值预计在1600亿元左右,其中包括400亿元2020年末的可售货值。

“这个能保证公司未来两年的结转业绩”,管理层提到。

此外,数据显示,2020年金辉控股实现收入结转348.75亿元,同比2019年增长34.3%,净利润约为38.19亿元,同比增长42%,公司拥有人应占利润约为31.3亿元,同比增长约24.7%。

“金辉控股过去三年在经营规模和利润方面保持着稳定的增长。”管理层对公司过去一年交出的成绩单还算满意。

值得注意的是,近年来行业毛利的降低,是很多发展型企业不得不面临的问题。期内,金辉控股录得毛利润77.13亿元,同比增长约36.2%,毛利率为22.1%,较2019年增长0.3个百分点。

有投资者提到,对金辉而言,在追逐千亿的途中,同样要关注公司盈利能力的成长。

拿地与负债

2020年8月,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,明确融资“三条红线”,这一政策将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模,对应有息负债增速0、5%、10%、15%。若被认定为“红档”企业,无法增加有息负债规模。

上市之初,根据金辉控股披露的数据,公司截至去年中期的现金到期债务覆盖率已达1.13,但仍踩两道红线。

而最新的数据显示,金辉控股录得净负债率75.3%,现金短债比为1.4,剔除预收款项后的资产负债率69%,实现了“三道红线”政策绿档要求。

对金辉控股而言,进入绿档无疑是成绩单的一大亮点,但“舍”与“得”总是处于博弈的状态之中。

2020年,为了优化负债、降低成本,金辉控股减少了投拓端的支出。

据悉,期内,金辉控股新增35幅土地,规划建筑面积约430万平方米,应占权益的规划建筑面积约为357.6万平方米,应占权益合约地价总额约为183.29亿元,平均土地收购成本约为每平方米5,126元。截至2020年末,金辉控股土地储备总建筑面积达约3070万平方米。

“2020年我们投资额从数据上来看是低于2019年的,其实是为了去年的财务纪律、财务目标的实现,我们是适当调整了投资节奏。”

至于新的一年,陈朝荣提到,今年会基于公司的整体财务目标,来确定一个合理的投资强度。

但不可否认的是,2021年开年,随着全国22个重点城市接连实施“两集中”土地出让制度,房企的现金流量及融资能力将进一步承压,集中供地也会让房企拿地更加谨慎。

金辉控股管理层对此则表示,该公司去年在上述22个城市当中的拿地比重不大,“两集中”政策将会增加金辉在这些城市的土地获取概率。同时,未来金辉将会聚焦现有城市继续深耕,同时增加多元化的土地获取方式。

对于债务的管理,过去金辉控股采用了促回款、减投资、调结构的方式,至于后续的债务管理,陈朝荣提到:“今年来说,我们还是会继续坚持财务稳健的策略,进入绿档只是一个开始,我们也希望在现有起点上能够朝着行业优秀兄弟企业的更优秀指标去靠近。”

但值得注意的是,过去一年,金辉控股的加权平均债务成本为7.47%,较2019年年末下降了0.4个百分点。上市后标普、穆迪也对金辉给与了“B1”和“B+”的评级,敲开资本市场大门的利好将逐渐显现。

对此,首席财务官赵岩提到,公司一直在优化其债务结构,融资成本其实连续几年是下降的,现在美元债的利率也从最初的双位数下降到接近5%、6%,公司有信心2021年、2022年的融资成本进一步下降。