文/乐居财经 靳文雨

在“房住不炒”、“租购并举”政策背景下，保障性租赁住房（简称“保租房”）REITS成功“出圈”了。

11月16日晚间，根据上交所公告，华夏基金华润有巢REIT（简称“华润有巢REIT”）刷新了公募REITs网下发售配售比例纪录，总吸引资金超过了1200亿元。


(资料图片仅供参考)

为此，新派公寓创始人王戈宏（曾于2017年成功发行国内首单住房租赁类REITs）也在朋友圈转发了华润有巢发售成功的喜报，并配文“恭喜华润有巢REIT破纪录融资的成绩，让投资人对公寓资产长远价值的认可得到印证。”

据了解，在网下询价阶段，华润有巢REIT就收到107家网下投资者管理的432个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为298.53亿份，为初始网下发售份额数量（1.4亿份）的213.24倍，参与其中的网下投资者包括券商、保险、信托、私募等各类机构。

在华润有巢REIT之前，8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保租房REITs产品也在沪深交易所同步公开发售。而投资人对这些产品的关注度和认可度普遍较高，3单产品网下机构认购倍数均超过100倍。

在房企面临销售低迷、融资日渐艰难、资产减值等困局的当下，保租房REITs的成功上市，无疑为运营长租公寓的房企开辟了一条新的融资渠道，释放出了很强的信号意义。

发力长租公寓

华润有巢REIT是全国单市场化机构运营的保租房REITs，由华润置地旗下有巢住房租赁、中信证券、华夏基金三者联合推出。

据乐居财经《资管K线》了解，早在2018年，华润置地就开始涉足住房租赁领域，并创立长租公寓品牌“有巢”。该品牌以服务城市青年人口为主，并致力于解决城市租住需求，提高租住品质，创新租住体验。

相比于其它“房企系”长租品牌，有巢公寓青睐大型租赁社区的打造，近年来公司陆续入市的项目多为集体用地、R4租赁用地。

在最初发布时，“有巢”仅有“有巢公寓”和“有巢公馆”两条产品线，前者定位为青年公寓，后者则是白领公寓。

发展至今，其已形成包括“有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢国际公寓”五大产品线。其中，“有巢公馆”、“有巢公邸”的定位较为高端，属于优享型的产品，主要目标客群是高管、高收入的旅居人群。

此次发行的华润有巢REIT项目，其底层资产是位于上海市松江区泗泾镇的泗泾项目和松江工业区的东部经开区项目。

其中，泗泾项目所处的地块系上海首宗租赁集体建设用地，2018年10月由华润置地下属全资子公司以1.25亿元的底价竞得；东部经开区项目所处的项目地块系上海第二宗R4租赁用地，在2018年8月由华润置地以底价1.8亿元竞得，楼面价3592元/平方米。

目前，两个项目均已纳入上海市保租房统一管理范围，分别获得上海市松江区“001号”、“002号”保租房认定。

当前泗泾项目的建筑面积约5.51万平方米，其中租赁住房建筑面积约4.05万平方米，房间套数为1264套；东部经开区项目建筑面积约6.63万平方米，其中租赁住房建筑面积约4.95万平方米，房间套数为1348套。截至2022年9月30日，两个项目出租率均达到94%。

乐居财经《资管K线》获悉，在华润置地发布的年报中，长租公寓板块被归为了“生态圈要素型业务”，除了长租之外，该类型的业务中还涉及城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域。

数据显示，在2021年，该类型的业务实现总营收167亿元。其中长租公寓实现营收3.13亿元，按年增长46%，出租率在92%的高水平，营收贡献比为1.9%。

截至今年6月末，有巢公寓在全国15城实现管理规模5.5万间，其中在营项目33个，房间数2.2万间，储备项目21个，房间数3.3万间，其中80%的房源集中在北、上、广、深等一线城市。

“纳保”求变

在十年前长租公寓这股风开始吹起之时，类似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群体的长租公寓就开始出现，万科、龙湖、旭辉、金地等头部开发商们也率先涉足了该领域。

如万科在2014年推出了“泊寓”；龙湖于2016年8月推出“冠寓”品牌；2016年12月，旭辉与华东师范大学合作推出长租公寓项目，后推出了长租品牌“瓴寓”。

这几年间，出于盘活存量资产，优化财务结构等目的，一些开发商们也曾试水公募REITs。

如在2017年12月，王戈宏和郁亮叩响深交所开市的钟声，新派公寓类REITs（新派公寓权益型房托资产支持专项计划）和万科旗下印力集团CMBS正式挂牌，成功发行全国首单住房租赁类REITs。

2021年8月，星河发行的“星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划”获得深交所符合挂牌条件的无异议函，成为2021年以来公开市场首个获批的长租类REITs产品。

今年，二十大报告再次强调了“租购并举”的住房制度，主张“房住不炒”。而近日备受关注的“金融16条”中，也提到支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

保租房REITs发行火热现象背后，长租公寓行业似乎也正迎来新的“变局”。

今年初，华润置地管理层在业绩会上曾表示，在长租公寓业务上要坚定获取符合公募REITs发行标准的标的资产打造“投、融、建、管、退”闭环。作为当前长租公寓中唯一可申报公募REITs的品类，保租房必定是华润有巢要发力拓展的。

乐居财经《资管K线》获悉，2020年10月发布的“十四五规划”中，首次明确提出了“保租房”的概念。

按照规划，40个重点城市将在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房650万套（间）。其中2021年、2022年是筹建的关键期，计划建设筹集330万套（间），完成“十四五”目标的一半。

保租房的筹建强调充分发挥市场机制，而房企长租公寓品牌成为重要的参与主体。

在政策支持下，随着保租房进一步扩容，长租公寓“纳保”现象正在显著增加。目前，旭辉瓴寓、万科泊寓、龙湖冠寓等房企租赁品牌均已入局保障性租赁住房。

此次华润有巢REIT的成功发行，或许能为房企运营长租公寓找到一条新的融资思路。即

通过“纳保”来申报公募 REITs。

有业内人士表示，保租房由政府或国企指导，因此资产质量出租率相对稳定，在经济波动的局势下，投资者出于避险情绪，对此类资产的热情也会相对高涨。

关键词： 吸引资金超1200亿，这单保租房REIT卖爆了