文/乐居财经许淑敏曾树佳

深夜,一家投行的办公室,灯火通明。冯力(化名)是这家投行负责对接房企的业务员,他正在不断打着电话、发信息,案头堆满了厚厚的文件。

他已经好久没这么忙了。上面给出的任务是,抓紧时间跟开发商联系、做方案,把客户争取过来,帮他们配发股票。因为接下来这段时间,是一个难得的好时机。


(资料图片)

冯力直言有点不可思议,此前好长一段时间,大家都视地产领域为烫手山芋,唯恐避之不及,如今这种情况,却在一夜之间发生了180度的转变。

这一切的转折点,发生在11月28日,彼时证券会发射“第三支箭”,支持房企股权融资。据媒体爆料当晚7点半,交易所便与几家房企召开了通气会,传达最新文件,并鼓励房企积极参与,尽快报方案,同时提建议。

时隔12年的股权融资,突然就打开了。外面发债、授信的落地额度还在越垒越高,这边房企又开始发行股票筹钱,演绎出了久违的热闹场景。不少憋了许久的地产人高声疾呼:大周期的拐点到了。

一旦撕开了口子,便容易形成一股热潮。福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝、华夏幸福、北新路桥、天地源等11家涉房企业纷纷响应,宣布定增,以便弥补现金流缺口,竖起“保交楼、保民生”的大旗。

按照业内的说法,比起公开发行股份,定向增发是提升增发融资成功率的重要保证,还是有一些潜在投资者愿意搏一搏。

连不缺钱的万科,也来凑热闹了,只是对于发行方式、募集资金用途,并未详细说明。

外界有人分析称,其大股东深圳地铁,或许想利用万科此次发行股票的机会,将旗下一些优质资产注入万科,这样既可以增加持股、获得资金,还让项目开发有了更好的归宿。

当然,在具体方案未公布之前,这一切只是猜想。不过,陆家嘴、格力地产已在抓紧实践,他们已宣布将用股票增发的方式,或从股东处获得资产,或并购免税集团。

对于部分出险房企来说,定增的东风吹来,是眼下摆脱困境的绝佳机会。但这个摆在眼前的红利,并非百利而无一害,因为假如现时的股价、市值不在高点,那就相当于在贱卖股票。

况且,若在估值尚未恢复元气的时候,还要讨好投资者,折价增发,那房企就无异于喝下了另外一瓶“毒药”。

借“箭”注入资产

按理说,万科并不缺钱。

信贷与债券融资两支箭发出,万科受益匪浅,获得了超过3000亿的授信,以及500亿的债券发行额度。这大量的源头活水,叠加截至三季末1188.3亿的现金,足以应对其2943.2亿的有息负债。

尽管如此,它还是在大股东的提请下,开始筹划着股权融资。

业内给万科的此次配发行动,做出了金额预估。万科A总股本为116.3亿股,新增20%即为23.26亿股,如果按净资产为发行价为参考,大致的融资额最多不超480亿元。假如在港股上配股的话,折算成人民币,也大概是这个数。

配发股份,顾名思义即有配发、定向增持两种方式。配股就是针对每一个原股东发行股份,发行价相对更低,但普通股民也要参与;而定增,则是针对少数几个股东或者新股东,发行股份融资。

万科尚未制定具体发行方案,因此还不确定是以哪种方式进行。但万科如果真想向股东要钱,只要减少明年的股东分红即可,完全不用如此大费周章。

说到底,还是出于大股东深铁与万科之间,共同的发展诉求。由于此次配发股份是深铁提出来的,所以引发了业内不少的猜想。

如果计划成行,有可能是万科发行股份,深铁在接收一些股份的同时,也以旗下的项目,以及部分现金作为交易代价,转给万科。这样万科既得到了土储、资金的补充,与深铁的合作也更为深入。

宝万之争之后,深铁成为万科第一大股东,两者的合作就密切了起来,合作拿地、开发的例子并不少见。

就在半个月前,万科、深铁还与盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企,举行了一次“顶流合作”的签约仪式。

深圳将规划建设20个先进制造业园区,且按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度,向社会提供低成本产业空间;而且,这座城市还将在不改变工业用地性质的前提下,让企业在高层楼房中进行工业生产,提升楼宇的容积率。

作为深圳地产一哥的万科、财力雄厚的深铁,自然不会缺席这场助力深圳产城融合的运动。

据统计,深铁集团现已累计获取土地开发权项目25个,其中19个为政府配置项目,6个为市场化拓展项目。这些项目都需要筹钱开发,如果通过股权融资的操作,能够让万科参与项目开发,又能筹得资金,无疑是一举两得的效果。

