文/乐居财经靳文雨


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沉寂了很久的土拍市场，又出现了国资与民企联合拿地的苗头。

龙湖与漕湖产业发展、苏州常润和黄桥国资、嘉盛和高铁新城发展，以及拥有双重股东背景的三元嘉业、青岛海控鑫康置业等，在苏州、北京、青岛等各城市，开始重新演绎着合作拿地的模式。

遥想去年四五月，集中供地拉开序幕，彼时群雄逐鹿，联合拿地CP不断出现，后来调控下市场冷清，合作拿地的越来越少。直至近期，地产融资回暖，国资与民企联合体，似乎又开始出现。

只是，相比于此前那些名声响亮的地产商，现时的联合体，大多是一些本地小房企与当地国资、城投的组合。

地方国资市场信誉一向较好，融资和销售方面都较为顺畅，受到的市场冲击较少，并且拥有充足的资金来源。而本地老牌房企具备开发操盘能力，能够为地方国资平台的开发销售，提供有力支撑。

这两者的合作，可谓是一拍即合。不过，在销售未回暖的情况下，这种现象也并不能代表土地市场的回暖。

国资民企抱团

与前几次土拍类似，地方国资依然光环显眼，成为了拿地市场的主力。而民企似乎也有所露头，他们有些联合地方国资，入场拿地。

青岛刚刚结束的第四批次土拍，累计推出的涉宅用地共40宗，最终成交39宗，累计揽金约135亿。

土拍中，青岛海控鑫康置业（简称“海控鑫康”）以底价13.7亿元，摘得黄岛区九连山路东、珠江路南地块，建设用地面积约6万平方米，用途为住宅。

海控鑫康于今年12月5日刚刚成立，由青岛海控桥头堡开发建设（简称“海控桥头堡”）和青岛新通泰工程项目管理（简称“新通泰”）分别持股90%、10%。

股权穿透后，海控桥头堡背后为青岛市黄岛区国有资产发展中心，新通泰背后的大股东则是荣泰建设集团，是一家涉及建筑施工、工程设计、房地产开发等业务的综合服务商，实控人为薛鹏。

类似的情况还有不少。早在10月底，苏州第四批次集中供地中，就有民企朗诗、龙湖、路劲等品牌民企以联合地方国资、城投拿地的方式积极参与。

其中龙湖联合漕湖产业发展，以底价19.6亿元竞得相城区经开区春申湖路南、相八路西地块，成交楼面地价16000元/平方米，属于该批次中楼面地价最高的地块。

而在北京，从十余个竞争者中挤出，最终拿下朝阳平房乡45地块的三元嘉业，也是国资与民营不同阵营的股东，合作成立的地产公司。

三元嘉业是一个北京楼市里的老开发商。它成立于2005年，其50%股权由北京市西郊农场持有、25%股份由嘉德投资集团持有、另外25%股权则归属于国信嘉业房地产旗下。

西郊农场就是首农旗下企业，由东北旺农场和原西郊农场合并重组而成。该公司房地产业已开发项目，涵盖各类保障性住房和普通商品房。

嘉德投资全资控股北京佰嘉置业集团，则是一家民企；国信嘉业原来是门头沟建设开发公司，后来于2004年改制为多元投资的民营企业，成为国泰土地整理集团的控股子公司。三方加持之下，三元嘉业名头不小。

除此之外，上月末，江苏无锡第五批次土拍顺利落幕，绿城管理联合体以底价40.33亿元竞得无锡经开区一地块，它代资方持有项目公司1%股权，而无锡当地的城投公司新都房产，则持有项目公司99%股权。该宗地是无锡历年来起拍地价最高的地块，楼面起价2.08万元/平方米。

另一边的苏州第五批集中供地，出让的10宗地块中，有4宗都是由“地方国资+民企”的组合竞得。

如亨通地产和苏州市吴江城市建设开发组成了联合体，以底价12.74亿元摘得太湖新城庞杨路南秋枫街西地块，楼面价11502元/㎡。

另外，苏州常润房地产和黄桥国资联合体、嘉盛和高铁新城发展联合体、太仓中惠房地产和相城高新联合体等，均有所斩获。

变味的合作

上一次，出现国资与民企合力角逐的盛景，还是集中供地开局的时候。

2021年5月，土地市场热度持续升腾，各家房企面对刚改制后的集中供地，心里头对后期市场形势拿捏不准，只能硬着头皮顶上，高溢价扩储，期间联合拿地者不计其数。

以北京为例，该城市推出30宗地，竞买主体中就包含了42组联合体，它们报名参拍的次数达到87次，其中金地+华润+保利的“铁三角”组合，报名了21宗地。

而被称为京城“土拍黑马”的卓越集团，则以187亿总价，一举吞下朝阳区小店村，丰台区张郭庄村，以及昌平中关村生命科学园、马连店的3幅涉宅地块。这三幅地块是它联合中交、首开拿下的。这也是彼时民企联合国资的典型例子。

