对于房地产行业来讲,今年的日子尤其不好过。先是受疫情影响,后是监管新规“三条红线”或将正式出台。如何在有效降负债的同时,还能保证业绩的增长,对每家公司而言都是一场考验。

近日,深圳华侨城股份有限公司(下称华侨城A,000069.SZ)公布了三季报数据。具体来看,其前三季度实现营收333.94亿元,同比上升11.83%;实现归母净利润为52.48亿元,同比下滑12.50%。

值得注意的是,截至今年三季度末,如果按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算,其剔除预收款后的资产负债率为69.61%,接近70%的监管“红线”;而其净负债率也较2019年末增长近12个百分点。

另外,前三季度,华侨城A拿地热情不减,在全国新增23个土地储备项目,总计占地面积479.14万平米,对应建筑面积为1000.44万平米,总拿地金额为351.18亿元。在其继续深耕布局一二线城市的同时,该公司经营活动产生的净现金流丝毫没有转正的迹象,2020年三季度末,其经营活动产生的净现金流仍然录得负数。

而10月以来,华侨城A及旗下公司出现多次股权转让。据不完全统计,仅在北京产权交易所便可查到三笔股权转让信息,不管是为了优化现金流,还是为了加快周转速度,股权多次转让还是引起了外界的关注。

前三季度增收不增利

作为“老牌”上市公司,华侨城A于1997年9月上市,其是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司,在华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下,该公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位,以文化旅游、房地产为主营业务。

今年前三季度,华侨城A录得营收333.94亿元,同比上升11.83%;录得归母净利润52.48亿元,同比下滑12.50%;基本每股收益为0.6448元/股,同比下降11.80%;其加权平均净资产收益率为7.56%,较上年同期减少2.3个百分点。

从数据来看,前三季度,虽然华侨城A营业收入同比增长近12个百分点,但是归母净利润却出现同比下滑现象,呈现出增收不增利的情形。

若以前三季度数据为分析基准,可以发现,2018年9月30日至2020年9月30日,华侨城A销售毛利率分别为60.88%、62.59%、57.21%;销售净利率为21.92%、22.85%、16.28%。可以看到,今年前三季度,该公司销售毛利率及销售净利率均比上年同期下落五、六个百分点,盈利能力或显趋弱。

反观其负债情况。据Wind数据,今年三季度末,华侨城A剔除预收款后的资产负债率有两个计算口径,按照总负债、总资产双向剔除预收款来计算,剔除预收款后的资产负债率为69.61%;按照总负债单向剔除预收款来计算,其为54.81%。另外,据券商研报数据显示,该公司净负债率为96.44%,较2019年末增长近12个百分点。

比对地产行业“三道红线”指标,即:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍,可以发现,华侨城A双向剔除预收款后的资产负债率几乎触碰70%红线,净负债率也接近100%。显然,想要完全降低负债率、退回到安全区间内,华侨城A还有不少的功课要做。

华侨城A近年营收及归母净利润同比增速

经营活动净现金流持续为负

值得注意的是,今年前三季度,华侨城A拿地热情不减。《投资时报》研究员梳理三季报发现,在其新增的23个土地储备项目中,用于文旅综合的项目14个、住宅项目4个、商住及商办商业项目5个,总计占地面积479.14万平米,对应建筑面积为1000.44万平米,总拿地金额为351.18亿元。

从分布城市来看,成都占据4个“名额”,占城市新增项目最多;襄阳为2个,郑州、武汉、上海、南京、肇庆、中山以及江门、漳州、东莞、西安等城市各有1个土地项目。

按区域划分来看,华南地区新增土地项目拔了头筹为8个,占地124.18万平方米,对应建筑面积为237.13万平方米;西部地区新增土地项目6个,占地92.27万平方米,对应建筑面积207.28万平方米;华中地区新增4个,占地183.92万平方米,对应建筑面积为423.46万平方米;北方地区以及华东地区分别新增土地项目3个和2个,两个地区合计占地面积78.78万平方米,对应建筑面积为132.57万平方米。

从上述数据来看,今年前三季度,华侨城A对华南地区和华中地区青睐有加,两个地区新增土地储备面积均过百万平米,且两地区总计新增土地储备面积达308.1万平米,占比64.30%。对于拿地策略,在今年7月8日、9月4日的投资者关系活动中,华侨城A曾表示,其拿地策略有自身的标准,会综合地方经济发展情况和市民需求以及自身投资判断标准来做决策。同时,其战略重心仍主要聚焦于经济发达地区及拥有特殊资源、尤其是文旅资源的地区。

不过,需要注意的是,华侨城A继续在一二线城市业务布局的同时,其经营活动产生的净现金流并没有转正的迹象。

据Wind数据显示,2017年至2019年以及2020年前三季度,华侨城A经营活动产生的净现金流分别为-77.00亿元、-99.84亿元、-51.88亿元、-22.38亿元。而投资活动产生的净现金流更是自2015年起持续为负数。

在前述投资者关系活动中,华侨城A认为,经营活动现金净流量为负值的原因,主要是公司进入快速发展阶段后通过土地招拍挂方式获取较大体量的地块,导致经营性活动现金流净额下滑。如果抛开新项目拓展支出,近三年的运营性现金流量均为正值。

分析人士认为,华侨城A若想要改善现金流,可以通过放慢拿地速度的方式实现,或者在销售回款速度上多下些功夫。

多次股权转让

另外,值得一提的是,近一个月以来,该公司及旗下公司多次进行股权转让。《投资时报》研究员查阅相关信息注意到,据不完全统计,仅在北京产权交易所即查到与该公司相关的三笔股权交易信息。

此三笔股权交易分别是:深圳华侨城城市更新投资有限公司拟以3.42亿元底价,转让深圳市和冠房地产开发有限公司(下称深圳和冠)95%股权,信息披露日期自2020年10月26日至2020年11月20日;武汉华侨城实业发展有限公司拟以19.77亿元底价,转让武汉天创置业有限公司(下称武汉天创)30%股权及相关债权,信息披露日期自2020年11月3日至2020年11月30日;华侨城A拟以2.71亿元的底价,转让温州华侨城投资发展有限公司(下称温州华侨城)51%股权,信息披露日期自2020年11月6日至2020年12月3日。

《投资时报》研究员注意到,截至2020年7月31日,深圳和冠资产总计为10.64亿元,负债总计9.65亿元;截至2020年9月30日,武汉天创资产总计71.86亿元,负债总计71.89亿元;截至2020年8月31日,温州华侨城资产总计36.47亿元,负债总计36.64亿元。

从数据来看,深圳和冠资产负债率约为90.7%,武汉天创和温州华侨城均出现资不抵债情况。种种股权转让,或让外界对该公司资产运转状况更加关注。(《投资时报》研究员 王子西)