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作者|陈盼盼


(资料图)

编辑|吴亚

春节后，多城楼市“涨声”一片。那么，2023年楼市是否回暖？回暖程度如何？回暖能否持续？近期来自统计局、上市房企、机构的统计数据可以给出答案。

“今年来看，在一系列政策作用下，随着经济转暖，房地产市场出现了一些积极变化。主要表现在市场销售降幅明显收窄”，3月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在发布会上如此表示。

此前3月7日，住建部部长倪虹在全国两会答记者时指出，今年1、2月份全国商品房的销售，包括一手和二手房，结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总的看价格是平稳的。

他表示：“对房地产市场的企稳回升充满信心”。

巧合的是，当晚保利发展披露，2月销售额增长明显。此外，中海、招商、金地等销售呈现企稳回升势头，部分房企销售跌幅也明显缩窄。

70城房价结束17连跌

春节后，受益于被疫情阻碍的刚性需求，换房需求，预期好转带动的需求这三股力量的推动，楼市销售端指标获得反弹。

具体来看，今年1-2月，全国商品房销售面积15133万平方米，同比下降-3.6%%，较去年全年收窄20.7个百分；全国商品房销售额15449亿元，同比小幅下降0.1%，较去年全年收窄26.6个百分点，降幅大幅收窄，市场明显回暖。

这其中，住宅品类的回暖尤为突出。1-2月商品住宅销售面积同比下降0.6%，销售额同比上涨3.5%。克而瑞称，重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市以及徐州、淮安等三四线城市出现的点状复苏，优质的改善住房的成交增加使得住宅销售额率先同比正增。

“商品房销售额这一指标改善情况非常好，已经总体上进入到‘由负转正’的边缘线上，是楼市复苏的最大标志”，易居智库研究中心总监严跃进指出。

反映在价格上，1-2月全国商品房房价为10209元/㎡，较2022年1-2月上升4.0个百分点，正式终结了连续11个月的下跌态势。

具体到城市，2月份，全国70个大中城环比上涨城市大幅增多。其中，有55个城市新房环比上涨城市，比上月分别增加19个；有40个城市二手房环比上涨，比上月分别大幅增加27个。

2月份，全国70城新房价格指数环比涨幅为0.3%，二手房环比上涨0.1%，均结束了连续一年多的持续下跌，首次实现转正。

严跃进指出，在2021年9月以来，70城新房房价指数下跌持续17个月， 此次2月份房价指数首次由负转正，带来了更大的市场信心，这充分说明中国房地产市场开始走出“跌跌不休”的区间，重回复苏通道。

部分房企销售额增幅超100%

全国楼市点状复苏，带动房企销售企稳回升。近期，房企陆续披露前2月销售情况，不少公司销售金额大幅增长。

3月6日，中海披露，2月份实现合约销售金额274.24亿元，同比大幅上升153.0%；已售楼面面积约为149.35万平方米，同比上升155.1%。

招商蛇口披露，2月实现签约销售面积103.73万平方米，同比增长114.76%；签约销售金额为225.43亿元，同比增长124%。

3月7日，保利发展披露，2月份实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。

值得一提的是，前2月，保利发展销售额约638亿元，超过碧桂园的562亿元和万科的573亿元，成为销售榜第一。

此外，2月份，龙湖单月销售额同比增长86.2%；金地销售金额同比上升53.79%。

克而瑞统计，今年2月份，TOP30房企中大部分同环比均上涨，其中中海、中铁建2家环比增幅超100%，中海、华润、招商、华发、金茂、越秀、保利置业、中铁建、电建等9家同比增幅超过100%。

另外，部分房企销售降幅收窄。例如，前2月，世茂股份累计销售额为15亿元，同比降幅缩小至3%；雅居乐、旭辉的累计销售额同比降幅也控制在20%以内。整体来看，TOP100房企2月单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。

不过，据公告披露，富力地产、禹洲集团2月销售额分别同比下降58.22%、47.8%，未获明显改善；而融信中国2月合约销售额13.34亿，同比下降超八成，跌幅较去年扩大。

部分房企行业排名持续下降，如荣盛发展、弘阳地产和奥园集团，排名分别由去年前2月的第31位、45位和58位，下滑至第83位、67位和123位。

新开工面积下降9.4%

不过，百强房企2月业绩的同环比增长，当中有一部分原因在于今年1月和去年同期的基数相对较低。

未来，房企销售业绩能否持续改善，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次市场热度的可持续性有待观察，一方面本次市场回升热度由刚需支撑，改善性需求并未完全释放，随着人口结构的上行，刚需规模在大幅度释放之后难以持续，热度持续多久还需要依赖改善性客群，改善客群的释放依赖政策的加持。

言外之意，1-2月的“小阳春”并不意味着市场进入了快速升温阶段。

而就3月前期数据来看，全国楼市尚未企稳。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，进入3月份，部分热点城市二手房市场回升态势放缓，有的交易量下跌，二手房挂牌量在迅速攀升；新房也有同样趋势，来访、认购出现下行，除了中心区少数改善盘，新房和二手房仍以降价为主。

他称，“后续市场能否持续企稳，要看需求端能否持续修复，包括对刚需改善的政策扶持，就业态势能否好转等”。

而市场前景不明朗，企业发展信心不足，进而影响全国房屋新开工、房地产开发投资情况。

统计局数据显示，2023年1-2月，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，累计同比较2022年1-12月上升4.3个百分点；全国房屋新开工面积13567万平方米，同比下降9.4%。

虽然两项指标降幅较去年全年均明显收窄，但依然呈下行趋势。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，1月以来，监管部门加强资金支持力度，房企融资环境继续改善。 短期来看，房地产企业资金压力有望进一步缓解。

在中指院看来，新开工面积恢复仍有赖于销售市场回暖程度，叠加土地缩量趋势未改、地方城投此前拿地项目的入市节奏缓慢等因素影响，预计新开工面积修复节奏仍较慢，或进一步制约部分城市的新房供应量。新开工改善有限、房企投资拿地偏谨，也将仍制约房地产开发投资的修复速度。

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