观点网 从事房地产行业三十年，张力与他们的那个年代即将远去。


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12月12日，富力地产董事长、总裁张力因美国加州项目送回扣行为在伦敦被逮捕事件发酵，各种消息纷纷扰扰。

富力地产就此迅速发表声明：张力先生因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，我方正针对此错误指控采取法律行动。

12月13日早间，富力地产再次发布公告澄清：并无就保释提供任何保证金，且该公司于Z&LPropertiesInc.（由张力及其关联方拥有）并无权益，该案件将不会对公司的业务及营运有任何重大不利影响。

仅从富力地产的声明来看，“宴请”“提供酒店住宿”看来只是稀松平常的待客之道，换了环境，换了对象，却成了问题所在。

从上世纪1993年踏入房地产行业，草蜢江湖中各路英雄白手起家，张力也不例外。

谈生意、拿项目，尤其是旧改项目，负责打前锋的张力已记不清在多少个觥筹交错间敲定合作，这对于他而言，已经是再熟悉不过的方式。

三十年过去，房地产行业不再是原来的样子，企业管理与发展模式都已天翻地覆，走出国门的富力地产，走到2022年冬天，张力和他的时代似乎也已一去不复返。

旧改之王

1953年出生在广东广州的张力，大学毕业后就职于广州市天河区政府单位，从事着当时的“铁饭碗”工作，但有股“闯劲”的张力并不甘于现状。

80年代末，张力发现做装修和工程设计有利可图，遂跳出体制单位，在这一行一做就是5年，并由此积累了创业的第一桶金。

说起张力，不得不说与他一同创办富力地产的合伙人李思廉。

1993年，正值我国市场经济体制建立，不少体制内人士下海经商，房地产企业如雨后春笋般冒头，张力和李思廉也在这一年成了这股浪潮的一份子。

据公开资料显示，张力正式投身地产界是在1993年，当时他已从原来任职的广州市天河区政府出来5年，恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷抢入这个赛道，张力也依靠做装修以及工程设计赚到的资金，诚邀来自香港的李思廉合资组建广州天力地产集团有限公司，共投资2000万元，双方各占50%股权。

这就是富力地产的前身。

富力的“双老板制”从初建一直延续至今，但由于两人性格与能力不同，在公司发展上一直分担不同角色，张力自然冲在第一线。

观点新媒体过往报道显示，无论是公司内部还是业界评论，张力和李思廉两人的性格都有鲜明的特点，张力永远给人充满干劲的感觉，谈话时观点非常鲜明，为人直率；而李思廉则永远笑容可掬，言辞诚恳，显得很沉稳细心。

他们性格恰好形成互补，将一家原来只有十多人的小公司发展成为曾经的“华南五虎”之一。

对于两人的合作，李思廉也曾表示：“我们一直合作得很开心，公司的各种事务都是双方共同参与的。只不过一般是张先生打前锋，负责工程开发及管理方面，而我是做后卫的，管着钱柜(即财务)和销售。”

很明显，负责打前锋的张力需要深谙与政商各界人士沟通斡旋，对于有“旧改王”之称的富力地产而言，要想顺利拿下旧改项目，人情往来更是必不可少，这不单是一种能力，还是一门技术。

做开发商头一年，雄心勃勃的天力公司就连续做了三个楼盘，只是囿于当时手头资金有限，项目地块都选在广州天河区和白云区的城郊结合部，且多是廉价的宅基地(即农民自有建房用地)。

1994年，富力迎来了第一个旧改项目。

这年他们买下了一家外迁化工厂——嘉邦化工厂的地皮，开发成了公司第一个小区项目“富力新居”，由于当时市场上少有商品住宅项目，富力新居备受追捧，迅速售罄。

受富力新居业绩鼓舞，公司的战略方向初步明朗，逐渐加大在旧改项目上的开拓。

1996年，富力地产开始着手位于老西关的富力广场项目建设，该项目地块是原广州铜材厂和同济化工厂所在地。项目在8个月内推出市场并实现资金回流，在当时还由于漂亮的社区环境、户型等备受推崇，深受购房者喜爱。

此后的广州富力半岛项目则是由广州建材厂改造开发，也是富力较具代表性的旧厂改造项目，并成为大家熟知的现代化全江景文化社区。

彼时富力地产的“旧改”之路早已一发不可收拾，仅1997年至2000年数载，就已获取旧厂项目近10个。如硫酸厂地块开发为富力千禧花园，广州风机厂改造开发为阳光美居，广州锅炉厂开发成了富力现代城……

