金地的反击

文/乐居财经魏薇

市场下行期，资本市场对房企的担忧有增无减，即使是经营面稳健的房企，也难逃股债双杀的困境。而对当下的房企来说，信心比黄金更重要。

10月18日，上交所披露，金地集团（600383.SH）“21金地03”交易出现异常波动，二次盘中临时停牌。同时，金地集团的多只境内债券也出现了大幅波动，其中“21金地01”跌超20%盘中临停；“21金地MTN002”跌51.43%、“21金地MTN003”跌44.86%等。

(资料图)

当日晚间，金地发布特别公告，对销售情况、土储及布局、资信及偿债能力情况做出详细说明，强调做到了按期兑付，信誉良好。

就在几天前，金地刚完成“15金地01”约28.4亿元的本息兑付。至此，金地年内已无需偿付境内外公开市场到期公司债及中期票据。

在此之前，金地持续以真金白银提振市场信心。截至目前，金地子公司已累计购买公司债券金额约1.64亿元，已完成偿还境内外公开市场合计约126.4亿元到期债券（包括境内境外债在内）。

年内无到期债务

公开债务方面，今年以来，金地已经完成多笔境内外公开市场到期债券的兑付。

今年3月，金地兑付了12.8亿元公司债券；6月，完成一笔本息共计2.57亿美元的境外债券本息兑付；7月5日，完成15.76亿元“17金地MTN001”的本息兑付；7月13日，完成“17金地01“和“17金地02“两笔公司债券共计41.63亿元本息兑付。

目前，金地共存续境内债券31只，存续规模415.01亿元，其中一年内债券到期规模有155.72亿元。离岸债券方面，仅存续1只美元债，规模4.8亿美元，将于2024年8月12日到期。

截止6月末，金地剔除预收款项后的资产负债率为67.89%，净负债率57.76%，现金短债比1.55，“三道红线”指标已经连续6年持续保持绿档。

在这个现金为王的时代，金地手头还算富裕。截至上半年末，其持有货币资金余额约648亿元，其中能自由支配的资金比例超过70%。

作为为数不多的“零展期、零违约”的房企之一，金地的经营面和公开债务管理都挑不出太多问题，市场对金地的担忧或许出于其表外负债。

2022年7月，标普下调金地评级至“负面”。标普指出，金地集团在未并表的合资项目上的大量敞口，降低了财务透明度，增加了经营风险。9月，穆迪也下调金地评级至“负面”，认为金地合同销售额低于预期，同时公开市场融资渠道减弱。

对于表外内容，在今年8月份举办的投资人电话交流会上，金地高层曾强调说，表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。

上半年，金地发行了一笔17亿元中期票据，利率3.58%；7月份，金地成功设立一笔总额17亿元的资产支持专项计划，项目底层资产为金地商置上海九亭金地广场及北京搜狐网络大厦，利率为4.8%、期限18年。

银行融资方面，截至9月底，金地的银行授信规模将近2700亿元，剩余可用银行授信规模将近1780亿元。其中，2022年获得银行新增授信额度超过200亿元。

反击的底气

销售回款是房企最直接的资金来源，但市场信心不足之下，普遍销售疲软。好消息是，在8月和9月，金地的单月销售业绩已连续两月实现同比、环比正增长。

8月单月，金地实现签约面积102.4万平方米，同比及环比分别上升14.45%、38.2%；销售金额212.3亿元，同比上升11.56%、环比增长14.5%。9月，实现签约面积110.7万平方米，同比上升12.78%；实现签约金额227亿元，同比上升7.05%。前三季度累计签约金额1630.8亿元。

据克而瑞数据，金地在2022年前9个月以1538.5亿操盘金额位居房企第8名，以653.6万平方米操盘面积排第12位。

在国庆节黄金周期间，金地实现认购金额超过70亿元，创过去三年历史同期新高。

在发布今年8月的销售业绩时，金地曾表示，销售市场的回升，是房企经营性现金流最为坚实的保障，“随着监管层各种配套支持政策的陆续出台，相信市场最差的时候已经过去，未来市场将会持续复苏。”

土储方面，今年以来，金地在上海、北京、西安、长沙等核心城市进行战略布局。上半年共新增地块11幅，除一幅地块位于绍兴外，其余新增土储中均位于一二线城市。截至6月底，金地总土地储备约6193万平方米，其中70%位于一二线城市，剩余30%位于强三四线城市。优质的土储也将为未来的去化提供更多保障。

据最新公告，截至9月底，金地共新增土地储备171万平方米，总投资额达220亿元。

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