在万科的方案未落地之前,这一切尚无定论。不过,陆家嘴、格力地产已经抢先表态,他们想喝下“借增发股份并购重组”的头啖汤。

陆家嘴将通过发行股份及支付现金方式,购买控股股东陆家嘴集团持有的相关项目。收购项目位于上海陆家嘴贸易区、前滩国际商务区部分股权资产,并募集配套资金。

借着东风,格力地产也想完成此前搁置的心愿,重启原董事长鲁君四的资产的注入操作。其宣布同样以发行股份及支付现金方式,购买珠海市免税企业集团全体股东,持有的免税集团100%股权。

这些房企带起的示范性效应,并不小。在他们刚显露出了配发股份的意向时,便有投资者有感而发:“未来一段时间,大家会见到地产一家接一家定增的壮观场景。”

尤其是万科,其推行的合伙人制度、调控下喊出的“活下去”“收敛聚焦”等标语,都被其他企业当做借鉴与思考。此次的定增热,万科虽不是第一个吃螃蟹,但后续或许会有更多的房企紧随其后,依样画葫芦。

在万科透露发行股份的前一天,建发国际也宣布配股融资8亿港元。连流动性较为充裕的建发、万科等国资,都过来凑热闹,那其他没有出险的房企,后续就更不会错过了。

基于此,一向对内地地产市场持悲观态度的惠誉,也做出了新判断,它预计有偿付能力的民营企业,尤其是龙头企业,将更多地受益于“三支箭”的政策。

乐居财经获悉,目前,华联控股、建发股份、华侨城、财信发展、嘉凯城、阳光股份、莱茵体育、保利发展、招商蛇口、金地等一众房企,虽尚无实质性动作,但已对外披露了自身的自融资意向。

饥者囤粮

万科发起定增筹资更像是未雨绸缪,世茂股份、华夏幸福等出险房企抢着定增融资是因为看到了“一线生机”,而福星股份、大名城、新湖中宝等多家资金紧张的涉房企业准备定增,则是为了缓解流动性压力,避免陷入债务泥潭。

不管是出险房企,或是资金紧张的房企,筹资都是迫在眉睫。

一般定增流程,先出董事会预案,然后才是股东大会审议,再到证监会审核。从这些定增公告就可以看出,他们大多连预案都没出,就急着发预告。

公告内容也大同小异,基本都是以定增规定的上限进行公告,具体数额待定。根据监管机构规定,定增发行股票数量不能超过总股本的30%,定增发行对象不超过35名。

上述几家房企,除了新湖中宝设定不超过本次发行前公司总股本20%、华夏幸福不公布拟发行股票数量以外,其余都是规定不超过发行前公司总股本30%。

至于筹资用途,大部分是用来“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发,补充流动资金、偿还债务,典型的“哪里需要资金就往哪里输送”。

确实,对于这些流动性紧张的房企来说,很难从别的地方融到一大笔资金,此次的股权融资是为数不多的机会。柏文喜提到,部分出险房企由于信用丧失,所以信贷、发债等政策很难惠及,而股权融资就成了其不多的可选融资自救方式之一。

只是最终能否成功发行,仍是未知数。房企们在定增公告上也坦言,由于非公开发行股票方案尚未确定,该事项尚存在不确定性。如后续公司实施非公开发行股票事项,需经公司董事会、股东大会审议批准,及证监会等主管部门的核准。

而能否取得上述批准或核准,以及最终落地时间均存在不确定性。同时,非公开发行股票事项,也存在因市场环境而被暂停、被终止的风险。

不过,按照业内的说法,比起公开发行股份,定向增发是提升增发融资成功率的重要保证,还是有一些潜在投资者愿意搏一搏。柏文喜提到,这些房企目前面临的问题,主要是由于楼市下行、销售难以回暖而造成的流动性困境,看好行业未来的投资者,会愿意投钱。

“这些潜在投资者包括其产业链上的上下游企业、供应商、施工企业,以及优质房企,相关国央企以及资管机构等专业投资者。”上述人士称。

而且出险房企定增发行成功的话,市场给出的反应会不同。一般定增发行股份,会摊薄原有股东权益,股价也会应声而跌。

但如果华夏幸福、世茂股份定增成功,帮企业解决资金难题,很可能把企业拉出资金困境,提升市场信心,股价还会上涨。

看看当下,华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计596.22亿元,债务重组仍在进行中;而世茂股份的母公司世茂集团,也在推进境外债务重组。

