观点网 时隔四天，招商蛇口于3月3日晚间披露关于深交所重组问询函的回复公告。


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这份逾160页的文件涉及重组购买资产的评估方法选择，标的资产的评估增值率等，但最为人所关注的仍是它对募集资金是否符合股权融资政策要求的解释。

招商蛇口回应，本次公司的10个募投项目均五证齐全，项目已在售、主体建设工程已开工，为存量住宅项目。经逐项核对，本次募集资金符合证监会发布的房地产股权融资五项措施的相关规定。因此，该公司重组的核心条款并未发生实质性调整。

问询事项起源于2月17日，招商蛇口宣布拟发行股份购买南油集团24%股权以及招商前海实业2.89%股权，标的资产交易价格合计为89.28亿元；同时，拟向包括招商局投资发展在内不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金不超过85亿元。

当时招商蛇口在重组及融资正式方案提及，募集配套资金在扣除相关费用后，拟用于10个存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。

而至2月27日晚间，招商蛇口接获了深交所下发的问询函，矛头之一便指向募集配套资金的使用情况：结合证监会于2022年11月28日发布的房地产股权融资五项措施，就10个募投项目逐项说明资金用途是否符合用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等要求。

上述话题被舆论充分发酵并传播后，一度在资本市场引起一定担忧，这种担忧主要来自“金融16条”为代表性的政策出台后，房企得到的流动性支持并不如想象那般大。

不过，若细细品读相关部门的表态便不难发现，政策精准实施的基调历来都已很明确。

舆论的焦点之一是股权融资所得资金的用途，其中限制用于拿地拍地早在2016年便已经开始，彼时A股房企定增募集资金只能用于房地产建设，不能用于拿地和偿还银行贷款。此后，包括境内外债权融资渠道也基本被限制用于置换到期的中长期债务。

至于不能用于开发新楼盘，则在“第三支箭”政策出台时就已设置了红线。

去年11月28日，证监会五项措施提出，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

在监管部门进行窗口指导之下，包括万科、保利发展、招商蛇口、华发股份、豫园股份、荣盛发展、大名城、华夏幸福等房企陆续推出了股权融资方案，其中多数投向项目建设用途。

据观点新媒体对比，这些募投项目符合“保交楼”的存量标准，同时大部分是发行人全资持有的项目。

以招商蛇口为例，该公司募投的10个项目首次获得预售证的时间基本在2021年至2022年之间；其中拿地最晚的是合肥臻和园，于去年9月27日由招商竞得，此后招商出让49%股权予保利。其他项目包括徐州山水天地二期也是和万科共同开发，但招商持有控股权。

保利发展同样如此，募投的14个项目基本是在2022年及今年年初获得预售证，其中有11个项目100%持股。

剩余项目中，南京保利燕璟和颂由保利直接持股76.40%，剩余由保利设立的有限合伙基金等持有；南京保利扬子萃云台则是保利联合南京江北区管委会合作的项目；莆田保利建发棠颂和府则是保利、建发两家国央企的合作项目。

上述案例同样反映一个事实，房企股权融资出于风险隔离的考虑，往往会遴选独自开发或与地方政府及具有国资股东背景的企业所合作项目。反之，民企尤其是出险民企想要获得政策支持解决流动性问题，仍充满挑战。

1月17日，住建部部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上提及“防范风险”这项工作时强调，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。

具体而言，“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

过去四个多月以来，“三支箭”齐发带来了数万亿的银行授信、中债增担保融资以及股权融资潮流，流动性有所增加的效果是显而易见的。

但这些政策最大受惠对象仍是国央企，以及极少数优质民企。比如万科至少获得了3000亿元授信，并先后在A股计划股权融资150亿元，在H股配股募集39亿港元，另外还获得建行伸出的百亿住房租赁基金合作橄榄枝。

更深层次观察，由于股权融资能提高企业自有资本率，降低负债率，因而股本金提升就可以间接提高公司的筹资能力。仍以万科为例，按截至去年三季末合并口径资产负债率77.85%计算，若该公司A+H股权融资成功，就可撬动大约648亿元的负债。

至于位于中间地带的未出险民企，只有少量获得银行授信或者借助中债增支持发行债券。以至于近期禹洲集团创始人林龙安在两会期间呼吁，将经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单。

而那些处于爆雷阶段的企业如佳兆业、阳光城、恒大，仍在就债务重组方案与债权人展开一次又一次艰难的谈判。

一个分化的房地产时代已然到来，我们都需要熟悉并适应。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。

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