旧改上一骑绝尘，而最具影响力项目应数猎德村。

2003年，富力以7.7亿元夺下广州珠江新城4个核心地块，开发了超17栋写字楼和酒店，并形成广州CBD的基本骨架。因而坊间评价：“一座珠江城，半壁富力造”。

很快，富力又介入了广州最富旧村改造——猎德村，这也是广州首个启动城中村改造的村落。

2007年9月，富力、合景泰富、新鸿基联合以46亿元价格竞得猎德村西片区商业地块，总投资额高达100亿元，创下珠江新城拍卖史上最大商业地块、最大建筑面积、最高投资额的纪录。

仅三年时间，富力地产凭借旧改经验将原本贫困落后的猎德村打造成了广州第一个旧改“土豪村”，改造模式也成了范本，被反复学习。

自此，富力“旧改王”的称号深入人心。

据了解，截至2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元，足够支持未来数年的合约销售。

根据2021年年中提出的计划，富力本打算在未来2年到2年半集中转化800万平方米旧改，释放2400亿元货值。但目前没有外部资源注入的情况下，该计划明显难以成行。

时代轮转

张力抓住了旧改的机会，并冲锋在前，在无数个觥筹交错的瞬间挥斥方遒。

祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。大踏步前进的同时，隐患或也随之埋下。

统计资料显示，自1996年开始，富力地产集团销售额平均每年翻一番，从1995年的3000万元到2004年的64.3亿元。富力地产集团也从起步时10多人的小公司，发展成名副其实的地产大鳄。

这时富力早已开始全国化扩张，2003到2007年短短四年间，张力与李思廉将富力的能量发挥到了极致。

2005年，富力地产正式在港交所上市，在资本加持下加速发展。这一时期，富力急剧扩张，将所有想象力与未来都集中在了土地与资本的博弈。

2006年，富力销售额突破了百亿。彼时，富力押注资本市场带来的隐患，使得其每一步冒险都会被放大。

彼时李思廉曾说：富力的负债率高，说明开工规模大，因为银行是根据开工证和预售证给企业贷款的。

如今看来，高负债的确助推富力快速做大规模，但却危如累卵，最终在2021冬天因流动性危机宣布爆雷。

高速发展时期，富力对外扩张的脚步不仅限于国内，2013年开始布局海外市场。

先是斥资85亿元进入马来西亚市场，后陆续进军澳大利亚、英国、美国等房地产市场，此次涉事的美国加州项目即在2015年购入。

据公开报道显示，让张力被捕的涉事项目是位于美国旧金山的高端公寓项目555 Fulton。

据悉，张力曾通过Z&L Properties公司在美国大手笔购买资产，2015年8月，其在美国加州圣荷西收购市中心的555 Fulton高端公寓开发项目，并亲自主导开发。

按照张力的设想，555 Fulton项目占地面积将近2英亩，接近一整个街区，计划兴建两栋高层住宅大楼，拥有139户住宅单元，主要客群是有经济实力的技术人员。

但开发过程中，555 Fulton出现建设延误，甚至因购房者抗议玻璃幕墙的设计变更而被搁置多年。

为推进项目的政府审批，张力经介绍结识了美国公共事业部主管穆罕默德·努鲁。据称，努鲁主要负责公共合同、许可证和建设项目等。

2018年，张力邀请努鲁到中国旅行，据称期间承担了后者住酒店、餐饮、送红酒等费用。之后，富力迅速获得加州开发项目的许可，并解决了其他一系列麻烦。

2022年8月，努鲁因腐败案件被判处7年监禁。

有熟悉相关法律人士指出，美国加州法律中，贿赂行为不止是向公职人员，个人的商业环境同样也可能构成贿赂，而价值超过250美元即构成违反。

在这起事件中，许多事情在张力看来似乎都是那么理所当然，是我们所熟悉的待客之道和人情往来，但换了语境之后，或许已成了压垮巨人的最后一根稻草。

海外优质项目被看做富力境外债务重组的底气，现在却危机四伏。

从1993到2022的冬天，中国房地产行业走过三十年，企业管理与发展模式都已天翻地覆。

富力地产走过三十年，从高歌猛进到债务重组也不过数年。地产商人张力熟悉的游戏规则已悄然改变，他和他们的时代或许也将一去不再复返。

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