编者按：过去一年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战，但乐观前行者总会在困难中寻觅到新的机遇。

11月2日，以“回归、进化与创新”为主题，第十届商业地产盛会“2022观点商业年会”将继续盛大召开，并在时代转变大格局中，去开启新的商业未来。

带着对商业地产的不懈探索，观点机构继续遍访行业精英：企业家、管理者、专业人士，通过系列特稿，讲述他们在行业回归、进化与创新中的新模式、新故事和新篇章。


(资料图片仅供参考)

观点网 金秋十月，北京已是阵阵凉意，千里之外的广州却依旧酷暑未消。

阳光海天总裁江沁园这回南下广州，伴随着羊城热浪扑面而来的，还有令人喜悦的气息。

据了解，阳光海天近日成功签下广州中信广场的停车场项目，新增800多个停车位。

这对看好广州市场的江沁园来说无疑是一个振奋人心的信号。在行程间隙，他与观点新媒体进行了一次深入交流。

在江沁园看来，虽然包括广州在内的大湾区第三方停车服务起步比上海、北京要晚，但这是一个发展潜力非常好的地方。

“因为整个大湾区的停车市场的商业价值是全国最高的。”

除了刚签下的中信广场项目，江沁园透露，目前还在与广州很多的项目在洽谈中。看起来，阳光海天对打开广州市场的局面抱有十足期待。

成立于2006年的阳光海天，专注于中国停车资产服务运营管理，业务涵盖停车场规划设计、停车场运营管理、停车场投资建设等领域。目前服务遍布全国40余城市，持有经营权泊位数量50余万。

在全国汽车保有量持续攀升、停车难问题日益凸显、行业供需矛盾加剧的背景下，阳光海天对企业前景十分看好。

江沁园表示，到2025年，阳光海天的目标是管理超过200万个停车位。

危中寻机

就停车运营行业而言，国内发展成熟度并不算高，第三方停车服务提供商的数量较少。即使是作为行业领头羊的阳光海天，从车位数来讲与世界级大公司相比仍存在一定差距。

规模拓展是每个处于高速发展期企业绕不开的话题。但突如其来的疫情，给阳光海天带来了一些困扰。

江沁园坦言，疫情对收入的影响还是比较大的。一旦疫情造成城市停摆，阳光海天的营收便会受到直接影响。但同时，江沁园也指出，疫情造成的影响相对来说是一个比较短期的情况，城市解封后便能快速回归正常水平。

从今年情况来看，即使上半年上海疫情对阳光海天的营收造成一定负面影响，但公司收入还是比去年增长了很多。

“这得益于我们快速的项目拓展，特别是来自大项目以及城市业务的拓展。”江沁园表示，公司的重心不在于项目个数，而在于车位数。阳光海天希望车位量每年实现高速的增长，到2025年达到200万个。

对于今年增长30%的目标，他显得信心十足：“9-12月之间会有几个非常大的项目，对于完成年度目标我们非常有信心。”

硬币有正反两面，困境也往往伴随着机遇。即使是疫情反复的压力下，江沁园也表示对市场持乐观心态。

在他看来，越是在行业面临困境的时候，市场上会有更多的停车资源释放出来。

数据赋能

数字化运营时代，停车场不再简单的是物业或者商业配套的物理空间，更是一个数字化的场景。

阳光海天对企业的定位也从优质停车场运营管理服务商转变为中国停车行业智慧运营赋能者，以提供完善的数字化停车服务解决方案。

凭借着丰富的停车管理经验和数字化停车能力，阳光海天已基本实现车位级运营，并打造了集车场运营(SaaS)ERP、AI智能监控、车主服务、移动管控及停车大数据等为一体的AIPP云资管平台。

据了解，AIPP(All in One Parking Platform)停车系统一体化解决方案，在物联网和人工智能的基础上，将停车产业相关所有工作系统化、数据化、平台化和移动化。

江沁园表示，AIPP是阳光海天独有的武器，通过数字化远程管理技术，可以对地产物业集团的停车资源进行集约化管理，帮助客户达到降本增效、工作协同的运营效果。

据他介绍，AIPP平台为业主提供大数据分析服务，制造与业主之间的强关联，并形成依赖关系。目前，阳光海天的云资管产品已经陆续在多个区域与不同地产物业集团等大客户展开紧密合作。

与此同时，阳光海天也在不断获得资本市场的助力。

2020年10月，高盛直接投资部门与阳光海天签署了投资协议，这是继华平投资2017年对阳光海天投资之后，全球私募投资高盛对中国停车行业的首次投资。

以下为观点新媒体对阳光海天总裁江沁园先生的采访实录：

观点新媒体：停车场这个板块在广州好不好做？

江沁园：广州在我们心目中是中国最好的停车市场，甚至比上海还要好。广州（停车行业）比北京、上海的成熟度稍微低一些，但是发展潜力非常好，因为现在收费单价是全国最高的。

