焦点财经讯 盼盼 9月份即将结束，传统楼市旺季之一的“金九”再度缺席。

统计显示，9月27个重点城市预估成交面积约1413万平方米，环比上月持平，同比下降25%。其中，二三线城市总成交仅1100万平方米，环比下降3%，同比降32%。

事实上，自7月中央政治局会议定调“稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱”以来，全国多城已加大政策宽松力度。


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今年三季度，全国121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛。

不过，市场供求和成交都没有迎来明显回暖的迹象，房企销售表现依旧低迷。

克而瑞统计显示，1-9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄，但降幅收窄的主要原因还是去年下半年市场降温明显，业绩基数较低。

9月27日，民营房企模范生旭辉因一则“天津一项目非标逾期”的市场消息，再度点燃市场悲观情绪，引发多个优秀房企股债下跌。

面对疲软的楼市，近日，央行、财政部接连“放大招”，购房者迎来重磅利好，一时间成为行业热点，堪称又一个“930新政”。

9月29日晚，央行、银保监会发布通知，符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。

《通知》明确，该政策针对的是今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，时间是在2022年底前。

易居研究院智库中心提供的数据显示，根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合条件，普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。

其中，二线城市8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

多名业内人士分析，今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，当前符合条件的城市首套房贷利率基本执行的是4.1%下限水平。

一位长期跟踪研究金融和财富的业内人士认为，考虑到银行盈利问题，此次利率下调底线要高于存款利率。如果按照5年期定期存款利率在2.7%-2.8%来计算，考虑到银行的息查和手续费收益，房贷利率空间应该在3%-4%之间。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐保守估计，首套房贷利率或降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。

“房贷利率的下调可以降低购房者的购房成本，是鼓励购房者入市的常见手段，目前的信贷政策对刚性需求的购房支撑达到宽松之最。本次通知是阶段性执行，有效期至年底”，诸葛找房建议，若确实需要购房且有足够首付能力的购房者可抓住入市时机。

中指研究院认为，当前，宏观经济下行压力较大，房地产的稳定作用更加突出。该政策有利于正处于观望阶段的住房需求及时入市，提振市场活跃度，促进四季度房地产市场加快企稳。

广发证券分析师则提醒称，“该政策窗口期为三个月，部分城市计划明年购房的居民可能提前到四季度，关注后续是否会透支明年的部分需求。”

除了阶段性调整差别化住房信贷政策外，9月30日下午，财政部发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，9月29日，央行阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，主要倾向于刚性需求。9月30日的政策则利好改善性住房需求释放，鼓励居民改善当前住房条件，真正落实了中央多次强调的支持刚性和改善性住房的需求。

王小嫱举例称，按照以往卖房需要缴纳的个人所得税额度等于网签值与原值差额的20%，如果网签值200万，原值100万，需要缴纳的个人所得税为20万。按照新政策，如果卖方在卖房后一年购买新住房，且新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

“该政策的实行使得换房的成本降低，有助于居民改善性需求的释放，加强了房屋市场的流动性。9月以来，无论是中央还是地方城市，政策松绑的力度逐步加大，在阶段性宽松政策的支持下，四季度刚性需求和改善性需求齐并进，预计10月的市场进一步回升，同时四季度有望成为今年楼市成交的高峰期”。

关键词： 楼市金九失色 央行、财政部接连放大招能否催暖楼