文/乐居财经靳文雨

在过去的一年里，市场的低迷情绪持续蔓延，整个房地产行业也经历了深度调整。销售下滑、亏损、流动性危机等成为行业热词。


(资料图)

以百强房企的销售额来看，2022年行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。面对如此严苛的市场环境，房企利润指标的下滑也在所难免。

据统计，截至3月23日，已经有超过70家A股和38家港股上市房企披露了2022年业绩预告或快报。结果不出所料，不仅民企，就连央国企在内多数房企都没能逃过预亏的魔咒。

不过，这种颠覆性危机，是行业性的。在调控的大环境下，哪怕是一向稳健，发展优越的房企，也被裹挟其中。而面临业绩下滑问题，不同房企展出的状态也不一样。

在动荡的市场中，越能保持稳健的房企，在市场复苏之后就能更快地恢复过来。去年一年，部分房企已经在降低杠杆、保持稳健经营方面取得了积极成效。而在今年，包括世茂、雅居乐、美的置业、新城控股在内的部分房企的经营，也展现出明显的复苏信号。

预亏成行业常态

行业深度调整的大环境下，大部分房企的业绩，都受到了影响。

已发布业绩预告的房企中，包括碧桂园、新城控股、旭辉控股、正荣地产、时代中国、雅居乐等在内的多家民营房企，去年业绩均出现下滑或亏损。

实际上，不只是民企，在已披露业绩预告及年度业绩的房企中，部分央企、国企地产商也同样未能逃脱亏损的命运。2022年预计亏损的名单中，还出现了华侨城A、大悦城、首开股份、五矿地产等房企的身影。

其中，2022年华侨城A预亏80亿元到110亿元；大悦城预亏在27.8亿元到29.8亿元；首开股份预亏10亿元到15亿元；五矿地产预亏在10.55亿元到12.31亿元。

关于亏损及净利润下滑，房企提到了不同原因，包括疫情因素、毛利率下降、计提资产减值增加、债务暴雷、净汇兑损失等方面。其中，毛利率下降是多数房企净利润下滑的重要原因。

碧桂园表示，受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，其2022年开发业务结转毛利率下降。同情况也发生在2021年。

除此之外，因行业不景气而对资产计提了减值准备，也是被提到最多的一项。

一直按时还债，有着“硬汉”称号的雅居乐，则在业绩预告中提到，去年公司出售附属公司所获得的收益减少，同时因按照香港财务报告准则的要求，对物业项目及应收账款等计提的减值却有所增加，影响了公司的业绩。

不过，这种影响因素，相信只是暂时的。

有市场分析人士表示，为了稳定经营生产，民营房企必须要优先考虑安全和现金，暂时牺牲利润和规模，由此带来的大额亏损，以及面对风险而增加减值计提可能不可避免，预计2022年地产行业减值准备计提规模将继续增长。

筑底回暖信号明显

在不少业内人士看来，当前市场仍在出清和分化阶段，房企出现大面积亏损实属正常，关键是看企业的可持续增长能力，如融资能力、产品及交付能力、土储分布等等，这也是房企未来潜力所在。

目前来看，许多房企比如碧桂园、万科、雅居乐、中国金茂、新城控股等，仍保持着较好的经营状态。

其中，民企雅居乐，自2022年11月支持房地产平稳健康发展的“金融16条”发布以来，该房企获得新增的银行贷款超30亿元。其中，今年1月，雅居乐在境内成功发行中债增公司担保的12亿元中期票据；在境外，雅居乐也获得了2家银行的新增融资超过4亿元人民币。

此外，公司近日还公告了由中证金及券商通过CDS担保的公募债计划筹资12亿元。

在至关重要的销售层面，数据显示，今年1-2月，雅居乐预售金额125.6亿元，虽然同比下降了10.9%，但其预售均价达到15189元/平方米，同比增长12.5%。与此同时，雅居乐2月份的预售均价同比上涨13%，涨幅高于1月。“触底反弹”的信号强烈。

去年以来，从中央到地方，包括保交楼措施、下调房贷利率、放松“四限”、刺激消费等政策相继发力。

而在今年的全国两会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对房地产市场的企稳回升充满信心，并强调对优质房企一视同仁，支持优质国有房企和优质的民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求。

在诸多政策利好的助力下，房企的经营环境将不断改善，业绩提升也指日可待。

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