而其余涉房企业短债压力都很大,福星股份前三季度短期负债达到49亿元,但现金及现金等价物27.85亿元,存在缺口;新湖中宝上半年短期借款和一年内到期的有息负债合计99.21亿元,货币资金余额仅84.66亿元,同样捉襟见肘。

尽管短期有利于纾解流动性困难,但并非长久之计,定增融资所筹资金规模也远远不够。例如上述某房企,顶多也就筹集30亿元,对其整体千亿债务,就是杯水车薪。

因此不少股民不满,认为以这种方式收拾“缺钱”的烂摊子,无益于增量发展。

对于亟需资金的房企来说,已经顾不上股价的下跌、股民的哀嚎。更重要的是,找到资金,然后活下去。不出意外的话,后续诸如泰禾、荣盛发展、阳光城、金科股份、蓝光发展等多家出险房企,也会逐渐走上定增融资的路。

定增的东风吹来,是眼下摆脱困境的绝佳机会。但这个摆在眼前的红利,并非百利而无一害,因为假如现时的股价、市值不在高点,那就相当于在贱卖股票。

乐居财经统计获悉,尽管11月三箭齐发,资本市场信心回升,一些房企在此期间从估值低谷中抽身,但118家A股样本房企中,仍有52家房企的市值,较年初有所下跌。

其中,金科股份、万业企业、荣盛发展跌幅在40%以上,中南建设、广宇发展、蓝光发展、阳光城的跌幅,也超过了30%。

若在估值尚未恢复元气的时候,还要讨好投资者,折价增发,那房企无异于喝下了另外一瓶“毒药”。

重启的闸门

一边,第一支箭和第二支箭的热度仍在发酵,发债、授信的落地额度越垒越高;另一边,11月28日证券会发射“第三支箭”,即支持房企股权融资。

据媒体报道,当晚7点半,交易所便召集了几家房企召开了通气会,一来是传达最新的文件,二来则是鼓励房企积极参与,尽快报方案,同时提建议。

证监会此番宣布的5项措施,包括了上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等,这些史诗级利好让地产人精神为之一振。

如果说前两支箭只有优质房企才能获益,那第三支箭则让气若游丝的房企,也看到了出路。他们犹如拨云见日,纷纷大声疾呼:大周期的拐点到了,有救了。

业内之所以会如此激动,是因为那扇股权融资的大门,已经关闭了12年之久。按照传统的算法,12年为一纪,已相当于一个小的轮回了。从2010年开始,证监会基本叫停了房企的股权融资,房企IPO几近停止。而已经在A股上市的房企,也失去了再融资功能。

掰开手指头数一下,在这期间,就只有招商蛇口吸收合并招商地产上市、新城控股B股转A股上市、绿地控股借壳上市,其余均陷入了沉寂。其中也不乏执着谋求“入A”者,但都无功而返。

如万达商业在A股资本市场的大门外,守候了6年,但就算王健林再怎么轻资产化也无济于事,直至去年他眼见成功无望,才决定转战港股阵地,

许家印也没赶上好时候,他早早开启了回A计划,但一会深深房,一会嘉凯城,愣是借不了“壳”,最终不得不打消了念头,只能搞起1300亿战投的“债转股”。

如今股权融资的大门打开了,但恒大的船早已沉没,许家印无法在新的环境中,施展更多的财技,只能等待别人把它“打捞”上来重组。但对于还能在水里扑腾的房企而言,则有被拉一把的可能。

不过,狂欢之余,政策上也有“克制”。房企从外面融进来的钱,虽然不影响他们的负债率,但在文件中,证监会明确对房企的股权融资,进行了一定的限制。

其中提及,上市募集的资金,可以用来购买涉房资产,用以补充流动资金、偿还债务等,但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说,房企从外面融进来的钱,虽然不影响他们的负债率,但只能用来度过眼前的流动性逆境,并不能用于业务扩张。

换言之,“救房企”并不代表“救行业”,最终目标还是“保交楼”,让房地产市场平稳运行。行业的黄金时期早已过去,以前追高周转的模式不能卷土重来,房价暴涨的现象也不会再有。

“三箭齐发”的政策性利好,解决的只是房企短期融资性现金流的问题,房企长久生存的根本,还是在于经营性现金流。

房企最可靠的资金来源,来自销售回款。但政策落地仍需时间,信心的提振并非一朝一夕,市场预期短时间还未能扭转。而另一边,2023年上半年又一波大规模的偿债潮,正在向房企们缓缓走来。

关键词: 第三支箭射出,出险房企定增悬疑