去年地产暴雷潮来临之前，用“高考”来形容集中拍地并不为过，地块数量多、资金需求大，采取何种方式拿到优质地块，成为面前最棘手的难题。联合拿地，无疑是一种最省力的解题思路。

在地价较高、寸土寸金的热点城市，拿地资金动辄几十上百亿，100%权益拿地风险系数较高。加之，集中供地对房企的现金流要求更加苛刻，报名地块越多，竞买保证金占用越多。

显然，抱团拿地的方式更加温和，不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。

对于新入城市或者较难进入的网红城市，选择与熟悉当地市场的本土房企，或与财力雄厚的央企国企进行合作，实现中小房企抱团，往往是一种明智的选择，能降低企业进入门槛。

如今，经历了地产深度调控期，国资与民企联合拿地模式“重出江湖”，但与之前相比，仍有着较大的差别。

眼下民企跟国资合作，更多的是本地的小型房企与地方国资、城投的联手。毕竟，地方国资市场信誉一向较好，融资和销售方面都较为顺畅，受到的市场冲击较少，并且拥有充足的资金来源。

而本地老牌房企具备开发操盘能力，能够为地方国资平台的后续销售，提供有力支撑。以联合体的形式拿地能够在一定程度上减轻国企压力，也有益项目的后续开发。

况且，10月上旬，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，明确“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。

这在一定程度上，限制了地方国资、城投的拿地举措。他们如果要想在土地市场继续保持强度，与各城市的本地地产商合作，不失为一种节约成本的方式。

“回暖”缓慢

自去年2月推出“集中供地”以来，22个试点城市采用的是全年三批次竞拍的模式。但在今年，这种整齐划一的步调被打破了。

据机构不完全统计，12月以来，包括北京、南京、苏州、徐州、武汉、无锡、长沙等城市都发布了第五批次集中供地，其中无锡、苏州、徐州等地处于已完成状态，甚至有些城市，连第六批次供地也

各个城市增加年底土地供应的同时，传递出了土地市场政策优化调整的信号。然而，即便放宽“集中供地”的要求，能够在短时间内回暖的城市也不多，仅有杭州、北京、上海等热度城市及核心地块能够保持热度。

今年以来，受市场环境影响，房企整体拿地节奏缓慢。据克而瑞数据显示，11月TOP50房企有接近9成没有拿地，而在前11个月来看，投资“暂停”的房企依然超过30家。

土拍市场热度也并不高涨，全年供地计划难以完成。机构数据显示，截至2022年11月24日，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，供地计划完成率仅55%。

为了稳定房地产市场，11月以来监管部门出台了多项举措。“金融16条”、房企融资“三支箭”的先后落地，对房企恢复正常的经营、投资起到一定促进作用。多城此时推地，或许也是想抓住政策窗口期，以提升土地市场热度，助力完成全年财政目标。

目前来看，银行与房企签约授信额度已经超过4万亿元，多家企业也已发布股权融资计划等，企业资金面有望进一步改善。

但证监会更明确强调，房企股权融资不得用于新增拿地、开发新楼盘等。这也就意味着，房企融资端利好短期内对土地市场的折射作用将十分有限。

另一方面，土地市场能否持续回暖，关键仍要看地方楼市的销售端是否给力。2022年11月，重点30城成交面积环比下降了14%，同比跌幅扩至30%。与此同时，TOP100房企单月销售规模同比降低25.5%，持续低迷状态。

不可否认，叠加疫情和收入的不稳定性等因素，居民购房的收入预期、房价预期等因素尚未出现明显修复，购房者置业观望情绪仍然较重，房地产市场包括土地市场恢复或仍需一段时间。

因此，国资与民企联手拿地，是否为土地市场回暖的信号，还有待时间来证明。

关键词： 拿地新CP