在中央经济工作会议定调楼市后的次日，已有一城对楼市政策进行微调。12月13日，广州市南沙区登上“因城施策”的早班车，提出在南沙区工作的本科以上人才，在区内购房不设户籍、社保和个税限制。

多位专家向时代周报记者表示，未来或有更多城市加入微调阵营，但稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”目标，以及“房住不炒”仍是基调。

“经过这一轮的调控，当前我国房地产市场也已经基本稳住，遏制住了房价上涨势头。”交通银行金融研究中心高级研究员刘学智向时代周报记者表示。

12月16日，国家统计局发布2019年11月70城房价数据和房地产开发投资情况。

数据显示，2019年一手住宅销售均价上涨城市共44个，较10月进一步减少6个。在二手住宅方面，10月曾有35个城市二手住宅销售均价下降，引起大众关注，但从11月的情况来看，这一降势有所收窄，11月二手住宅销售均价下降城市回缩至33个。

在上述背景下，“未来房地产调控政策依然是‘因地制宜’‘以稳为主’，只有在地产下行压力较大的地区和时点，地产政策才有可能边际放松。”国金宏观边泉水团队预测。

人才、落户成楼市调整窗口

12月10―12日，中央经济工作会议在北京进行。12日晚间，新华社受权发布中央经济工作会议公报全文，其中对房地产工作表示：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

时代周报记者注意到，在2018年中央经济工作会议公报中，对保障轨仅提及“完善……住房保障体系”，但今年笔墨加重，且细致提出了城市更新、存量住房改造、老旧小区改造、租赁住房等具体工作。

“从高层决心来看，房地产市场的调控延续了‘三稳’和‘房住不炒’要求。在这种基调下，房地产难以‘大起’，对投资的提振和经济的贡献也有限。但投资拉动依然需要一些措施，所以住房工作中的保障房、老旧小区改造、租赁住房工作被提了上来。”国家信息中心经济预测部新动能研究室副主任邹士年在接受时代周报记者采访时表示。

但整体来看，“当下房地产市场运行仍处合意区间，市场下行压力整体可控。”克而瑞地产研究中心分析指出，“未来在房地产的经济‘压舱石’作用以及‘房住不炒’基调下，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调。政策将继续坚持‘房住不炒’，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把‘三稳’目标落到实处。”

对于未来各地的调控走势，太平洋证券房地产首席分析师徐超分析道：各城市的政策大概率会以“人才”“户籍”等力度较小的形式体现，其中融资政策放松的可能性就是最小的。

克而瑞地产研究中心详细指出，预计2020年地方调控将“外松内紧”—各城市将根据地方市场实际情况调整政策走向，但“四限”仍将延续。从具体政策来看，2020年人才新政将继续发力，更多二线及强三线城市将继续调降人才落户门槛、逐步放开人才购房限制。在金融端，预计2020年房地产融资将边际改善，房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性;在住房贷款方面，预计2020年房贷利率大概率会稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。

但是“这些小幅放松政策对当地房地产市场未必能带来立竿见影的效果。由于今年7月份政治局会议提出了‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’，因此认为短时间内不会出现大力度的刺激房地产的政策”。徐超表示。

存量房金融政策支持力度或加大

作为房地产市场最重要的影响因素，当前金融端仍在严控。

12月13日，央行召开党委扩大会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实意见。其中对于明年的金融工作，重点指出：要突出金融服务实体经济。坚持“房住不炒”，统筹做好房地产金融调控。

“该部署体现了‘房住不炒’的定位。”同策咨询研究中心总监张宏伟对时代周报记者指出，但该政策也可视实际情况微调。张宏伟继续解释道：“房企也要谋生。当前，各房企正在通过降价走量等方式来回笼资金，试图缓解企业资金难题。但如果降价也未能缓解房企资金压力，而监管又持续走强的话，则不排除房企将面临债务违约或资金断裂的风险。这一情形，无论是对房企还是整个金融系统，都会产生影响。”

张宏伟同时提醒，任何市场若出现“炒房”苗头或房地产市场上行风险，都会迅速迎来政策转向。“2016年10月份以来，我国楼市政策基本上是以平均7个月一个小周期的周期在变化。如果市场再次过热，政策完全可以再度收紧。”

“保障轨”的工作则值得关注。“中央经济工作会议将存量住房、老旧小区的更新改造放在了重要位置。(这说明)房地产市场促进经济、改善民生的政策着力点将转向存量升级改造。” 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向时代周报记者表示。

“本次中央经济工作会议对房地产的定调一大看点是存量房的改造更新，其中重点提到了加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。预计2020年存量房更新改造投资将保持较大规模，金融政策支持力度可能加大，一定程度上稳定了住房地产投资。”刘学智向时代周报记者详细解释道。

“公报中还提到大力发展租赁住房，在住房供给较为紧缺的城市，可能加大租赁住房规模。但客观上说，过去几年试行的租赁住房改革效果并不理想，主要在于缺乏好的租赁住房发展模式，找不到好的盈利模式和资金回笼方式。”刘学智紧接着指出。

合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示，我国住房租赁市场经过多年发展后，已经逐渐形成廉租房、公租房、市场分散出租、长租公寓、租赁住宅等多元化、分梯级的供应体系，“当前市场存在的问题大多是市场分散出租难以管理、长租公寓盈利模式不明朗等问题，针对这部分问题，近两年监管已经在发力。未来，随着企业、政府机构在租赁市场的占比越来越重，市场的管理和发展也会越来越方便”。(谢中秀)

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