从科韵路转入新滘路再走不远,便能在一个两车道的路口看到赤沙牌坊,这里便是赤沙村的正式入口。从这走进去不足50米,就能看到保利建好的旧改展厅。

房企们重视这个旧改项目。因为琶洲世界级创新特区、互联网创新集聚区、粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区等定位,紧邻于此的赤沙村无异于一块“肥肉”,富力、万科、越秀、保利都参与过争夺。

外界都以为去年6月由富力和保利组成联合体成为旧改意向合作企业会是这条走过十余年漫漫旧改路的赤沙村最终定数,但3月5日广州公共资源交易中心的一纸公告,让交易又蒙上了新的迷雾。

公告显示,赤沙村将公开选择合作企业,将于竞选及表决会议于2021年4月26日9时30分在广州市海珠区赤沙村举行。

除了村土地、人口、改造要求等相关条款,最令人诧异的一点是,招标书明确提出:项目不接受联合体申请。

如此不免产生疑问,去年成为合作意向企业的富力+保利是有一方就此退出?抑或是两家均出局,由新的第三方成为赤沙村的最终胜利者?

赤沙村旧改路途

赤沙村位于海珠东北部,处琶洲南区核心位置,与琶洲会展中心仅一江之隔。因为在顶着琶洲一系列规划的名头,赤沙村对于合作企业要求极高,相当傲娇。

按招标文件,赤沙村东至科韵路,南至新滘东路,西至华南快速路,北至黄埔涌。项目总用地面积有集体土地69.38万平方米,将采取全面改造方式,合作改造模式,改造拟投资金额88.1亿元。

正式上平台招商,亦意味着赤沙村旧改很快将画上句号,甚至完成时间表都已在招商文件中明确:确保2023年12月31日前全部安置房开工建设,2025年12月31日前基本完成回迁安置房建设。

其中具体到完成详细规划修改方案审批、实施方案审批、补偿安置方案表决并启动《补偿安置协议》签约、首期安置地块上房屋的《补偿安置协议》签约、全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上、首期安置地块上的房屋动迁交房......都具体明确了时间节点。

不过,回顾赤沙村的旧改历程,却是行过了十数年。

最早参与进来的是富力。2009年为筹备亚运会,广州推出多条旧村改造,赤沙村就是其一。而就在亚运会前夕,富力与赤沙联社签订《合作改造广州市赤沙“城中村”项目意向书》,有效期为七年。

彼时的旧改,模式尚不清晰,赤沙村旧改方案亦因海珠生态城控规等问题迟迟未能获批。

后来到2015年,《广州市城市更新办法》和配套文件出台,明确规定,项目实施方案批复前,村集体不得自行选取合作企业。因此,赤沙村旧改工作一度停滞。次年,富力与赤沙村的协议便到期,后者有权另择合作方。

值得注意的是2018年,广东省出台旧改新政,允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈,并省去“招拍挂”环节,转而协议出让旧村改造地块。同时,赤沙村亦完成旧改意愿表决。

关键点在于,政策相当于开放了各房企涌进这场争夺的权限。嗅到危机的富力,在赤沙旧改选择合作意向企业表决前,亮出了诚意,提高了补偿标准。

但在2019年4月的表决中,富力仍旧未能通过从赤沙村意向合作企业表决,同意率仅43.52%。万科、保利也正是在这个时间点插足进来。

不过,万科由于不符合相关条件及要求,无缘赤沙旧改。另一个“插足者”保利,则在4月22日到25日,带领约800名赤沙村村民参观琶洲村,承诺以广州旧改项目最高标准作安置补偿。

双方开始互相角力,包括不断加码给予村民的补偿标准,如消息称富力方将补偿面积提高到按照现状建基*4.5层面积补偿,额外给予800元/平补贴;而保利则将额外补贴提升到1000元/平等等。

直至去年6月,赤沙村引入富力+保利联合体企业表决,村股民全部同意通过,同意率100%。

所有人都以为关于赤沙村的争夺将尘埃落定,富力+保利的组合将笑到最后。但是赤沙村上平台招商的公告,却又明确要求不接受联合体,让赤沙村旧改再次蒙上一层迷雾。

赢家猜想

值得注意的是,即便意向合作时是以联合体入标,但在最后一步,上平台招商环节不接受联合竞买已经成为趋势。

“意向合作企业的话,招标其实是可以和联合体的,但是最后招商,原则上大部分都是不接受联合体报名,都是以单一实施主体来执行。”世联行广州大区副总经理林家星在接受观点地产新媒体采访时表示。

林家星指出,现在很多招标,慢慢都会不接受联合体。主要因为联合体没办法明晰具体的操盘主体。

有市场人士指出,旧改招商虽然明确不允许联合体报名,但是没有说明不允许合资企业,所以并不能最终定论。

“合资是单一主体,同时一旦合资,是能够明确合资公司的股权比例,会更加清晰的知道谁来操盘,股东结构,实施主体各方面都会明确一些。”针对合资公司入标,林家星如是称。

事实上,招商文件明确不接受联合竞买,最终以合资公司成功夺标的案例并非没有。同样位于海珠区的石溪村就是其中一个案例。

在2020年末,广州公共资源交易中心发布了石溪村更新改造项目公开选择合作企业公告,项目实际改造范围约为101.38万平方米,改造投资总金额约为176.99亿元,项目的改造方式为全面改造,改造模式为合作改造。

这是一个同样明确了改造时间点,确保 2023年12月31日前安置房开工建设, 2025年12月31日前基本完成安置房建设的改造项目。同样明确了申请企业不以联合体和自然人形式报名。

该招商文件,亦明确要求合作企业注册资本不低于5亿元,总资产不低于300亿元,净地产不低于100亿元。

还要求合作企业具备房地产开发企业一级资质以及房地产开发经验,在公告发布之日(2020年11月3日)前5年房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上,且工程质量合格率达100%。

同时,申请企业还需具有广州市范围内旧村更新改造经验;广州市范围内取得城市更新旧村改造单一项目,按计容建筑面积计算不少于150万平方米。

这是佳兆业集团和红八方集团早期介入的项目,而招商文件内容,几乎与此次赤沙村的招商文件无异,仅具体数据细节上的差异。在当时也引起市场对接盘方是谁的疑惑。

最终,在去年12月下旬,广州海珠石溪城市更新项目以89.87%的同意率确定广东佳红房地产开发有限公司为旧改项目合作企业。而广东佳红房地产开发有限公司,正是由佳兆业和红八方合资成立的公司。

以此来看,也许此次赤沙村的招标结果早已明确,只是在流程上,需要一个更明确的对象。