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随着2022年收官,这一年也成为近年来龙头房企座次变换最大的一年。

央企、国企销售表现突出,保利发展(行情600048,诊股)登上行业第二的宝座,厦门国资房企建发房产从去年的第20名跃居第10位。这一年也是房企规模赛按下急刹车的一年,超千亿房企较去年减少了一半,仅剩下20家。

销售下行、债务到期,房企面临流动性困境,行业内不断传来裁员、违约的“坏消息”。不过,中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为,房地产是明显的周期性行业,否极泰来。随着2023年新一轮支持措施的落地,行业信心提升,房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展,迎接行业新周期。

上海一年卖房6344亿,杭州楼市几近腰斩

2015年至2021年,房地产行业实现了连续7年的增长。但到了2022年,行业规模增长按下了停止键。“2023丁祖昱评楼市发布会”上发布的数据显示,2022年全年,全国商品房成交额为13.3万亿元、成交面积13.6亿平方米。与2021年的18.2万亿元、17.9亿平方米规模相比,降幅均超20%。易居企业集团CEO丁祖昱称,2022年的房地产行业规模已重回2015年。

各大、中城市商品房销售规模也普遍下降。丁祖昱指出,全国百城商品住宅月均成交面积同比下降了40%。重庆、武汉、杭州、宁波、长沙等城市的新房成交面积同比降幅超50%,重庆甚至下降了70%,全年成交了579万平方米。

从新房成交额看,仅上海的商品房销售呈正增长状态,一手房成交额达到6344亿元,同比增长9%,较排名第二的北京多卖了2607亿元。重庆、武汉、宁波、杭州降幅较大,全年商品房成交额分别为850亿元、1544亿元、1418亿元、3644亿元,同比降幅分别为69%、53%、51%、47%。

市场下行,房企规模也随之下降。中指研究院数据显示,TOP100房企销售总额为75968.5亿元,同比下降41.3%。销售额超千亿房企20家,较上年同期减少21家;超百亿房企130家,较上年同期减少28家。

房企的业绩目标也基本“全军覆没”。 中指研究院数据显示,15家房企公布了2022年销售目标,目标完成率均值为73.6%,低于去年的93.4%。其中,仅越秀地产超额完成了年度目标,其2022年业绩目标为1235亿元,最终目标完成率为102.3%。

保利打败万科位列第二,建发房产首进前十

行业跌宕中,发展相对稳健、具备融资优势的国企、央企行业地位则逆市前进。TOP30房企中,去年位列榜单的中国恒大、中南置地、阳光城(行情000671,诊股)等7家民企跌出,国企、央企(含具有国资背景的房企)从去年的12家增长至16家。保利发展力压万科,全口径销售跃居行业第二,建发房产则从TOP20突飞猛进,全口径销售首次进入行业第十。

在土地市场,国企、央企也是主角。在中指研究院发布的《全国房地产企业拿地TOP100排行榜》上,TOP5均为国企、央企,分别为华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口(行情001979,诊股)。在新增货值榜单上,保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、中国铁建(行情601186,诊股)位列前5名,全口径新增货值分别为2240亿元、2219亿元、1584亿元、1304亿元、1218亿元。

中指研究院认为,过去几年,全国房地产市场规模高位盘整,伴随着房地产供给端政策的持续发力,房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化,2022年市场下行更加明显,不同房企类型销售均不同程度承压,企业分化现象逐渐加剧,房地产行业进入优胜劣汰阶段。

融资能力无疑是决定房企生死存亡的关键。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水称,2022年房地产行业信用债发行4594.0亿元,同比下降16.6%;海外债发行仅176.1亿元,同比大幅下降93.4%,海外融资渠道基本中断。从信用债的发行主体来看,国企、央企成为绝对发行主力,发行额占比达82.8%,较2021年上升9.2个百分点。

丁祖昱也表示,尽管2022年年底针对房企融资的金融政策“三箭齐发”,但共计约3万亿的集中授信、1600亿的债券规模以及股份配售都集中在少数企业身上,房企融资难基本面尚未改变,特别是已出险房企和中小房企。

对于2023年,中指研究院认为,房地产市场仍将处于“去库存”阶段,房企应以销定投,优选城市和项目以实现换仓,通过深耕价值城市穿越行业周期。

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