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文丨明明 余经纬联系人：秦楚媛

结合国内疫情防控政策的大幅优化以及春节假期期间的数据表现，展望2023年，疫情因素对于REITS底层资产业绩的压制料将趋弱，各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间，其中高速公路的修复斜率或更为明显。短期内，随着市场情绪的回升以及交投活跃度的提升，建议投资者沿着底层资产业绩修复逻辑，寻找价格尚未充分反映修复预期的标的，重点关注高速公路REITs和部分产业园区REITs。

▍市场回顾。

公募REITs市场全线收涨，表现亮眼。上周，中证REITs（收盘）指数收于1060.27点，周上涨2.20%，跑赢主要股票和债券宽基指数。随着2022年第四季度报告的发布，市场围绕公募REITs底层资产经营情况以及未来业绩修复预期进行交易，交投活跃度显著回升。

▍政策梳理。

2023年2月2日，中国证监会召开2023年系统工作会议，强调“大力推进公募REITs常态化发行。”实际上，近期包括辽宁、安徽等在内的多省市已发布相关政策支持REITs发行，包括为当地成功上市发行REITs的原始权益人提供现金奖励、细化各部门权责以积极创造条件盘活存量资产等。展望2023年，预计将有更多数量、覆盖更多资产类型的公募REITs发行上市，REITs的常态化发行将成为整个市场扩容的重要方向。

▍项目储备跟踪。

1月20日，上交所就3单拟上市公募REITs反馈意见。其中，两单新能源REITs需明确国补、项目估值、国资转让程序等方面；另一单产业园REIT则需阐述底层资产经营及估值情况、费用安排、防范利益冲突、基金经理背景等问题。招投标方面，2023年1月全月，多单潜在REITs项目完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区等新资产。此外，嘉实京东仓储物流基础设施REIT发布上市交易公告书，将于2月8日上市交易，仓储物流子板块即将迎来新供给。

▍公募REITs策略思考：

2022年四季度，疫情因素对于公募REITs底层资产业绩的扰动再度加剧，同比修复缓慢，同时环比表现走弱。结合国内疫情防控政策的大幅优化以及春节假期期间的数据表现，展望2023年，疫情因素对于REITs底层资产业绩的压制料将趋弱，各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间，其中高速公路的修复斜率或更为明显。

分类型看：人流和物流的修复有望支撑高速公路REITs业绩在修复斜率和空间上有较大优势；生产生活活动的恢复或可为水务、垃圾处理、发电行业带来量的增长；仓储物流REITs和产业园区REITs则预计能在租金和出租率方面出现一定改善；保障房REITs的业绩经受住了疫情反复的考验，往后看其经营情况或能继续保持一定的稳定性。

短期内，随着市场情绪的回升以及交投活跃度的提升，建议投资者沿着底层资产业绩修复逻辑，寻找价格尚未充分反映修复预期的标的，重点关注高速公路REITs和部分产业园区REITs。

▍风险因素：

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

关键词： 公募REITs