广州第三方停车服务起步比上海要晚，停车管理公司比较少，也比较单薄，规模也没那么大。

所以，我们就要花很多时间跟客户交流，为什么要把停车场交给我们管，客户了解我们要比北京、上海花的时间多。

但这种形式也在慢慢改变，我们说服了几个业主之后，口碑就会互相传递。比如拿下中信之后，一些合作伙伴马上打电话给我们，他们觉得中信肯让我们做，就有信心把项目交给我们了。

观点新媒体：今年各行各业都比较难，能不能跟我们谈一谈停车行业的现状？有遇到哪些机遇和挑战？

江沁园：首先是疫情对我们的收入影响非常大，因为停车跟人的出行是严重正相关，没有出行我们就没收入。

所以这次上海因为疫情停摆两个月，我们的损失还是比较大的。北京时不时出一两例，对整个收入也有影响。但这是一个相对比较短期的情况，上海解封之后立马回到之前的水平。

但即使是在这种情况下，我们今年的收入还是比去年增长了很多，这得益于快速的项目拓展，特别是来自于大项目以及城市业务的拓展。

虽然经历了下行压力，但是整体来说我反而对以后的市场抱有比较乐观的心态，因为疫情给大家带来一些思索，无论哪一块资产，在日子难过的情况下都会重新审视资产的价值。因此，我们也看到了一些重资产业务的机会。

观点新媒体：重资产板块占公司业务比例有多大？

江沁园：很少，有产权的重资产我们只做了一两个。重资产还包括两类产品，一类是针对政府的一些投资性产品，帮政府投路侧智能化的设施。比如肇庆端州区，我们已经投了上亿元。

如果要做10个这样的城市，投资就不少。

还有一类，比如，我们最近跟一个国内排前10名的连锁商业有比较大的交易，一次性买了四十个左右停车场的数年运营权。

观点新媒体：您认为目前行业处于怎样的竞争格局？阳光海天的优势在哪里？

江沁园：整个停车行业来说，像我们这样的第三方服务提供商不多。我们虽然在国内的规模算比较大的，但是论车位数来讲，跟世界级大公司差得很远。

国内排第二名的规模大概是我们的一半，还有一些地方性企业，规模都相对小一些。我们参股、收购了几家类似的公司，收入都没过亿。

阳光海天是怎么定位自己？我们是中国能提供停车产品最全、数据能力最强的企业。

我们每年花了很多钱发展AIPP平台，这是同业里面很少人能做到的。

我们要帮业主做大数据分析，更重要的是还要帮助我们自己管理，所以我们叫All in one，是各个端都要照顾到的一个综合性平台。

这个平台在中国是别人不具备的，是我们比较独有的一个武器，这是跟别人不太一样的地方。此外，我们有先发优势、规模优势，因此在增值业务上做得也会比别人好一些。

观点新媒体：数字化是如何赋能停车行业？您对智慧停车未来趋势的判断是什么？

江沁园：数字化最大的作用是两点，一是增收，二是降低成本。

我们现在在增收和减员增效方面做了非常大的努力，如果没有大数据平台，我们应该是线下员工过万的企业，但是现在线下只有一千多人，这就是平台带来的实实在在的利益。

数字化如何帮助我们提升收入？举一个简单的例子，我们进入中信广场之后，会判断车辆的来源以及分布的时间段，就会帮助形成决策，最主要的是如何安排月租和时租的比例。

另外一个很大的进步，就是通过这个平台能使产品做到不由人来销售，而是由系统定价自主销售。

还有一点，我们免费提供停车数据的大数据分析以及提供客户所需要的停车人画像，这些对客户商业项目的运营都有很大的帮助。

这些重要的数据，其实就是在制造我们和业主之间的强关联。

观点新媒体：2022年有没有预计目标，今年必须拓展多少个新的项目？

江沁园：有目标，但是我们不是拓展多少个新项目，而是拓展多少新车位量。我们现在定的目标是最少增加30%，对我来讲是希望达到50%的增长。

观点新媒体：到目前为止的完成情况怎么样？

江沁园：我们在疫情期间付出了很大努力，年底之前有几个非常大的项目会签订，对于完成年度目标还是非常有信心的。

观点新媒体：怎样在短时间内完成快速扩张？

江沁园：第一，我们的城市业务肯定要做上去，一个地级市，比如肇庆一个区，就能提供1万个车位，所以这部分预算是每年必须做5到6个城市。

第二就是并购。

还有就是我们在探讨的可能会成为未来的一个增长点，即重资产、产权类业务。如果能找到好的资金方，我们还是愿意在这个赛道上好好尝试一下。

观点新媒体：公司营收层面有没有增值服务或者第二增长曲线？

江沁园：现在主要的收入来源是三个部分，第一个部分是直接的停车收入，第二部分是非停收入，第三部分是数据服务收入。

我认为，未来很大的金矿是数据服务收入。

观点新媒体：阳光海天有怎样的中长期战略目标？有没有上市计划？

江沁园：我们刚跟投资人聊完中长期目标，大概到2025年要超过200万个车位。

我们不是很在意一定要在某个时间上市，因为公司到了这个规模，得到投资人的支持也越来越多，即便不上市，也有很多人过来支持我们，所以就看是否有合适的机会。

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