申港证券：4月商品房销售环比走弱复苏呈现分化

乐居财经李礼5月23日，申港证券发布房地产行业研究周报。

(资料图片仅供参考)

投资摘要：

每周一谈：4月销售环比走弱复苏呈现分化

4月商品房销售同比小幅提升。商品房销售额及销售面累计同比分别为8.8%、-0.4%，较上月提升4.7pct、1.4pct，基数调整后，4月单月同比分别为28%、5.5%，较上月提升19.2pct、5.3pct。

销售环比增速有显著下滑，城市间依然存在分化。由于4月存在低基数效应，通过比较环比增速可以更好反应市场真实热度，4月商品房销售额及销售面积环比分别为-39%、-48%，其中销售面积为近5年最低位，销售额降幅略好于2022年水平；30城销售面积表现对统计局销售口径领先幅度有所收窄，但仍有一定差距，低能级城市复苏水平仍大幅落后于核心城市。

4月单月商品房成交均价同比、环比显著提升。4月单月商品房销售价格同比21%，环比17%，较上月分别提升13pct，18pct。从商品房成交价可以更显著的观察到，4月与2、3月商品房市场的成交主力在向高价产品转变，积压的刚需需求集中释放后，改善性需求成为驱动市场复苏的主力，既包含城市改善也包含产品改善，预计短期内也将仍然是情绪复苏的主要推动力。

开发资金来源单月同比小幅回落，房地产开发资金来源4月累计同比-6.4%，较上月提升2pct，单月同比增速0.8%，较上月下降1.97pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为12.4%、-27.9%、29.3%、21.9%，较上月分别减少18.4pct、减少10.5pct、增加15.8pct、增加2pct，表现为需求端改善，供给端资金减少。

竣工端维持强势，新开工持续低迷，4月单月新开工面积同比增速-28.3%，施工面积同比增速-45.7%，竣工面积同比增速37.2%，分别较上月提升0.7pct、减少11.5pct、提升5.2pct。在销售分化弱复苏，行业整体资金紧张背景下，房企有限的资金仍然聚焦竣工交楼，新开工意愿能力仍处于历史低位。

投资端增速加速下滑，房地产开发投资完成额4月累计同比增速-6.2%，调整基数后单月同比-7.3%，分别较上月跌幅扩大0.4pct、1.4pct。4月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-5.2%、-13.8%，较上月减少0.6pct、减少3.2pct，房企拿地聚焦核心区，开工施工走弱，同时土地购置费承压，预计年内投资难以转正。

数据追踪（5月8日-5月14日）：

新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为16pct、11pct，一线城市76pct，24pct，二线城市9pct，5pct，三线城市-7pct，16pct。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比47ct，累计同比48pct。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-6pct，成交建筑面积累计同比11pct，成交金额累计同比-6pct，土地成交溢价率为6.5%。

城市行情环比：北京（99pct），上海（63pct），广州（24pct），深圳（140pct），南京（10pct），杭州（17pct），武汉（23pct）。

投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。